中国奥园总土储货值达6845亿元 回款纳入KPI考核体系

　　本报记者 王丽新

　　“房地产行业总体快速增长时期已经过去了，接下来将进入缓步上涨阶段。”3月25日，在中国奥园2019年业绩说明会上，中国奥园（以下简称奥园）执行董事、营运总裁马军在回答《证券日报》记者提问时表示，目前来看，3月份客户上访量已经恢复，预计4月份将平稳下来。对奥园来说，“今年将首先保证（规模）合理增长，提升管理水平和优化财务指标，尤其在降低成本造价和提升产品溢价率方面下功夫。”

　　“今年各方面的准备还是比较充分的，回款工作也抓得比较紧。”奥园管理层表示，公司一直坚持审慎的财务管理，在规模增长的同时加快销售资金回笼。

　　不得不说，要想在不确定的市场中寻求确定性发展，保证现金流充裕确实是第一要务。

　　“为了加强风险管控，确保现金流安全，奥园将回款纳入绩效考核体系，加快现金回款及应收账款的回笼。”奥园方面表示，还要打通多家银行总对总合作，促进按揭回款。

　　总土地储备货值

　　达6845亿元

　　年报数据显示，2019年中国奥园实现营业额约505.3亿元，同比增长63%；核心净利润约51.2亿元，同比增长67%；核心净利润率约10.1%，同比增长0.2个百分点；毛利润为150.2亿元，同比增长56%；毛利润率29.7%，同比下降1.4个百分点。

　　据《证券日报》记者了解，综合近三年中国奥园的毛利率走势来看，均保持在25%行业水平以上。事实上，从整个行业看，受结转周期影响，入市遭到限价打击的一批2016年和2017年购置的高价地项目开始结转，导致不少房企毛利率不同程度下行。多数房企高管的共识是，这两年，企业应更关注利润表现，同时寻求多元且灵活的低成本土地扩展模式。

　　而在这方面，奥园过去一年充分发挥了收并购传统优势，策略性补充了土地储备。2019年奥园共新增87个项目，收并购获取土地储备占比较高，新增可售货值超1860亿元，平均土地成本约每平方米3199元，确保合理的土地成本和未来几年可结转利润的稳定。

　　“拿地成本与预计销售价格比为1:4，确保了利润空间。”中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬表示，在投资布局方面，奥园内部一直坚持纪律性购地原则，今年将继续以既有区域公司为核心，持续深耕所在城市群，以融定投, 快供速融，注重项目效益，全力获取年内可开盘的项目。同时，公司也将关注存量土地的获取，做好收并购工作，加快城市更新项目的转化。

　　截至2019年年末，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米，权益比约79%，总货值约4585亿元，计入城市更新项目（粤港澳大湾区占比近九成）后的总货值约6845亿元，可谓备货充足。

　　现金足够覆盖

　　短期债务

　　2019年，中国奥园通过亚洲美元债券市场、境内公司债和境外银团贷款等渠道，总计融资额约为146亿元，综合借贷成本维持7.5%水平。另外，2019年中国奥园与多家境内银行建立银企“总对总”战略合作，授信额度266亿元，有利增强融资能力及促进按揭回款，应对市场波动。

　　在负债方面，截至2019年底，中国奥园净负债率为74.9%，同比有所提高，但处于行业合理水平。中国奥园首席财务官陈志斌表示，2019年有33亿元保险收购案的相关资金支出安排，目前已经退出该收购，对方正按照合同进行退款，若剔除这一影响，实际净负债率会降至66%左右，符合公司将其控制在80%以下的红线目标。

　　在有息债务方面，截至2019年年底，中国奥园总借贷债务为958亿元，一年到期的短期借贷债务为419亿元，在手现金约681亿元，足够覆盖短期负债。

　　“目前已经做好了充分的还款计划，境内外再融资方面也做好了安排，不存在违约风险。”陈志斌回答《证券日报》记者提问时表示，2020年一季度已偿还及续期约100亿元的短期借贷，短期借贷占比已降至33%。此外，公司授信额度总额约1840亿元，其中尚未动用的授信余额为647亿元，不存在还债压力。