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| 摩根士丹利:全球经济正面临地产泡沫带来风险 |
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| 2004年08月12日 14:41 |
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摩根士丹利报告显示，目前世界2/3地区存在或可能产生房地产泡沫。即将到来的货币政策调整给全球房地产和世界经济所带来的风险必须得到重视。
据摩根士丹利7月16日消息，摩根士丹利最近的一篇研究报告显示，目前全世界2/3的国家和地区或已经产生房地产泡沫或正面临产生房地产泡沫的危险，而即将到来的货币政策调整将给全球房地产和世界经济带来巨大风险。
摩根士丹利首席经济学家史蒂芬.罗奇在报告中称，作为经济增长的主要动力之一，资本市场目前已经成为市场关注的焦点。这是因为，在目前世界范围内就业市场低迷，实际工资缩水，使得人们劳动收入下降的压力格外增加，而资本增值的财富效应已越来越明显地缓解了这一压力。证券市场这一轮上升行情始于20世纪90年代下半段，不过目前该市场的主要动力来源于房地产。这轮经济增长的最大风险是历史上经常发生的资产循环走向过剩。证券市场泡沫在2000年初破灭，这种情况当然也同样会发生在这轮房地产周期。摩根士丹利认为，这将是未来“资产经济”最大的威胁。
罗奇表示，这种情况并不只是集中在美国。这轮由资产驱动的经济增长正在全世界蔓延。而增长的动力以前是来自证券市场，现在却是房地产市场。在一同公布的另一份报告中，摩根士丹利的全球经济小组评估了世界23个地区的房地产市场发展状况。尽管该次调查远没有包括所有经济体，但是所涵盖的国家却占有全世界GDP的94%，发达国家置业股票市值的大约96%。
据摩根士丹利估算，世界25%的经济中目前存在房地产泡沫，另外40%的地区处于“泡沫预警”状态(房地产市场出现过剩特征)。换句话说，目前全世界大约2/3的国家和地区或者已经产生或者正面临出现房地产泡沫。正如全球证券市场泡沫4年多前破灭后导致经济低迷一样，世界房地产市场可能存在的大衰退同样不能被忽视。
摩根士丹利认为，超常的货币扩张政策和高货币流动性周期泡沫给过热的房地产市场带来了主要风险。目前，用来衡量通货膨胀的方法已经发生了显著的结构性变化，这反映了成本和价格竞争--开始在可贸易商品领域，现在逐渐向曾被称为不可贸易服务领域扩展--全球化。
此外，这一现象并不意味著此轮流动性周期出现的过热将无故地消失，而是仅仅表示货币扩张和总体物价水平之间关系发生了改变。罗奇认为，若此轮的流动性资产周期发生转变，可能对资本市场--尤其是过热的房地产市场--带来极为不利的后果。当然，世界一些主要国家的中央银行现在已经开始转变目前超常的货币适应性政策，这无疑加大了该市场的风险。目前的房地产市场已经过热到了极点，而利率的提升将对这一市场打击最大。尤其在摩根士丹利的调查显示的很多地区--如澳大利亚、英国、中国、韩国、西班牙、荷兰和南非--都已产生房地产泡沫，这种情况下受到的打击将更为严重。摩根士丹利认为被其定义为“泡沫预警”的国家或地区--如美国、加拿大、法国、西班牙、意大利、香港、泰国、俄罗斯与阿根廷，也不会避开这种风险。
美联储最近的一份研究报告显示，美国土地价格在过去的3年内下跌风险显著增加，近来在全美国出现的置业税大幅提升。同时，美国房地产市场--尤其在美国东西海岸--部分高利润的环节出现了投机活动增多的现象。在曼哈顿，每套公寓的平均价格目前已经突破100万美元关口。
在资产经济领域，房地产价格的调整可能对全球经济产生深远的影响。很大程度上来讲，这是因为个人消费支出和与房产价格相联系的财富效应之间的关系变得越来越强大。近期一份经合组织(OECD)针对发达国家中几个主要成员的研究报告，强调了房地产财富效应和个人消费之间联系的相当的紧密性。这种紧密性在英国、新西兰、瑞士、芬兰、荷兰、爱尔兰、瑞典、澳大利亚、加拿大、日本和美国为明显。
根据摩根士丹利在全球适应的标准，以上11个国家中的9个国家(除了日本和瑞士)可被定义在泡沫等级或“泡沫预警”等级。此外，在该9个国家中的5个国家中，抵押贷款在2002已经超过本国GDP的50%，它们是澳大利亚、新西兰、荷兰、英国、以及美国。因此，目前超流动性周期的转变很可能引发全球房地产市场泡沫的破灭，作为世界经济增长主要动力的个人消费将确定处于最大的风险之中。
摩根士丹利表示，随著发达国家吸引继续吸引更多的移民，资产推动型的财富效应在世界经济增长中的作用越来越大，有利于释放在公平估价资产中的价值，转化为经济增长的动力。由于央行遏制通货紧缩而导致的此轮超流动性周期把这一现象推向过剩。当这种流动性消失的时候，高估的资产就会面临危机。对全球市场来说，风险的均衡正在发生转移。在全球有2/3的地区处于和面临房地产泡沫的情况下，即将到来的货币政策调整所带来的风险必须得到重视。由于房地产带动的财富效
应，世界经济才没有受到证券市场泡沫破灭后所造成潜在的破坏性经济波动的影响。面对流动性周期即将发生的转变，世界经济很可能不会在下一次的泡沫破灭后仍然这样幸运.中国房地产信息网
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