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| 地产有泡沫无水分 目前不可能出现泡沫崩溃 |
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| 2004年11月14日 13:30 |
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| 张宏强 |
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国内大城市地价大涨是受招拍挂影响；而宏观调控下房地产投资已被控制
在一个月前当摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠说出“中国的房地产泡沫将在几个月内破灭，上海是震中”的话之后。关于中国房地产泡沫的争论愈演愈烈，各持论据的泡沫论和反泡沫论层出不穷。然而当历史还没有成为现实的时候，一切说法都是预测。
在这个当口更值得我们关注的事实是在90年代初的日本和在1997年的中国香港房地产泡沫真实的产生和破裂的过程。其对整个经济的打击至今仍未彻底消除。去尝试了解这两次发生在我们身边的房地产泡沫的事实，并反观我们当前的状况或许比纠缠于泡沫论更有价值。
地价受招拍挂影响上扬
目前，内地沿海主要城市地价也有较大涨幅，其中以杭州、上海为最；而泡沫破裂前几年间日本地价上涨了两倍多，中国香港地价飙升三倍
内地目前土地价格也有较大涨幅，尤其是招拍挂政策出台之后，开发商可预期的土地供应量减少再加上各种炒作。建设部政策研究中心在此前发表的“怎样认识当前的房地产形势”一文中承认，招拍挂短期内容易推动地价上涨。比如，较早实行招拍挂制度的杭州在2004年第一季度和第二季度，地价同比增长51.3%和81.3%。
而上海地价分别同比增长22.6%和24.8%.全国分别还有另外6个和5个城市的地价超过10%.但北京不在其列。据该文的数据，今年前两个季度，凡是地价大涨的城市，其房价也大涨。据上海市房地产交易中心的统计数据显示：2004年第三季度，上海中心城区商品房单价已经上升到12000元以上，比一年前的价格有了6000元以上的涨幅。业内人士认为，在“8.31”土地大限之后，尤其是国土资源部三令五申要落实最严格的土地管理制度背景下，全国各地的地价必然都会有一个上涨的过程，并由此带动房价的上涨。
据研究过日本泡沫的丛屹博士在其文章中指出，日本在房地产泡沫破裂前十年，日本地价曾经疯狂上涨。
以东京圈为例，从1983年到1990年年初，地价上升了两倍多，其中上涨最猛烈的一次是1987年，商业用地和住宅用地价格的年增长率甚至超过了76%。主要原因是对租地权的过分保护抑制了租地的供给和在土地税制方面的偏差，使得持有土地成为资产保值的最佳手段，土地资产的投机性大增。这让人想起三五年之前北京CBD高达20%-30%的投资回报率。
据研究过香港房地产泡沫的学者张晓丹介绍，中国香港的土地本来就是稀缺产品，很多人把土地和房产作为富余货币投资的首选。从1985年开始，银行也普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富的循环效应。进入90年代，香港政府紧缩土地供应数量，房价更是飙升。
从1989年到1997年第三季度，香港的房地产价格上涨了三倍多。在巅峰时期，黄金地段的写字楼售价高达20万港币/平方米，豪宅10万港币/平方米。
资本宏观调控下投资已减速
在内地一系列的宏观调控政策下房地产投资增幅不断下滑。而日本在1992年泡沫高峰时，房地产抵押贷款在全国银行的贷款总额中所占的比例达到了35.5%。中国香港一直以来零利率也使得人们热衷投资房地产。
内地一直以来也有大量资金进入房地产业。主要是因为被称为暴利行业的房地产一直高达15%-30%的利润空间。此前有媒体报道说，目前内地房地产投资已经占到了全社会固定资产投资的18%，在一些房地产投资旺盛的大城市，这一数字已经达到55%以上，成为拉动当地GDP增长的主要动力。
对老百姓来说，自90年代以来央行的多次降息，也促使一部分人选择投资房地产。虽然上月底，央行首次加息，但是幅度不大，对广大储户影响不明显。老百姓投资房产的一个典型就是温州炒房团，但除了上海以外，在北京和广州温州炒房团都没有掀起什么风浪来。一个重要原因是因为中央和地方的一系列金融紧缩政策。
目前，自去年以来的金融土地紧缩政策对房地产投资的控制已经有效显现。今年1-7月份房地产投资增幅持续下跌。但投资的控制将影响供求关系，供求变化也可能导致房价继续上涨。
另一个方面，受宏观调控的影响，在最近几个月一大批上市公司选择彻底撤资房地产业。这说明一批非专业房地产企业已经认为房地产市场风险过大，因此控制资本流向。
资料显示，日本1987年货币供应量增长率超过10%，市场货币总量超过了实际经济需求，大量闲置资金流向房地产市场。同时，大量信贷资金也流向房地产。1984年房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例是17%，到1992年达到了35.5%。
进入80年代以后，日本企业的自有资金比率大大提高，占到80%左右，企业对银行的依赖程度降低，开始通过股票、债券寻求新的融资渠道。同时，随着企业财务战略的技术革新，日本企业理财技术收益大大高于本业经营收益，很多企业就把这些低成本资金投入了房地产行业。
