| |
| 全球地产市场冒泡 泡沫即将爆破? |
|
| 2004年08月12日 14:36 |
|
|
|
低息成就了当前全球地产大景气，只是美国加息周期已经开始，地产市场可会出现泡沫爆破？
世界各地每天发生千万个截然不同的故事，然而当前仍有一个共同话题：从西雅图到悉尼，从都柏林到迪拜，人人都大谈房产市场景气会否出现泡沫爆破。这些天来，伦敦市民对印度钢铁大王米塔尔四月斥资一亿二千八百万美元，购下肯辛顿宫花园一幢大宅事仍津津乐道(那是成价最贵的住宅物业)；迪拜人工岛上第一幢建筑物尚未完工，欧洲几位球星已抢高岛上的房产价格；泰国曼谷推出五十个新住宅项目，中产阶级都准备再当业主；美国人则大谈从未如此辉煌过的南加州地产市道。
「宽松钱」时代结束
今天，似乎一切都会结束。联邦储备局早前宣布加息，那是四年来破题儿第一遭，显示史无前例的「宽松钱」时代已经结束。四十年来最低水平的贷款利率，曾经刺激□所有领域---从股市到汽车---的消费，但没有一个市场的受惠程度，媲美房产市场。
这次全球房产价升势，不独由九十年代末期经济繁盛带动，更由于其后市场那种审慎态度。二○○○年股价开始崩跌，二○○二年债券市场呆钝不前，在这情况下流向地产市场资金大增。曾经投资股、债损手的人家，发现房产不独可以栖身，而且还是退休金理想投放地，认为地产市场是安全避险所的看法，现已深植全球文化中。
问题是，到底地产市场有多安全？答案显然得视乎加息速度多快和幅度多大。从历史角度看，加息周期房产价会急跌，尚幸美国联邦储备局主席格林斯潘谈加息谈了一年多，为全球经济软□陆早作准备；澳洲和英国的央行数月前已经加息，其他欧、亚国家预期追随，但亦会循序渐进。加息对最红火的市场影响不轻，但目前尚未至于令其彻底爆破。在香港，地产界人士预期，假如格林斯潘一如市场预期让利率温和爬升---今后一年加约一厘(按揭利率约从大约八厘八增至九厘半)，影响是肯定的，但香港楼价升势不会戛然而止，尽管去秋以来香港房产价已急升百分之五十。
高债额坑害消费
变数在收紧信贷对消费信心的影响。在不少国家，地产好友借钱借得很凶，以致债台高筑，贷款额占可处理收入比率升上最高水平：英、美、韩等地超过百分之一百。在这情况下，即使利率只是轻微上升，市场偿债能力也会陷入万劫不复境地，打击消费力和全球增长。国际货币基金组织去年已率先提出有关警告。今年四月再旧事重提：高盛指房产泡沫---伴随□高油价、中国经济的放缓和恐怖袭击威胁上升---是「全球复苏的威胁」。瑞士银行分析家称，获银行首次提供「宽松钱」的新业主实在太多，历史还没有告诉我们他们会如何反应，这是一种空前的不明朗。
消费者的心理影响是至为关键的，因为全球最成功的经济体亦会受其影响。其实从来没有「全球地产泡沫」
这回事，因为从某种意义上看，地产市场跟股市和汇市不同，它并非实实在在的国际市场。现钞可以即时从美元市场转移欧元市场，但不能从迈阿密一幢住宅转至马德里一套公寓去。不少国家政府限制外资拥有产业，而且从融资到税项都架设例行障碍，全世界多个准泡沫接合起来的，是最炽热经济体中最景气城市的地产市场高需求。
担心众泡沫齐爆
世界「地产泡沫图」的泡沫分布，显然集中在兴盛城市和地区，与国界无关。贴切地说，在印度，高科技城市孟买的地产价格已升至历史新高，但金奈(前身为马德拉斯)和加尔各答地产都旺不起来。在欧洲，都柏林、伦敦和巴塞罗拿以及荷兰主要城市，住屋价格愈升愈欢，其它欧洲城市都不见热潮，在美国，东岸和西岸大城市房产价的升幅，比通胀高出百分之六十，但中部地区(除丹佛和芝加哥外)却不。
