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| 大摩:罗奇——房产泡沫笼罩全球 |
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| 2004年08月12日 14:40 |
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房地产的发展正成为全球经济增长的新动力；与此同时，房地产市场的过度扩展，亦为全球经济带来危机。摩根士丹利环球经济小组评估了全球23个地区，涵盖范围涉及全球经济生产总值的94%，约占已发展国家房屋股总值的96%。研究发现全球三分二的经济，其房屋市场正处于泡沫或泡沫边缘。
环球房地产出现泡沫，除了是人口结构和税务因素导致供求失衡外，亦归咎于金融市场的状□。过去20年的物价回软，令到名义利率从80年代初的高位逐渐回落。2003年，市场对通缩的恐惧，更把利率推至愈40年来仅见的低位。中央银行纷纷大幅放宽银根，刺激了地产市道的需求，进而出现过度发展的情□，令到市场容易受到利率因素所左右。
为清晰起见，我们把全球地产市场分成三个组别：房地产泡沫、泡沫监察(即泡沫边缘)，以及没有泡沫的地区。
中国临爆破边缘
房地产市场出现泡沫的地区包括：中国、澳洲、英国、南韩等。中国新建房屋的销售，自1998年以来已增加4倍，价格亦攀升约两成。这是一个量的泡沫，并反映了供应、负利率、收入急升和资金流入所造成的问题。单是上海和北京已占全国销售量的14%，亦是地产价格升幅最急的地区。随□中国收紧银根，加上预期美国联储局的政策正常化，这两个因素对资金的流入有机会造成致命的影响，令到中国房地产市场看似接近爆破的边缘。其他市场方面，澳洲的房屋价格去年上升15%，不过，除非澳洲政府大幅收紧金融政策或失业率上升，否则看不到爆破的情□。英国市场的调整机会则似乎颇大。
香港处泡沫边缘
至于泡沫监察(泡沫边缘)地区，则包括香港、美国、加拿大等。香港去年受到SARS影响，房地产市场再跌一成。自1993年中以来，住宅楼价普遍上升32%，但比较1997年，楼价仍低了55%。不过，香港自今年初以来，已看到泡沫的□象，预料利率上升会令市场气氛冷却。而较幸运的是过去一年，在银行组合中，按揭贷款所占的比例升幅少于1%，拖欠比率亦停留于1%以下的低水平。而美国房地产市场受到利率因素的影响，预期无论在销售和价格方面，年底会大幅冷却。
至于没有泡沫的地区，则包括日本、欧元区等。香港《明报》
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