中国香港这方面的情况和日本有些类似。据了解，90年代初，房地产业在香港经济中占的比重也越来越大，因为房地产业技术含量低，吸引了不少人投机。投机提高了房地产价格，增加了生产和服务行业的运营成本，使得投资这些行业的利润进一步减少，资金进一步流向利润相对高的房地产业。另一方面，从1987年-1995年，香港的实际利率一直在零附近波动，并且大部分时间为负，最低的时候达到-4%.低利率使得人们持有本币的欲望大大减小，更加热衷于投资地产。
泡沫专家学者认为内地不会出现崩溃局面
泡沫破裂，日本大城市各类物业的价格平均下降了50%，中国香港房价普遍下跌了将近一半，而记者所采访的所有专家学者均认为这种情况现阶段在内地不可能出现
内地的房地产市场可能出现泡沫崩溃吗？据记者采访了解到，不管来自经纪公司的专业人士还是来自学院的经济学专家，均表示现阶段中国内地不可能出现类似日本不可收拾的“崩盘”局面。
他们不约而同地指出，内地与日本当时发展阶段完全不同。
泛城(中国)综合住宅服务董事胡港文表示，日本在房地产泡沫破碎前，房地产业都经历了几十年的发展，而中国内地目前的房地产市场还处于起步阶段，很多人最基本的居住需求还没有解决。
北京大学政府管理学院张波博士也认为，一方面，我国现在城镇居民购房还是以自住为主，即使在北京、上海等一些大城市，投资的比例也不超过20%；另一方面，房地产泡沫主要来于地价泡沫，目前地价虽然在上涨，但是如果考虑划拨用地到招拍挂的转变，从计划到市场的转变，在一定阶段内，地价合理上升是必然的。这与当年日本地价几年之内翻了两倍多的情况不同。
而泡沫破裂对日本和中国香港来说是引起一场经济危机。据了解，日本的房地产泡沫从上世纪70年代开始积累，80年代初期形成，90年代初期开始破裂，1997年左右跌到谷底，历时20多年。据统计，在房地产泡沫破灭后，日本大城市中各类物业的价格平均下降了50%，特别在东京银座地区，商业性房地产，包括写字楼和商铺及其用地的平均价格仅为1990年泡沫高峰时的25%，低于1983年的水平；而住房及其用地的平均价格是1990年的40%，接近1983年的水平。金融方面，大批房地产公司破产，造成银行系统大量坏账，仅1991年，破产房地产公司负债总额就高达8万亿日元，国民经济增长明显放慢，1993年甚至出现负增长。事实上，直到现在，日本的经济还是没有走出萧条的阴影，有人说这次房地产泡沫是二战后日本的又一次“战败”。
按照上海中原研究咨询中心近期发表的相关数据显示，中国香港1997年房地产泡沫的破裂导致经济在1998年出现了几十年来绝无仅有的负增长；失业率从1997年的2.5%上升到1998年的5%；零售总额和消费总额大幅下降；房地产增加值从1997年1356.5亿港元下降到2002年的811.3亿港元，下降幅度高达40%；房地产增加值占GDP的比重则从1997年的10.7%下降到2002年的6.13%.对普通民众来说，最直接的就是房价普遍下跌了将近一半，在香港中产阶级聚集的太古城，1997年房价在1.3万港币/平方英尺，2002年跌到只有四五千元，致使香港出现了20万人的“负资产阶级”。
泡沫论直击
10月18日《证券日报》报道，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠撰文称：全球经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，而这一泡沫是由中国和美国创造的。上海是这次经济泡沫的地震中心。仅仅在几个月内泡沫就会破灭。
10月20日据《北京晨报》透露，一份由中国社科院金融研究所完成的房地产业调研报告已递到中央决策者的手中。参与调研的尹中立研究员表示，报告内容不能透露，就他个人的观点而言，房地产泡沫现象确实“比较严重，尤其是上海”。
10月27日，建设部政策研究中心课题组发表论文《怎样认识当前房地产形势？》。该文指出，房地产投资的走势说明宏观调控已见成效；从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势；现实的房价变动过程必然是有涨有跌、有起有落的；房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高；当前房地产金融仍是银行的优质业务等。
10月下旬在《中国青年报》上，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容发出反对建设部报告的声音。
他说，国际惯例认为房价收入比，3至6倍是合理范围，但北京、上海早超了12倍。
今年以来，上海房价上升了二成以上，北京今年的固定资产投资有50%是房地产。
10月29日，央行加息。
11月5日，《中国房地产解析市场年度报告》在万通写字楼举行了新闻发布会，据称该报告将以数据说明，目前争论不休的国内泡沫论可能并不存在，房地产投资没有过热而是不够，加息同样没有让房价降下来。
11月8日据《京华时报》报道，摩根士丹利董事总经理兼首席经济师史蒂芬.罗奇在北京接受媒体采访时称，中国目前只有上海一地存在房地产泡沫。中国目前并没有出现全国性的房地产泡沫。
业内观点
国内市场有泡沫无水分
杜猛(北京国际投资发展有限公司总裁)：目前国内房地产市场有泡沫无水分。泡沫是看上去有泡沫，因为普通人买不起，但是又没有水分，因为北京的房子无论定价多少，都可以卖出去，而且是热销。此外，政府最近也采取了很多措施，比如土地政策、央行加息、年底的税政结构体制改革等等，都会对房地产的过热起到积极作用。总体来说，中国房地产市场有过热迹象，但决不会崩盘。 |
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