在新冠疫情冲击、国际国内经济形势面临不确定性的背景下，党中央、国务院继续明确坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，对外释放了持续稳定市场预期的坚定信号，进一步助推了住房需求主体行为向理性回归。归纳起来有如下方面主要特征：

　　一是销售面积明显缩减后持续恢复，购房者观望情绪浓厚。受新冠疫情影响，住房需求释放总体上“先抑后扬”，全国商品住宅销售面积累计同比增幅成“V”型反转，销售价格总体保持平稳。二是城市与区域分化态势延续，需求释放的梯度差异明显。受疫情因素影响，一线城市与二三线城市新建商品住宅销售价格的分化态势逐步减小，而一线城市与二三线城市二手住宅销售价格的分化态势逐步扩大。一线城市存销比呈现出总体下降趋势，去化周期较短、小户型更受市场青睐，二线城市存销比则总体相对平稳。中部地区和东北地区商品房销售面积同比下降，而东部地区和西部地区商品房销售面积同比上升。三是疫情助推改善型住房需求释放，物业类型需求分化加剧。主要表现为商品房成交套均面积逐步增加，疫情和“互联网+”对办公楼和商业用房需求冲击进一步加剧。四是投资投机型购房需求总体上被有效遏制，但买涨杀跌的心理和市场观望情绪仍十分浓厚，投资轮动现象暗流涌动。五是住房租赁价格渐趋回落，住房租赁市场分化态势开始凸显。与全国住房租赁市场的整体下行趋势不一致的是，北上广深等一线城市的住房租赁价格上涨趋势仍在进一步延续，一线城市租赁市场供需矛盾仍在持续。

　　综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，预计下一轮住房需求走势仍将保持总体回调、平稳释放的态势。一方面，调控政策的力度和范围将保持延续性，对市场预期将会起到进一步稳定抑制的效果。另一方面，未来刚性需求和改善型购房需求仍有进一步释放空间，租赁房需求的市场预期也将进一步向好。

　　针对本年度住房需求存在的问题，提出如下几点政策建议：保持限购限贷、限价限售政策的调控定力，夯实城市政府的主体责任，完善央地监测、预警与约谈机制。将房价收入比高于7的城市纳入常态化监测体系，将房价月度环比涨幅高于1%的城市纳入预警体系，对房价环比涨幅连续高于1%的城市进行季度约谈，将房地产市场运行质量纳入地方政府年度考核指标。加快推进房屋网签备案系统全国联网，有序推进以城市群为基础的联动限购调控模式；统筹考虑新房和存量房市场运行规律，进一步提高限价限售政策的精准度和协调性；充分利用税收、金融等调控手段，提高投资投机型需求购房难度和持有成本，进一步压缩其获利空间。积极应对未来住房需求主体的结构变化，谨防调控政策误伤刚需和改善型需求群体；积极拓宽投融资渠道，加大资金监管力度，以有效的经济结构调整引导房地产需求结构调整，加快完善供需匹配的分类城市住房调控体系。

　　（本文来源：经济日报-中国经济网 作者：《中国住房发展报告（2020-2021）》课题组 李超）