经济日报-中国经济网北京7月29日讯 近日，中指研究院北京分院发布2020年上半年北京房地产市场形势总结报告。报告显示，今年上半年，北京商品住宅成交均价为49622元/平方米，同比上涨13%；二手房成交均价为54320元/平方米，同比下降5%。其中，西城区成交价格最高，达112696元/平。

　　报告指出，北京房地产市场坚守“房住不炒”基调，调控政策稳中优化。上半年北京在主体调控政策不放松的前提下，加强公积金申请人婚姻关系审核、严查违规户口、整治市场乱象，并实施“六年一学位”、“多校划片”措施为学区房降温，遏制炒房、炒学区等行为。

　　在商品住宅方面，报告显示，上半年受疫情影响，整体成交量同比降幅达四成。一季度受春节假期及疫情影响，商品住宅成交规模降幅超四成。随着疫情逐步控制，4月底疫情防控等级下调，前期积压的需求集中释放，叠加学区房政策刺激下的学区房置业需求入市，商品住宅成交规模快速回升，但6月受疫情反弹影响，单月成交规模涨幅收窄至6%，上半年累计成交213.90万平，同比缩减四成。

　　上半年，伴随北京限价政策边际调整，不限价商品住宅项目积极取证入市，叠加部分改善型需求释放，北京商品住宅成交均价同比呈结构性上涨态势。上半年北京商品住宅成交均价为49622元/平方米，同比上涨13%，为近三年同期价格同比涨幅最大。单月环比来看，1月以来北京商品住宅成交均价保持相对平稳，6月北京商品住宅成交均价为49301元/平方米，环比微跌1%，同比上涨7%。

　　从成交面积段占比来看，上半年在住房需求升级及疫情影响下，北京部分改善型需求逐步释放，新房成交逐步在向中高面积段转移。90平方米以下户型上半年成交套数占比为64%，较去年同期下降3个百分点；90-200平方米之间户型上半年成交套数占比为29%，较去年同期增加3个百分点；200平方米以上户型上半年成交套数占比为7%，与去年同期基本持平。

　　从区域成交规模来看，上半年昌平区、大兴区、朝阳区位居全市成交面积前三位，商品住宅（不含保障房）成交面积均超23万平方米；从区域成交变化来看，仅昌平区同比上涨，开发区同比持平，其余区域同比均不同程度下降；延庆区、西城区、平谷区、门头沟区等区域成交面积同比降幅较大，均超60%。

　　二手房方面，报告显示，上半年北京二手房成交6.4万套，同比下降10%，为近六年以来最低。受疫情影响，一季度中旬多数中介机构门店暂处于关闭状态或有限复工状态，市场成交规模同比大幅下降；4月市场逐渐恢复，宽金融政策叠加学区政策调整带动市场在5月走出小阳春行情，6月1.68万套成交创出近两年单月成交量新高。

　　上半年，北京二手房成交均价为54320元/平方米，同比下降5%。疫情对一季度市场形成冲击，成交价格下滑，但随着疫情防控常态化、疫情积压的需求逐步释放、西城学区政策调整刺激，二季度成交有所上涨。分区域来看，西城区成交价格最高，达112696元/平。其次为东城区和海淀区，均超过78000元/平方米，分别为87828元/平方米和78518元/平方米。由于区域人口、产业、交通、配套等方面优势明显，朝阳、海淀、昌平、丰台二手房市场比较活跃，成交面积均超过50万平方米，其中朝阳区成交量达138万平方米，居各区第一位。

　　报告分析称，上半年，随着二季度初市场的逐步恢复，因疫情积压需求快速释放，叠加学区房政策的短期刺激带动二手房成交量快速的回升，但由于部分入市限竞房项目整体去化效果并不理想，新房市场整体的恢复速度不及预期，导致二手房与新房成交套数比值升至3.5。其中，上半年北京二手房成交6.42万套，新房成交1.86万套，新房成交占比呈持续下滑态势。未来随着限竞房的逐步退市，部分不限价项目入市将带动新房市场活跃度提升，预计后市二手房市场成交量将小幅回落。

　　报告认为，一方面，受学区房政策落地执行影响，下半年换房需求将减弱，由换房带动的置业效果亦将减弱；另一方面，疫情防控常态化下，短期置业需求或将再次延缓，叠加上半年集中消耗部分刚需，预计下半年北京商品住宅成交规模延续横盘态势可能性较大。在限价政策边际优化下，不限价地块项目入市增加，叠加部分房企或项目将进一步提高折扣优惠力度，预计下半年北京房价水平将稳中有所波动。