易居论坛召开 房企聚焦探索TOD等细分领域如何突围

　　经济日报-中国经济网北京11月5日讯（记者李治国）中国房地产市场当前进入深度调整期，房企应把握市场趋势，通过多元化战略积极布局，轨交TOD成为了不少房企谋求突破之路。日前在沪举办的易居论坛以“当前形势下房企如何在细分领域突围”主题展开研讨。来自轨道交通企业、房地产开发商和行业专家等认为，TOD迎来发展机遇，房企与地铁公司的合作成为TOD的主流开发模式，TOD 项目将成为城市亮点。

　　TOD是以公共交通为导向的开发，在规划一个居民或者商业区时，使公共交通的效用最大化的一种规划设计方式。上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出，中国经济正在面临外部挑战和转型压力。受经济形势影响，房地产行业发展的逻辑已经发生转变。新形势下要求房地产企业进行多元化的战略思考，特别是积极探索TOD等细分领域。

　　房地产回归理性后TOD迎来发展机遇

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，行业形势已经出现重大变化。首先从政策方面看，五月份以来多项政策出台直至“七三一”会议的严厉措辞，体现出政府规范房地产行业发展的决心，因此政策调控方向短期内不会出现大的改变。其次，宏观经济破位拉低楼市表现，加之人民币贬值、美联储加息等外部形势进一步形成了对房地产市场的隐形利空。第三，从库存方面看，数据显示全国 100 城市九月份推盘量出现增长，但成交量则大幅萎缩，说明市场整体转冷。第四，从土地供应观察，2016 年以来地价涨幅超过房价涨幅，造成部分房地产企业拿地套牢的情况。目前的行业形势已经十分严峻，但多元化发展可以熨平市场周期，可以使企业发展更加从容，房企应向新方向积极探索谋求突围。

　　申通地铁资产管理有限公司总经理庄巍认为，当前房地产市场的形势变化，从客观上看是市场正在回归正常的逻辑，TOD 只有在房地产回归理性后才能够真正迎来发展机遇。TOD是一种围绕站点步行范围的高密度与复合化开发，具有高强度、高密度的多样土地使用和多样的土地所有者进行的特定开发，人们能够在步行范围内解决一切生活所需。由于过去房地产市场的爆发式的增长，人们对产品的关注度不够高，现在房地产正在逐步回归健康，人们对产品的好坏愈加重视，TOD将迎来发展机遇。

　　房地产行业新蛋糕，房企布局TOD

　　上海易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁提出，TOD已成为房地产行业新蛋糕，各大房企积极布局，但行业格局尚未形成。一是TOD开发对房企来说是一种新的土地获取方式，通过与轨道交通企业股权合作进行共同开发；二是随着未来各地轨道交通建设的加快，预计将有大量土地来平衡建设或运营资金，TOD发展空间巨大；三是当前全国性房企进入TOD领域的不足十家，行业格局尚未形成，企业发展想象空间大。

　　碧桂园集团公共政策部总监叶勋表示，碧桂园集团近期提出了集团发展进入“提质控速”的新阶段，积极布局新蓝海，当前已经在农林、高科、TOD 等多个领域进行多元化探索。我们认为TOD是当前房地产行业的新蓝海。

　　房企与地铁公司合作开发成主流模式

　　绿城杨柳郡集团总经理顾建明认为，TOD 项目的特点体现为复合开发，单一企业难以独立完成。对地铁公司来说，与房企合作既可以发挥其对车辆基地工艺开发的专业能力，又可以借助品牌开发商，对房地产物业开展市场研判、专业策划、规划设计、品质营造等工作，提升项目的溢价能力。对于房企来说，这类车辆基地开发项目建筑面积一般在50万平方米以上且有站点配套，是市场上难得的稀缺土地，可藉以打造丰富的物业产品。杭州杨柳郡项目就打造了开发商与地铁公司合作共赢的范本。

　　碧桂园集团莞深区域助理总裁、TOD 事业部总监郭晋杰认为，房地产企业和地铁公司合作开发是房地产企业进入 TOD 最核心的路径，但合作开发中也存在着一些门槛。TOD 项目是一种跨界发展，其结合了房地产和轨道交通两个方面，在技术层面、管理层面、开发理念上均需要融合。但当前我国 TOD 开发仍以国企合作为主，民企与国企之间进行合作，尚存在“玻璃门”，如何建立一个良好的市场机制是关键。

　　崔霁对此表示，房企参与 TOD 开发主要有三大模式：一是房企自身创建轨道资源，如绿地建立地铁投资发展公司，在全国多地进行地铁开发，获取轨道物业开发权；二是联姻具有轨道资源优势的企业，获取优质项目与土地；三是通过市场化招拍挂获取与轨交站点有关的土地，进行房地产开发。三种模式中房企与地铁公司合作开发将成为TOD的主流开发模式。

　　城市亮点、城市样板和城市标杆

　　华发股份华东区副董事长张正林表示，TOD项目应当成为城市亮点、城市样板与城市标杆。一个有品质的TOD项目是能够带动周边区域协调发展，经济效益与社会效益双丰收。TOD 项目品质的提升则需要结合一体化设计、土地提前规划、企业专业积累、加强前瞻性研究四个方面着手，贯彻轨道上的城市开发理念，统筹规划、综合开发，从城市角度考虑形态外观，业态丰富化、多元化和科技化，并体验感强，交通有机结合，真正实现TOD发展。

　　京投发展股份有限公司总策划师、营销中心总经理戴嘉宁认为，TOD 能够进一步推动土地的集约节约利用，具体可总结为“一次拆迁，两次收益。再次利用，重新获益”。京投发展 TOD项目，主要从城市规模、地铁建设、人口规模、土地价格四个方面来选择城市，同时TOD项目具有大体量不可逆的特征，所以必须零试错，需要认真研究客群，科学选址，贯彻一体化开发理念，对TOD技术领域加大研发投入，要做到可复制，快周转，在保证销售收益的前提下，培育运营能力，实现后续持有物业的增值收益。