在国家发改委、证监会等相关主管部门大力推动下，2021年基础设施公募REITs市场成功开启且平稳运行，标志着我国公募REITs市场建设迈出了关键一步。“基础设施试点项目质量高、运营管理人信誉度高起到了良好的示范作用。在此基础上，鼓励更多优质成熟项目入市，扩大公募REITs市场规模、促进基础设施REITs高质量、可持续发展成为下一个阶段众望所归的目标。”全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官张懿宸表示。

　　张懿宸委员介绍，作为实体经济活动重要载体，商业不动产是城市经济发展大类基础设施的刚需组成部分，承担着满足城市经济活动和居民生活需要，向城市居民和各单位提供基本经济生活及消费空间服务的重要作用，是国民经济第三产业可持续发展的重要基础设施保障，在保就业、促消费、稳增长方面发挥着重要作用。

　　张懿宸委员认为，商业不动产的投资、经营、估值、退出等逻辑均和住宅有本质区别。当前业界的一个突出痛点是，在新冠肺炎疫情仍在持续的背景下，有关调控政策精准性不足，沉淀大量资金的优质资产无法通过证券化等形式实现资本的良性循环。

　　“在坚持‘房住不炒’的大前提下，我建议有关政府部门研究考虑将商业不动产纳入基础设施领域公募REITs扩容试点的范畴，通过对其进行合理的估值、定价、发行、二级市场交易，实现价格发现，引导资源有效配置，为我国金融供给侧改革提供有力抓手。”张懿宸委员说。

　　对此，张懿宸委员提出四方面建议：一是将基础设施公募REITs稳步扩容到商业不动产范畴。短期和长期都将有助于降低系统性金融风险。但要坚决杜绝变相为新住宅开发输血。可在试点期严格筛选和控制原始权益人范围，要求承诺募集资金不投资于新住宅开发项目，对交易结构设定、募集资金再投资等实施严格监管，防止资金流入新住宅开发，保证投资者权益，形成良性资金循环。

　　二是鼓励增量回笼资金在基础设施领域良性循环以促进投资的可持续、高质量发展。一方面鼓励增量回笼资金投向所有基础设施公募REITs所涵盖的资产类别，确保原始权益人将回收资金用于承诺的新基建项目投资，保证投资者权益并增强投资者信心。另一方面通过设立Pre-REITs前置储备及培育优质资产，待运营成熟稳定后，通过公募REITs退出并进行再投资，以实现资本良性循环。

　　三是参照基础设施公募REITs标准和经验，加速推动形成一批在写字楼、商场、酒店等方面有较强专业能力和公认市场口碑的运营管理机构和基金管理人，以市场化方式竞标有退出需求的商业不动产资产；同时鼓励社保、险资、企业年金等“长钱”参与投资REITs，打造盘活存量资产、降低实体经济杠杆的经典样板，有效引导市场预期。

　　四是切实做好市场教育和舆论引导。REITs与支持房地产是两个概念。提供更多流动性好、收益和风险匹配的证券化金融资产对改善当前以住宅为主的居民资产配置结构有积极作用。应引导市场和舆论尽快形成共识，在推出政策前做足铺垫和引导，确保好政策得到好评价。