如何看待2021年全国房地产开发投资和销售情况

　　2022年1月17日，国家统计局分别发布2021年全国房地产开发投资和销售情况，以下为本期数据点评。

　　房地产成交活跃度维持弱势

　　当前房地产市场成交仍不活跃。2021年，商品房销售面积179433万平方米，同比增长1.9%，两年平均增长2.3%；销售额181930亿元，同比增长4.8%，两年平均增长6.7%。12月房地产市场成交较11月有明显改善，主要是由于季节性因素，6月、12月通常是一年中成交量最高的两个月份。但12月仍然延续了2021年下半年以来各月成交大幅低于2020年同期水平的情况，累计销售增速继续放缓，反映当前楼市成交仍然不活跃，购房置业观望情绪较浓。

　　同时，房地产信贷发力尚不明显。2021年四季度以来，央行、银保监会等多次释放维稳的积极信号，促进房地产信贷平稳有序投放。改善比较明显的方面是按揭放款流程在提速，部分地区银行的首套和二套房贷利率有所回落。但从12月份的情况来看，在楼市成交环比显著提升的情况下，居民新增中长期贷款环比减少，有季节性因素，但也表明信贷放松力度不足，政策效果尚不明显。

　　头部房企全年销售业绩相比往年有所缩水。CRIC百强房企2021年实现销售面积8.46亿平方米，同比下降9.0%；实现销售额12.63万亿元，同比下降3.2%，目标完成率不及往年，其中后50位房企销售金额降幅大于前50位。

　　房价指数环比呈全线下跌局面。2021年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数连续第三个月环比-0.3%，其中一线城市环比增速转负，形成一、二、三线城市全线下跌的局面，前次出现这种情况还是在2015年2月。房价同比涨幅则继续收窄至2%，各线城市自下半年以来同比涨幅保持了收窄态势，较年中高点的下降幅度均在2个百分点以上。

　　房地产投资积极性仍显不足

　　房地产投资同比增速加速下滑。2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%，两年平均增长5.7%，增速下滑速度超预期。12月单月同比大幅减少13.9%，如此大的降幅只在疫情暴发之初即2020年2月出现过。

　　从原因来看，房企在项目施工和土地购置方面的积极性都不高。一方面，开施工力度愈发走弱。2021年12月开发企业进行项目施工的活跃度降低，环比有所缩小。叠加上年同期的高基数，单月房屋施工和开工面积同比大降，增速分别为-35.35%和-31.15%。从2021年全年的情况来看，由于前期房地产政策不断收紧，特别是上半年房地产金融监管“三道红线”“两个占比”从严执行，限制了房企扩张负债的幅度；尽管四季度起信贷政策向松调整，但尚未完全扭转房企对未来市场的预期。体现在项目施工中，尽快竣工形成推盘的收益性并不高，导致开发企业新开工和施工的动力不足。2021年房地产开发企业房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%；房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%。

　　另一方面，房企对于全年最后一次集中拍地的积极性也没有提振。12月是重点城市土地供应“两集中”的收官月，尽管第三轮集中供地较第二轮的低谷状态稍有缓解，流拍率也有所降低，但民营房地产企业参与土拍的积极性仍然不高。正如上期点评的预测，12月土地成交面积仍是近五年同期的最低水平。从2021年的情况来看，在面临融资约束和信用风险压力的情况下，房企拿地等投资行为更加谨慎，导致全年土拍市场“先热后冷”，在下半年土地供应“两集中”的月份也没有掀起明显的成交小高潮。2021年全年开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。

　　稳楼市将成为稳投资的重要抓手

　　房地产市场交投冷清，需要政策稳楼市。一方面，年初市场成交增速可能仍在低位徘徊，楼市面临来自居民端购房和房企端拿地的双重观望情绪。从2022年元旦期间CREIS重点监测城市来看，新建商品住宅成交面积同比下降超四成，仍然延续低温运行。考虑2021年初的高基数，预计2022年一季度销售同比数据维持弱势。另一方面，房地产投资增速下降过快，成为固定资产投资及经济增长的拖累项。在此情形下，需要政策松动稳楼市、稳预期，促进供需双方信心恢复，支撑投资平稳增长。

　　房地产信贷量价有望改善，将发力促进供需两端回温。央行、银保监会等已密集释放积极信号，而到2021年底为止已经取得改善的方面是按揭放款提速和利率下调。央行2022年工作会议强调“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展”，房地产信贷投放量的改善有望在2022年发力。同时，1月17日调降的MLF操作利率将引导LPR报价下降5-10个基点，尤其是中长期贷款利率下行，将有利于满足楼市开发企业和购房者的融资需求，有效托底房地产市场。

　　（交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、资深研究员夏丹）