调控凶猛 北京地下室成刚需买家“新宠”

　　“在北京这个大楼林立的森林，我们像老鼠一样住在这样那样的地下秘密巢穴……”一位北漂曾如此悲观的写到，“我们是行走在北京城中的“鼠族”，在黑暗中努力找寻自己的脚步……”

　　面对北京高昂的房价与房租，很多北漂选择住进了地下室，便宜的租金是他们忍受其恶劣环境的唯一理由。

　　但与此相反的是，一些北漂却发出这样的感概：如果没有地下室，我们的青春和未来就可能无处安放。在北京，有一种家，叫“地下室”。在北京，有一种爱，叫“地下室爱你一万年”。

　　同样是住地下室，两者的心理反差为何如此之大？地下室究竟是一种怎样的存在？记者了解到，目前，北京地下室成交均价为3.4万元/平方米，比二手住宅价格低出28%。购买地下室已成为刚需置业者“新宠”。

　　刚需族新选地下室　　北京望京花家地北里居民区，地面以上是住房，防空入口即是地下室。小区不远处是中央美术学院、望京大厦和一些高档社区。它和众多居民区一样，隐匿在望京的高楼大厦之中。

　　从楼旁一扇锈迹斑斑的铁红色大门，跨进这道大门，走下台阶，除了狭窄的空间，阴暗的光线和杂乱的布局，还有一眼望不到头的幽深走廊。

　　在北京城区的地下空间中，住着近百万的流动人口，在一些非正式的语境里，他们被称为“鼠族”。和所有大都会一样，北京的地下空间，成为了上百万低收入的外来务工者的唯一选择。

　　兜里真心银子不够，最多现金凑够130万元，买小平房肯定不够了，只能在市区买个地下室。正在望京一带寻觅物美价廉房子的林先生告诉记者，目前看好的这个半地下室，虽然采光不好，胜在面积小总价低，南北通透小两居，但单价不便宜，地上一楼6万元/平方米，这个地下的3.5万元/平方米。好在能贷款。收拾收拾也能凑合住，就是憋屈点儿，比买地上一楼省近一半的钱。

　　飞涨的房价，我们不得不从地面“打回”地下。已购买了海淀区小西天一处地下室的王小姐告诉记者，我当然希望住到地上，但迫于房价的压力,不得不住地下室里。现在无力承担这么贵的房价，吃饭、孩子上学，家里其他花费，哪样不要钱，每个月赚的钱根本攒不下。这笔账算下来，我还是觉得买个半地下室比较经济实惠。

　　虽然每天早上她从沉睡中醒来时，在周围一片漆黑中，地下室的灯光会显得格外刺眼，到了地面，外面的阳光会让她再一次造成短暂的视觉障碍，但有属于自己的房子总比租房住得感觉好。

　　王小姐说，要到我家，是要下楼梯的，楼梯很暗，可是只要一开门就有一种瞬间一亮的感觉，因为客厅是有阳光的。准确地说，前面朝南的房间都很明亮，后面朝北的房间相对较黑。王小姐无限感慨，因为是自己的家，即便每天要从地上的光明回到地下的黑暗，也深感幸福。

　　高房价一直是北漂一族身上最大的枷锁，500万元在一线城市买套刚需户型，绝不是一句玩笑话。

　　根据中原市场研究部的统计数据显示，从2016年1月至9月底，纯商品住宅（普通住宅+别墅）单套平均成交金额已达528万元。

　　北京新房市场泛豪宅化的同时，也越来越远郊化。刚需族夹缝中求置业便只能选择更远的郊区。由此，愿意留在市中心的刚需族购买地下室成为置业的一个选择。

　　云房数据研究中心统计显示，平均每天有2.5户选择购买北京地下室。很多挂牌出售的地下室单价能达到3万元、5万元，西城区个别好位置的地下室甚至超过了10万元。

　　据云房数据统计，今年前8个月，北京地下室共成交618套，成交主要的分布在西城区和朝阳区。其中，西城区成交188套，朝阳区成交142套，城六区的成交占比达到88%。

