冰雪经济靠卖滑雪票难盈利 知名地产商入局也要卖房“补血”

2018年01月18日 09:46    来源: 每经网-每日经济新闻     舒曼曼 李少婷

  原标题:冰雪经济靠卖滑雪票难盈利 知名地产商入局也要卖房“补血”

  长白山的冰雪资源正在成为东北地区的一大旅游品牌,吸引来自全国各地的游客纷至沓来。家住白山市的张先生(化名)是一名滑雪爱好者,每年雪季他都会在万达长白山滑雪场呆半月左右。

  同样是滑雪发烧友的林先生(化名)为了更好的享受度假乐趣选择在万科松花湖度假区购买了一套别墅,每年全家会来到滑雪场体验滑雪。一排排开发的楼盘和别墅群错落有致地依山而建,形成滑雪场周边特有的风情。

  近日,记者在多个度假区走访发现,商业配套和楼盘开发销售似乎已经成了滑雪度假区的标配。而在东北市场,万达、万科、中弘等品牌房企都在试图掘金冰雪经济。在该区域的多家滑雪场规模大小不同,经营模式有着明显的差异化,但都面临同一个问题,即投资回报周期长,前期投入大盈利难。那么,这些房企是怎样应对的?

  滑雪场盈利模式待考

  完善的商业配套、各类中高低端酒店群、主打娱乐项目、开发建设公寓和别墅等,这几乎是一座冰雪小镇项目的标配。在巨额的投资下,实现盈利成为摆在运营者面前的首要问题。

  作为较早布局滑雪度假业务的企业之一,万达选择了长白山。据万达集团和长白山国际度假区官网显示,万达长白山国际度假区由万达集团领衔投资230亿元打造,度假区内建设有滑雪场、六星级酒店群、度假小镇、雪域温泉等多种度假业态。随着2017年6月万达退出长白山国际度假区股权,业界对万达的退出和长白山度假区盈利能力猜测不断。

  2018年伊始,记者来到位于吉林省长白山脚下的长白山国际度假区,即便万达已经退出股权,但目前依然被冠以“万达”的名头,运营仍然为万达团队。

  同在吉林省的万科松花湖度假区,其作为万科首个滑雪度假项目总投资达到400亿元。而与万达模式类似的是,记者在万科松花湖度假区和黑龙江亚布力旅游度假区看到均有相关配套,包含别墅群、商业项目、酒店设施等配套。

  然而,在相似的配套背后,各路投资方在运营思路上有明显差异化。长白山国际度假区管理公司工作人员向记者解释度假区的经营模式,“万达的模式实际上就是一站式服务,整体是捆绑营销,捆绑的权益更多是希望顾客的度假体验更顺畅一些。”在滑雪服务上,度假区助理业务的收益实际占滑雪总收入的三成以上。

  万科在运营上则重视服务并引入日式管理模式。万科高级副总裁丁长峰向《每日经济新闻》记者表示,松花湖度假区的员工会在零下二十多度的室外,每天坚持日式服务标准,最多的一天他们鞠躬是1470个,要为1823人次的客户拿板、问候。

  尽管知名开发商都用心良苦,但由于度假项目投资大、回报周期长的现状,万科并未公开对该项目设定具体的业绩目标。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,对于滑雪场等度假项目来说,门票收入、各类教练陪练服务等都是常规的收入来源。另外,很大一部分收入与地产业务有关,包括酒店管理、配套设施的溢价都能构成滑雪度假区的盈利模式。

  滑雪地产成为经营“火车头”

  方圆地产首席分析师邓浩志表示,目前滑雪场的盈利模式不太清晰,盈利方面主要通过景区门票、商业配套、酒店等综合运营,但是实际上运营情况大不相同,从资金回收的角度来看,滑雪场回笼周期比较长,基本靠买房子回笼资金。

  据《每日经济新闻》记者现场观察,不管是万科松花湖度假区、万达长白山国际度假区,还是亚布力阳光度假村,在追求高质量的滑雪场同时,以度假和投资的名义,在方便“滑进滑出”的位置开建高档精致的楼盘。

  投资大、回报周期长的滑雪度假区运营与高周转、快速回血的房地产开发明显形成互补,一位亚布力的业内人士也向记者坦言,绝大部分滑雪场都会配套滑雪地产的开发建设。

  该人士进一步表示,滑雪场建设的前期投入巨大,中等规模的目的地滑雪场造价5亿元不稀奇,各种配套设施5亿~7亿元,单个索道就耗资超过1亿元,要维持滑雪场的经营还要额外往里搭钱,靠一张张门票很难支撑雪场发展,短期内无法取得正向的经营现金流,滑雪地产成为滑雪经济发展的火车头。

  丁长峰曾公开表示,以前做滑雪场就是滑雪场,但是单做滑雪场,回收周期太长。从资本投入回报角度讲,他也曾反问这样的模式是不是可行?

  万科的做法便是投资建设冰雪小镇,利用房地产的现金流去平衡整个生意的现金流,加快扩张速度。丁长峰认为这一做法改变了滑雪生意模型,万科松花湖的出现使得冰雪小镇和滑雪度假的两轮驱动模式建立起来。

  配套楼盘的开发和销售为滑雪场业务“造血”补亏是投资方的不二之选。在邓浩志看来,旅游地产表面是旅游,核心则是房地产,只不过房地产项目带有运营的旅游项目,开发楼盘是度假区资金回笼的唯一办法。

  据亚布力旅游度假区内的麓城国际公寓项目相关人士介绍,在滑雪场建地产项目,目的是更好地服务于滑雪发烧友,以小户型为主,兼具投资属性,并可委托专业酒店经营管理公司经营。

  在万科松花湖度假区销售中心记者也了解到,万科松花湖度假区的主要楼盘为主打小户型的青山公寓和青山墅,其中,公寓产品基本以30~50平方米的小户型为主。

  但度假区开发楼盘也存在一定风险,严跃进告诉记者,东北冰雪旅游资源带有很强的季节性特征,如果缺少其他附加值的话,会出现许多新问题。此外,雪景房所处城市经济相对落后,当地人的投资热情不足,外来投资又会带来很高的空置率。

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(责任编辑: 魏金金 )