北京楼市调控实施一年 房屋买卖中借“新政”违约时有发生

　　2017年3月17日至4月19日，北京市政府相关部门先后出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》等11项限购、限贷调控政策，被通称为“3.17新政”。记者从北京市第二中级人民法院了解到，“3.17新政”的实施，有效规范了房地产市场秩序，但也引发了一定数量纠纷案件。

　　4月19日，北京二中院对“3.17新政”实施一年来审理的涉“新政”房屋买卖合同纠纷案件进行了通报，并发布典型案例，给买卖、居间各方提供更为切实可行的司法指引。据介绍，房屋买卖合同纠纷案件中受“新政”影响不到一成，案件数量并无显著增加，房屋买卖合同纠纷案件中商办类用房受新政影响较多。

　　“新政”出台后，买卖双方存在解读不透或过透情况。据介绍，有的将本不受政策影响的情形解读为受限以混淆视听，有的回避本已存在的根本违约情形而搭“新政”便车，有的为达到解约目的努力符合“新政”条件。

　　据统计，涉“3.17新政”房屋买卖纠纷案件大体分为买受人购房资格受限，买受人购房成本增加，双方对合同解除后的责任承担存有争议，以及“连环买卖”中的违约责任承担四类，类型相对固定，地域性差异较为显著。商办类用房纠纷集中于丰台、大兴、房山三区，这与北京市城区整体建设规划有关；住宅平房合同纠纷多发于学区房集中的东城、西城两区，这与北京市优秀教育资源相对集中有关。

　　涉“新政”房屋买卖合同纠纷产生的原因之一是“新政”实施力度大。北京二中院民一庭副庭长王金龙分析，从实施时间看，所有政策实施时间均为发布之日或次日实行，几乎没有缓冲期，即使各方有心理预期，也难以完全避免“新政”影响。从内容上看，“新政”对购房资格、首付款比例两大关键因素限制更加严格，导致履约困难。从出台主体上看，涉及建设、规划国土、金融、教育、税务等多家部门，对抑制房价形成全方位管控。

　　法官表示，在涉“3.17新政”房屋纠纷案件审理中，法院在审查房屋状况、购房资格、付款能力、履行情况、解除情形的基础上，会重点严格审查合同解除原因，防止搭便车行为。对于确受“新政”影响而无法继续履行的合同，一般可按免责解除处理，但还应审查合同有无其他约定。

　　“对试图通过假结婚假离婚、以房抵债等形式规避‘新政’实施并构成虚假诉讼的，法院除依法判决驳回诉讼请求外，还会依照相关法律规定处罚行为人。”王金龙说。

　　法官建议，房屋买卖双方应准确解读相关政策，并做好合理心理预期，完善合同审慎签约。例如“连环单”类合同环节多，受政策影响可能性大，应尽量避免；如确需签订，可增加第三方违约导致合同不能履行双方可免责解除的条款。同时，合同应明确约定网签、评估、面签、缴税、过户、交房等重要节点及违约责任，以预防政策的即时变化。此外，要结合具体情况合理计算时间，避免约定时间过短导致履行时间不足，也要避免过长导致风险增加。

　　典型案例中，出卖人诉称，其是“连环买卖”，本案买受人无力付款，导致其无法履行与案外人的买卖合同，因此赔付损失60万元，买受人应承担该损失。买受人辩称，新政导致其付款能力受限，双方应无责解除，对案外人的赔偿应由出卖人自行承担。法院经审理认为，依据合同相对性原则，“连环买卖”中两合同的履行或解除，并无必然的关联性，均应在各自合同框架内解决。最终，法院判决解除合同、退还定金，驳回了出卖人要求买受人承担损失的请求。

　　法官表示，中介公司作为专业机构，应及时向房屋买卖双方严格、准确解读新政，尽到告知义务，切勿擅自承诺、协助双方做假手续规避政策。此外，应建立相应配套机制协助解决矛盾，可暂时搁置争议的，能继续履行促进履行，不能履行的尽快另售、另购房屋。(经济日报-中国经济网记者 李万祥)