“金九银十”一线城市楼市处于平稳状态 三四线稍有反弹

　　数据显示，今年前8个月，国内商品房销售面积达到了9.8亿平方米，7.8万亿销售额。大家都知道，每年的“金九银十”一直到是楼市传统的销售旺季，今年的情况怎么样呢？

　　国家统计局的数据显示，今年前8个月，全国商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%。商品房销售额78096亿元，同比增长17.2%。市场分化依然持续，三四线城市相对集中的中部西部区域，销售乐观。

　　中国农业大学土地资源管理系主任 朱道林：增长比较大的主要是在中西部地区和一些二、三、四线城市，销售量稍微高一点，另外从价格看三线和三四线城市价格稍微有所反弹。

　　专家表示，现在已经进入到楼市销售旺季，但是北京、上海、深圳等一线城市受政策调控、金融紧缩等影响，再加上去年整体供地相对匮乏，开发商很难有大量产品推向市场，无论是供给端还是成交端，都会处于一个相对平稳的状态。

　　国务院发展研究中心研究员 刘卫民：后续的房地产市场仍将处在一个调整的阶段。比如一线城市，我们现在已经看到它的房价环比已经出现了回落，同比的增幅已经缩窄。

　　住宅库存跌至过去3年低位

　　今年以来我国房地产销售面积和金额仍保持较高水平，在此影响下，全国楼市库存降至近年来最低，成效显著，大部分城市进入良性周期。

　　国家统计局发布的数据显示，到今年8月末，商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米，其中住宅待售面积减少987万平方米；比2016年末减少7187万平方米。仅略高于2014年末商品房62169万平方米的待售面积。

　　国务院发展研究中心市场经济所副所长 邓郁松：我们持续降息也包括适当地降低首付要求，这个是明显提升了居民的购房支付能力，第二在棚区改造等方面我们加大了一些货币化的力度，第三在2013年左右中国城镇的户均住房达到了1.5套左右，换房需求较大，这也是在一定程度上对于去库存发挥了比较大的效果。

　　目前去库存成效显著，全国大部分城市库存已经进入良性周期。同时，各大房企到位资金形势比较好，拿地积极，今年前8个月，房地产开发企业土地购置面积14229万平方米；土地成交价款6609亿元。未来房地产投资平稳增长的前景也十分看好。

　　国务院发展研究中心研究员 刘卫民：开发企业有动机去进一步拿地，然后补充土地库存，另外一方面我们整体新型城镇化过程还没有完成，那么对于一些城市特别是二线城市，仍然有人口集聚的效应。

　　北京等地首套房贷利率上调

　　房贷利率一直是影响楼市的重要方面，自今年3月起，全国各地都出台了密集的调控政策。随着楼市信贷不断收紧，房贷利率继续走高。首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%，已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。

　　以北京为例，记者从市场了解到，目前北京地区工、农、中、建四大国有银行的首套房贷最低利率已经全部在基准利率基础上上浮5%。对于利率上浮，央行也表示，今年3月以来，北京市出台了一系列房地产市场调控政策措施并取得了初步成效，银行作为房地产信贷政策的执行主体，主动配合房地产市场调控工作，通过提高个人住房贷款利率抑制需求过度增长。

　　国务院发展研究中心研究员 刘卫民：首先收紧住房信贷的杠杆，使杠杆效应进一步下降，那么我们看到现在市场的利率走高，收紧杠杆能够降低整体的房地产市场，特别是信贷市场的潜在风险。

　　但是对于购房者来说，购房贷款的成本明显上升。某地产研究中心计算：经过半年的利率上行，北京首套房购房者，每贷款100万，过去30年期85折利率背景下，月供只要4872元；而目前25年期1.1倍利率的月供，已达到6075元，每个月增加1200元。

　　国务院发展研究中心研究员 刘卫民：一方面是要在商业银行方面做相应的引导，同时更重要的是在政策性住房金融体系上要进一步加快和完善，比如说对于住房公积金，对于这些购买首套住房的刚需来讲，应该给它更加优惠的利率和首付政策。