本报记者 张芗逸

　　改革商品住房销售制度是房地产发展新模式构建过程中的重要环节。“有力有序推行现房销售”是2025年住房城乡建设领域的重点工作之一。近期，“现房销售”话题再次成为市场焦点。

　　受访人士认为，在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，推行现房销售有助于构建房地产发展新模式。短期来看，现房销售模式可能会增加房企的资金压力，但从长期来看，其能更好地保障购房者权益、提升产品品质，促进行业高质量发展。

　　现房销售实践已经开展

　　近年来，多地就推行现房销售开展实践。据中指研究院不完全统计，自2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台了现房销售相关政策，例如合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点。各地政府从供给和需求两端入手，通过推出现房销售地块、为现房购房者提供契税补贴等举措，推行现房销售。

　　目前，已有现房销售试点项目取得了良好开局。例如，湖北省荆门市的城控·易居苑项目，作为首批现房销售试点项目之一，在今年4月14日开盘当天推出的5栋106套房源全部售罄。

　　进入2025年以来，现房销售持续受到各地政府关注。湖南省人民政府办公厅于今年3月份印发的《湖南省提振消费专项行动方案》中提出，用好用足房地产调控政策工具箱，优化现房销售试点。

　　山东省住房和城乡建设厅等9部门年初印发的《关于促进住房领域消费的行动计划》则将现房销售与住房公积金政策相结合，提出“支持现房销售，购买现房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度可提高10%以上”。

　　还有城市拟出台政策，要求新出让土地开发的商品房实行现房销售。河南省信阳市《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》自5月6日起向社会公示，其中提出，“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，信阳此次出台的政策将实行现房销售放在“严控预售许可条件”的政策框架下，这体现了降低风险、去库存、控增量的政策导向。

　　随着各地持续推进现房销售，新建商品房现房销售面积（以下简称“现房销售面积”）占比逐年提升。国家统计局数据显示，2024年现房销售面积约为3亿平方米，占新建商品房销售总面积的30.84%。在2023年，这一比重为22.5%。

　　今年前三个月，现房销售面积为0.79亿平方米，同比增长14.3%；现房销售面积占新房销售面积的比重为36%，较去年同期（30.6%）提升5.4个百分点。

　　构建发展新模式

　　“现房销售是房地产领域一种重要的销售模式，其优势主要体现在降低购房风险、提升市场透明度和增强消费者信心等方面。”谈及现房销售的影响，严跃进对《证券日报》记者表示，对购房者来说，在现房销售模式下，购房者可以直接查看房屋实体，亲身感受房屋的质量、户型布局以及配套设施的实际情况，对产品有更准确的理解和把握，消除了购房者的后顾之忧。

　　中指研究院政策研究总监陈文静认为，对行业而言，在库存量大的地区试点现房销售，有助于控制供应规模，直接改善市场供需结构，加快库存的去化，也有利于房地产发展新模式的构建。另外，现房销售对项目工程质量提出了更高的要求，推动行业向更高质量发展。

　　值得注意的是，现房销售与期房销售的开发模式存在较大区别，现房销售模式对房地产企业的产品设计水平及资金情况提出了新的要求。

　　“在现房销售模式下，房地产企业面临着完全不同的资金回笼模式和较大的资金压力。”严跃进表示，现房销售要求企业自行筹集资金完成整个项目的建设，直至房屋达到交付标准。这意味着企业需要投入大量的自有资金或通过外部融资来支撑项目。

　　在陈文静看来，现房销售更加考验企业的产品力，产品力强、品牌影响力大的企业未来的发展机遇可能会更大。

　　对于未来推进现房销售的具体措施，陈文静建议，要更好地发挥现房销售模式的优势，加快构建房地产发展新模式。从市场角度看，可以在库存较大的城市或区域试点推进现房销售，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，逐渐由期房销售向现房销售制度转型。

　　严跃进表示，现房销售模式是对购房权益的保障，也是住房产品更新的重要形式，还要和高品质住宅的建设结合。当前，各地应结合一系列金融政策新要求，在现房销售方面落实更有力的金融支持，确保房企资金状况稳健，同时激发房企推进现房制度改革的动力和能力。