美的置业“三道红线”转绿还债压力小 管理层称拿地绝不多点开花

　　本报记者 王丽新

　　见习记者 陈 潇

　　“今年大家看到市场的信心有所恢复，不利因素有所减少，有利因素逐步增加，这在2月份、3月份的房产销售市场中得到充分体现。”3月27日上午，在美的置业2022年业绩说明会上，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐向《证券日报》记者表示，2023年土地供应会比较充足，机会也会很多，但土地价格应该不会出现爆发式增长，目前健康发展的房企（拿地）都相对理性。

　　截至2022年末，美的置业收入为736.3亿元，毛利为113.06亿元，核心净利润38.7亿元，公司拥有人应占核心净利润19.68亿元。

　　对于未来经营策略，郝恒乐表示，面对整个行业的深刻变化，美的置业在不断地调整，总体原则是经营追求指标良性安全健康，不追求单一的规模扩张，在具体业务结构上，会坚守房地产开发业务基本盘，并深挖房地产开发业务链上的发展空间，推动经营业务多元化。

　　不断优化资产质量

　　作为财务盘面较为稳健的民营房企，美的置业一直在进行资产换仓，不断优化资产质量。

　　2022年，美的置业通过股权收购归编9个项目，新增权益货值63亿元，这些项目以二线城市为主。同时，公司退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元，这些城市主要是柳州、九江、岳阳、大理等。此外，2022年6月份，公司新增位于上海市浦东新区项目地块，权益货值约14亿元。

　　对此，美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示，在战略发展上，公司坚定地投资二线城市和核心经济区。调整之后，截至2022年底，公司新增权益货值二线及以上占比为94%，长三角和大湾区占比合计为50%。

　　谈到2023年的拿地计划，郝恒乐表示，美的置业结合自己的土地储备和结构，今年会积极动态地研究优质土地，捕捉一些投资机会，并且根据每个城市的去化速度进行结构性补货。

　　“和前几年相比，我们的城市布局聚焦了很多。今年新增土地也基本上围绕这些区域，但是并不是这些区域的每一个城市都会增加，结构性缺货的城市会动态地研究、增加土储。”郝恒乐表示，“我们对土地研判更加理性，更加慎重，更加聚焦，绝对不会多点开花。”

　　融资成本下降

　　从财务角度看，美的置业一直在兑现降负债的承诺，也于2022年取得了较大成效。

　　截至2022年底，美的置业扣除预收款后的资产负债率为68.2%，净负债率为43.9%，现金短债比为1.60倍，“三道红线”已转为绿档，杠杆水平逐步回落。同时，公司借款总额加权平均实际利率进一步降低20个基点至4.62%，融资成本实现进一步优化。

　　“目前美的置业银行授信充裕，银行授信额度为1527亿元，其中尚未动用的银行授信额度为1080亿元。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，从现金指标上来看，公司目前现金总量264亿元，而一年内到期有息负债为137亿元，由于无美元债，还债压力较小。

　　“在股东的支持下，去年几次发债基本都可以顺利发出去，并且去年融资成本同比下降了20个BP，这是非常难得的。”林戈如是称。

　　“面对2022年市场行情的变化，公司坚持以流动性安全为准则，在24个月资金流动性安全的基础保障上，合理铺排销售节点，保证了产销平衡以及量价平衡。”林戈表示，这些年，美的置业的回款水平基本在82%-85%之间，最高是87%，是相当理想的。