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| 加息对个人影响不大 提前还贷不必盲目 |
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| 2004年10月20日 13:11 |
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美元本周加息再度增大了国内年内加息的预期。尽管央行尚无明确说法，但许多专家预计加息只是迟早的事，在这种预期下，近期山东、南京等地提前还贷势头汹涌，重庆情况如何？昨天，记者采访了我市工行、建行等主要房贷银行，据了解，7月以来，每天来提前还贷的市民比6月平均每天至少增长10%以上。
不过，几位银行房地产部负责人表示，重庆的提前还贷增多现象，同沿海相比有本质区别，与加息预期关联不大，重庆市民的理财意识普遍淡薄，为少缴利息，一旦有钱都愿意提前还清，即使加息，没有足够财力的人也照样还不起。
如果小额度加息影响较小据分析，银行如果加息25个基点(0.25%)，购房者月还款将增加2.9%。交通银行重庆分行的理财分析师余先生认为，房屋贷款属于个人长期消费贷款，其利率是一年一调，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从明年1月1日开始实行，因此不必着急。况且，既然贷款也是因为资金不足，小额度加息对个人影响并不会很大，提前还贷不必盲目。
有投资门道不必提前还贷面对目前这种情况，余先生认为提前还贷并非适合任何人，要提前还款，应该是目前经济条件比较好，且手头的钱暂时没有其他的用途。买房人若月收入不高，但收入稳定，就比较适合较长年限的贷款，并按部就班地还款，不会影响日常生活。
举个简单的例子，张先生向银行贷款10万元，执行的是商业贷款的利率。经测算，在贷款后第5年末他累计向银行归还本金43085.75元，支付利息22268.11元，还剩贷款余额(本金)56914.25元。
若维持原贷款合同不变，至第10年还款期满，累计将向银行支付利息30707.60元。若在第5年末就申请提前还清贷款，那么只要归还剩余本金56914.25元即可。
在前5年，由于张先生占用的贷款数额较后期大，所以实际发生和支付的利息相应就多，占总利息额的72.52%；后5年因已经归还了大部分的本金，实际发生、支付的利息也就少了，占总利息额的27.48%。
通过计算可以看出，张先生前5年的贷款平均利率要远比后5年的高；后5年贷款的平均年利率算下来只有2.97%，要比目前任何银行贷款的利率都低。因此，如果没有比较好的投资方向，他应该一次性还清所有贷款，可少支出8000多元的利息；若他比较擅长投资，则不必提前还款，可将这5.6万多元投资股市、邮市、基金等，只要投资的年回报率高于2.97%，就是划算的。 |
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