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广州商业用房可申请改为租赁住房

2019年07月17日 10:17   来源:南方网   记者 许蕾

  广州商业用房可申请改为租赁住房

  改建项目应整体确权不得分拆 改建后水电气价按居民标准执行,但住房不得销售 

  南方网讯 (全媒体记者/刘怀宇)7月16日,广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》(以下简称《意见》),支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。

  《意见》提出,广州市内符合相关要求的非住宅存量用房,可向有关部门申请改造租赁住房。按照广州市有关规定,商业用房等按规定改造成租赁住房后,用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

  《意见》适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

  《意见》同时提出了三大工作原则:一是以区为主,加强管理。以各区政府为主体,组织区相关部门结合供求关系、结构安全、消防安全、物业管理、治安管理、公建配套需求联合会审其可行性,引导企业按要求实施。

  二是整体确权,性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理一个权属证)、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售,原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

  三是统一监管,强化统筹。改建租赁住房的运营、管理应遵照广州对新增租赁住房有关管理工作的规定。市住建部门依托平台建立项目库统一监管。

  商业、商务办公等存量用房改造租赁住房后,与之前有哪些不同?2017年印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出,允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房,不得销售。此次下发的《意见》实际上是进一步明确了“商改住”的实施条件和工作流程。

  值得关注的是,《意见》还提出,将改造后的租赁住房分割销售转让和抵押的,或者弄虚作假将改造项目用于非租赁住房的,须限期改正,并依法承担相应的法律责任。

  延伸:

  “商改住”还是“商改租”?

  专家:盘活商办物业为租赁市场提供真正增量

  《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》新鲜出炉,提出广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准七大要求的非住宅存量用房,可向有关部门申请改造租赁住房。

  专家分析认为,从核心内容来看,这份新政实际上是“商改租”。“这是延续2017年‘商改住’的一个更有执行标准的文件,我们可以理解为‘商改租’。”合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌在接受记者采访时表示,新政主要是为了解决存量商业用房的出路。

  为租赁市场提供真正增量

  “‘商改租’对于租赁市场而言,是能够真正提供增量的。”中原地产首席分析师张大伟认为,一二线城市有大量的商业闲置,将这部分房源改造成出租房源,有利于缓解租赁房源短缺,同时也减少资源浪费。

  与长租公寓对比,“商改租”实际上主要针对的是开发商手里的商业闲置,这部分改造后可用于租赁的房源,是原本没有进入租赁市场的;而长租公寓,则是对租房市场已有的房源进行改造,重新出租以及运营管理,对于租赁市场的增量,长租公寓作用有限。

  新政中提到,“商改住”要整体确权,性质不变。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,市面上由商业用地或者办公用地建起的公寓,在销售出去时,其产权已分割,所以不可能再恢复到“整体确权”的状态,也就不可能按照这个条件去享受民用的水电气标准。

  张大伟认为,整体来看,该新政将是一个利好,在租赁市场,这种增量房源供应与存量“二房东”改造对比,增量更有利于平稳市场供需结构。

  而对于租房者而言,他们更关心的是新政会不会推高租金水平。“租金涨跌,取决于此轮‘商改租’带来的增量到底有多大。”张大伟认为,新政效应显现还需要一定时间,如果“商改租”带来的增量不明显,对租金影响“非常有限”。

  卖还是租?开发商面临选择题

  专家认为,从新政内容看,“商改租”主要是针对开发商,为他们盘活手中闲置的商办物业开了一个“绿灯”。

  那么,对于手中的商办物业,开发商是选择继续卖还是改造后出租?“事实上,对于大部分开发商而言,如果物业可以销售出去,还是会把它卖掉,而不是租出去。”肖文晓对开发商选择“商改租”持谨慎态度。

  “值得关注的是,‘商改住’之后将不可入市,变成了出租房,这对于大部分产权机构来说,是选择短期优惠或降价销售,还是选择长期出租收益,将是一个难题。对于资金相对宽松的开发商可能会选择改造成出租房,但大部分开发商可能不会这么选择。”张大伟的观点也倾向于“能卖就不租”。

  此外,“商改租”还面临一些“先天不足”。“‘商改租’后,对于本身设计为公寓的产品,户型实用性和舒适性本身就很好。但是如写字楼等,户型要改成租赁用房,其中会有很多问题。”张智斌说。

(责任编辑:单晓冰)