利好政策连发 楼市筑底修复

　　记者 孙蔚

　　最近几天，房地产项目售楼处的销售人员个个都是“累并快乐着”。随着“5·17”楼市利好政策连连出台，房地产市场久违的热度重现，售楼处的来电、来访量猛增。全国最大的房产交易和服务平台甚至在5月18日上午10点至下午4点期间出现4次系统崩溃。

　　金融松绑政策“三箭连发”

　　5月17日，中国人民银行连发3项新政，从首付比例、贷款利率、公积金贷款3方面入手，进一步松绑个人住房贷款金融政策。

　　在首付比例方面，《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

　　在个人住房贷款利率方面，《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》提出，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

　　在公积金贷款方面，《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》提出，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，5年以上首套、二套公积金贷款利率由3.1%、3.575%下调至2.85%、3.325%，进一步降低购房者置业成本。

　　58安居客研究院院长张波接受记者采访时表示，降低二套房首付比例更值得市场关注，二套房目前主要是改善型需求，此前更多只是在税费减免层面给予一定政策支持，其首付和利率的要求都明显高于首套房，此次调整将大幅降低购房门槛，有利于购房需求入市，推动楼市筑底修复。另外，由于房价当下已经进入低谷，后续持续下行的空间非常有限，尤其是不少城市已经开始出现“价跌量升”，说明市场已经处于底部。在这一背景下，当下入场购房者断供或弃房的可能性大大减少。

　　而二套房房贷利率水平同步下调，将有两大好处：一是利好改善型需求入市，二是减少提前还贷。近两年，提前还贷的一个重要原因在于二套房贷利率明显高于经营贷甚至消费贷的利率。此次调整后，预计房贷利率下调的空间会明显增大，尤其是二套房由于首付高，银行放贷的意愿会更强烈。

　　“首套房首付比例降至15%，这是历史最低水平。”中原地产首席分析师张大伟表示，这意味着全国所有城市的首套房、二套房的最低首付比例都可以下调，对一二线城市影响较大。

　　中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，当前，已有多地将首套房首付比例降至20%、二套房降至30%，仅个别城市首付比例较高，如一线城市首套房首付比例均为30%、二套房为40%—50%。此次下调首付比例下限政策出台后，预计将有更多城市跟进，进一步降低购房者置业门槛。

　　消化存量房产放“大招”

　　自去年以来，随着房地产市场供求关系转变，各地继续通过降低购房门槛、减免相关交易税费、“以旧换新”等措施刺激需求释放。然而，库存增加、价格承压的情况并未得到明显改善。

　　4月30日，中央政治局会议提出：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”

　　为此，针对化解存量房风险也放出“大招”。在5月17日国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长陶玲表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款。支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。此项政策的要点主要有4点：

　　第一，保障性住房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象为21家全国性银行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

　　第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

　　第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体，收购后迅速配售或租赁。

　　第四，21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自愿参与、自主决策是否向收购主体发放贷款。

　　陶玲表示，这项政策一是加快存量商品房去库存；二是加快保障性住房供给；三是助力保交楼和“白名单”机制，房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。

　　利好政策一出台，股市立即有所回应。5月17日午后，房地产板块迅速拉升，多家龙头房企如保利发展、万科等陆续拉至涨停板。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者表示，从市场实践来看，近几年，已有部分城市推进由国资平台出手，直接收购开发商存量新房房源改作租赁住房，即“收新改租”。根据中指监测，郑州、济南、苏州、重庆等城市均有“收新改租”的相关实践。

　　曹晶晶认为，“收新改租”对于消化存量房产的作用更为直接，但对国资平台的资金要求也更高，还会面临项目选择评估等问题，预计随后将有更多配套政策跟进，“收新改租”或会得到更多政策支持。

　　市场反馈立竿见影

　　政策连放“大招”，房地产市场反馈如何？

　　中原地产数据显示，“5·17”楼市新政后的首个周末（5月18日—19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，其中5月18日成交超900套、5月19日成交超1100套，周末两天总成交超2000套，基本达到了2024年“小阳春”的热度，此外部分新房项目成交也出现了升温的现象。

　　政策出台后，看房的人确实多了。“从昨天下午到现在，前来看房的客户较此前出现明显增长，前台已经出现空岗的情况，连后勤技术人员都派出来接待客户了。”5月18日，北京香山樾销售经理一边记录着源源不断到访的客户信息，一边向《中国消费者报》记者分享了其感受到的政策影响。

　　除了北京，上海外环楼市也有明显积极反馈。上海太平洋房屋闵行区负责人对记者表示：“政策发布后，整体带看量明显提升，一般平时周六全天约有10组客户，但是5月18日周六当天大概来访了18—20组客户，购房热情得到了有效带动。”

　　南京多家楼盘售楼处也迎来看房人潮，有销售经理甚至表示“忙不过来”。根据南京市房产局提供的数据，5月18日，商品房（含住宅、商办等）认购360套、认购面积2.05万平方米，分别较今年以来（1月1日至5月17日）日均水平增长111.8%和51.9%。

　　中原地产资深分析师卢文曦对记者表示：“政策对市场的刺激在意料之中，其持续性仍有待进一步观察。我更关心政策的影响力能持续多久，此前最长的持久度基本为1个月，但此次力度比之前大，希望政策的影响时间能长一点。”