共有产权房怎样堵住漏洞

　　■姚玲珍　王芳

　　发展共有产权住房，是贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”要求、顺应住房供给侧结构性改革、促进购租并举住房制度和供应体系完善的重要举措。在这一过程中，共有产权住房如何定位、供应主体是否可以多元化、共有人之间的权利和义务的明确以及产权比例划分能否更加灵活等问题，仍有待进一步思考。

　　第一，坚持共有产权住房的保障功能。

　　理论上，住房保障制度的设计存在三种原则：福利原则、救济原则和帮扶原则。共有产权住房制度遵循的是帮扶原则，即由政府和家庭一起努力解决住房困难，避免住房保障中的权利寻租和居民套利。

　　从我国的实践来看，上海、江苏淮安将共有产权住房定位于保障性住房，供应对象为本市户籍的中低收入住房困难家庭，并对住房面积、可支配收入、人均财产等有明确规定。北京、广东深圳的共有产权住房则定位为政策性商品住房，具有保障性和市场化的双重特征。其中，北京规定，共有产权住房不少于30%的房源供应给在本地工作的非本市户籍家庭，面向对象更为广泛。这种定位上的差异使得各地在供应对象甚至供后管理方面存在不同。

　　结合理论和实践，我们认为，共有产权住房应定位于对现有保障性住房体系的改进和补充，属于具有保障性质的政策性住房。

　　第二，注意推动参与主体的多元化。

　　我国共有产权住房制度是从供给端发力，由政府给予支持，推动中低收入家庭通过自身努力逐步拥有住房，体现了互帮互助、共享发展的理念。为了更好地落实共享发展理念，可以借鉴一些发达国家的经验，鼓励更多主体参与共有产权住房建设，完善共有产权住房制度。在使人民拥有更多获得感的同时，实现住房保障模式从政府主导向政府引导、社会参与、市场运作的转变。

　　例如，英国共有产权住房主要由住房协会负责运作和管理，政府则负责对共有产权住房的面向对象、保障标准、运行方式等进行顶层设计。又如，美国共有产权住房是伴随金融创新而逐步发展起来的，金融信贷机构直接参与共有产权，使住房建设资金渠道多元，也有利于风险的分担。

　　总的来看，多元化参与主体提升了住房保障水平和整体运行效率。就我国的情况而言，为了扩大供应主体，可先鼓励企事业单位、非盈利机构成为共有产权的持有主体。例如，各高校和科研院所可采用共有产权的方式向引进人才提供住房。这一方面有利于增加住房供应，另一方面又能有效避免产权模糊的问题。待共有产权运行机制成熟后，可建立住房合作社来接管政府已有的住房，并展开进一步的开发和建设，从而减轻政府管理压力与财政压力。之后，还可尝试允许房地产开发商等成为共有产权的持有主体，推进住房保障供应与市场化供应的衔接。

　　第三，权利与义务明晰，确保共有人之间的公平。

　　通常情况下，共有产权住房采取政府和购房人按份共有的方式。政府将其持有产权中蕴含的使用权让渡给购房人，由购房人独占使用，而相应的房屋维护、管理责任完全由购房人承担。可见，共有人之间并未完全按照拥有的产权比例享受权利和分担义务。这在实际运作中容易形成产权模糊乃至混乱。诸如购房人对共有产权住房是否拥有处置权，如能否用于抵押、出租等，以及处置时产生的收益或风险应如何分配等，不时引发争议。

　　现实中，不同地方的具体规定是有所不同的。上海强调，在取得完全产权前不得出租、出借以及进行除购房按揭外的抵押。北京的共有产权住房由于具有一定的商品房特性，故可出租、可抵押，业主自主权更大。但是，后期出租收益如何分配、抵押贷款如何偿还等问题尚有待明确。一个初步的建议是，在不违背住房保障功能的前提下，可适当赋予购房人一定的处置权，但共有人之间须对相关权益与责任作出明确约定。

　　第四，产权比例精准化，满足不同家庭的购房诉求。

　　在国外，共有产权住房的产权比例分配呈现两个方面的特征：一是，初始产权比例灵活、保障面广；二是，产权比例具有可调整性。例如，英国共有产权住房的产权比例设置灵活，购房者可以在25%至75%之间任意选择。同时，建立产权比例调整机制，购房人可依据自身经济收入、住房支出支付能力的增加购买剩下的产权。当然，在购房家庭经济条件变差时，也可以减少产权持有比例，变现部分产权。

　　在此，建议先设定一个购买基础比例，购房人所持有比例在不低于该比例下，可依据自身条件自由选择产权比例。同时，在一定条件下允许减持部分产权，但原则上不能低于基础比例。

　　（作者分别为上海财经大学副校长、教授，上海财经大学公共经济与管理学院博士生）