　　从片区上看，宣武门成交32套位居榜首；芍药居成交28套排名第二；北太平庄、学院路并列第三。

　　北太平庄链家门店代理小赵介绍说，相比中心城区的高房价，占据同等位置的地下室，不仅受刚需置业者青睐，也是学区房买家考虑的对象。而相比于地上房子来说，半地下室具有房价、租金相对低廉、房间的采光和透气性基本可以保证的特点，因此在房屋租赁和买卖市场都很受欢迎。

　　从成交单价上看，40%的地下室成交单价在3-5万元这一区间，2万元以内占比25%，2万元-3万元占比20%。其中，小面积地下室备受关注，30-60平方米的成交量占比达60%，60-90平方米占比为29%。

　　在小赵看来，北京是一个平均月房租超过3000元，中心城区房子均价超7万元的城市，相比住宅价格，城中心位置的地下室更显价格优势，还能保证孩子就读重点小学。他说，如果孩子明年入学，现在买了，等孩子三年级的时候也就是2020年，那将会是入学孩子井喷的时候，也好转手。在各种利好因素的推动下，地下室成交火热也就不足为奇。

　　有很多北漂一族，在北京的立足之处就是地下室里一所小小的房间。尽管阴暗潮湿、拥挤嘈杂、暗无天日……但即使它有一万个缺点，也会有一个优点征服选择它的人，那就是，便宜，方便上班。虽然他们过着“鼠族”式的生活，但无法否认，地下室在他们人生中的重要地位。

　　产权归谁所有？

　　虽说地下室销售一路畅通，但当前，业主、开发商、物业公司经常为地下室的归属问题产生纠纷的现象层出不穷。那么，到底地下室是不是一定归业主所有？买了地下室，就真的有了产权了吗？

　　根据《人民防空法》规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”因此，大部分新建居民小区均配备有地下室。但由于法律规定的不明确，使地下室的权属处于一种模糊状态。

　　关于地下室的产权归属问题，应当从地下室的建设、销售、分摊以及人防工程的权属性质等多方面来分析，而不应从单一的或笼统的角度就认为地下室的产权归业主或开发商所有。

　　一般，按照传统观点上说，在商品房销售时，地下室中未分摊部位和空间的产权应属于原建设单位——开发商所有；在商品房销售时，地下室中已分摊部位和空间的产权应属于全体业主所有；而地下室中人防工程的产权，应属于国家所有，由政府的人民防空办公室管理。

　　根据各小区建设实际，参照《物权法》及相关法律、法规判断，地下室权属应有两种情况：

　　一是，建筑层高低于2.2米的，根据《房屋测量规范》，层高在2.2米以下地下室，不计算建筑面积，不能办理房屋产权；作为公用建筑面积，业主在购房时已出资的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定公用建筑面积包括“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；该条所指地下室建筑成本已打入房价，开发商不能单独议价和出售，产权应当归全体业主所有。

　　二是，人防工程的地下室，有独立使用空间，且设计用公用建筑面积的，开发商可通过出售、附赠或者出租等方式处置。

　　也就是说，具有单独产权或与房屋共同具有一个产权证的地下室，此类地下室产权归业主所有，业主可以任意出租地下室。具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅进行买卖。

　　北京市鼎弘律师事务所常大鹏律师指出，关于地下室的产权归属，首先应当依据商品房销售合同。如果约定开发商将地下室的产权也出卖给业主，则全体业主对于地下室地面及空间共同共有；如果没有进行约定，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，地下室的所有权是属于开发商的。

　　他进一步指出，即使开发商将地下室出售、附赠给业主，但根据《城市房地产管理法》规定，房屋仅指“土地上的房屋等建筑物及构筑物。”而无法取得权属证书。在购买地下室时，最重要的是，要明确产权归属，具有单独产权证的地下室和普通住宅一样。因为，这种地下室本来就是设计成住宅的，是可以办理落户。但也要考虑以后的变现问题，万不可盲目入手。