有关房产泡沫破灭影响的争论，大多集中在
「该区有多少个泡沫」，以及「假如一众泡沫同时爆破后果如何」。华盛顿经济政策研究中心主任贝克是个淡友，他预期美国房产价要调整百分之二十至三十，上月他更诉诸行动，把一九九七年跟妻子合资十六万美元购入的现居住宅，以近三倍价钱售出，租住两条街以外的一套公寓。他说：所有房产市场泡沫影响显然都局限在本区上，但假如像美国那样，很多地区都有泡沫，就会产生全国性影响了。
世界上经济滞胀国家倒希望本身经济的吸引力，足以缔造一个房地产泡沫。若撇除通胀因素，今天德国房产销售额比三十年前还要低。日本正从一场持久经济滞胀中复苏，房产价今年首季继续下跌。事实上，不管利率多低，「宽松钱」多宽，仍不足以在疲弱经济中制造泡沫。这正是增长低企的拉丁美洲，从未出现半个房产泡沫的原因，南美最大国家巴西的建筑业职位数目，从九十年代中期的四百万减至今天的一百二十万。纽约顾问公司IDEAGLOBAL首席拉美分析家贝纳尔称，拉丁美洲跟世界其他地方景况迥异。
融资易缔造危机
英语系国家主导准泡沫市场(见泡沫图)显然决非偶然。美国、澳洲、英国和爱尔兰近数年来经济增长迅速，除了因为采取自由市场政策外，还因为融资政策灵活多变。今天的房产贷款优惠政策，放在十年前简直不可思议。美国人做按揭贷款买房子是零首期的。华尔街投资者一直用这些按揭去买数百万美元的高档大屋，每月只需付上约五位数字的供款，这是充当超级巨富的最简单方法---除非房产价下跌，以及断供遭银行封楼。
美国是这种存款滥用现象的震央，但不是唯一的震央。韩国等亚洲先进国家才开始引入按揭贷款服务之际，放贷标准在西方已急剧放宽。在爱尔兰，一对夫妇的借贷金额，原本是不得超过第一份薪金的两倍加第二份薪金的半倍；近年有关条例已放宽至两份薪金和之四倍(即使
如此，今天不少年轻人就算在父母经援下也买不起都柏林的房子)。在香港，近数年来房屋首期已从楼价三成跌至楼价一成甚至半成。
爱尔兰和英国的房产市道今天变得岌岌可危，是因为按揭市场以浮动利率为主，浮动利率制下消费者初期每月供款较固定利率的少，但一旦进入加息周期，风险就大增。
澳洲楼高估三成
也许最易爆破的地产泡沫在澳洲这颗亚太区经济明星上。高盛全球分析家布坎南估计，美国房产现价高估了百分之十，英国高了百分之十五，澳洲高估百分之二十九。利率上升，令今年首季房产价一度回软，但部分投资者觉得加息空间不会太大，市场徐徐反弹。只是，谁也不知道会反弹多久。
在英国，近数年的房产狂热，显然已准备减温，十一月以来英国央行已加息四次，部分原因是打击专以市郊廉价屋为对象的炒家。五月份数据显示，按揭贷款额和房产价升幅正齐齐下跌，但专家对随后的地产走势，意见极之分歧。研究公司 HOMETRACK分析家预期房产市场软□陆， CAPITAL ECONOMICS预期房产价会惨跌百分之二十。
中国的情况会复杂些。北京几乎一直没有投进全球的「宽松钱」时代，透过不可兑换的货币和中央政府对银行贷款的控制，去保护房产市场免于崩溃。然而，中国经济增长超越百分之九(实质增长可能更高)，投放中国房地产的资金，数额庞大，在市场担心中国经济过热的情况下，完全可能触发全球恐慌。中国地产是个庞大的投机泡沫，由于中国近期才开始批准私人拥有房产业权，这个泡沫也就将是首个影响民生的泡沫，难以预测调整后果。
实际上中国面对两种不同的地产泡沫威胁。一种是由穷乡僻壤移居沿海大城市热潮推动。大城市发展商建楼的速度追不上需求，结果，炒家拚命入市，尤其是上海，估计百分之四十售出楼宇是用作投资的，新单位入伙前通常已经转了好几手。住在上海的澳洲男子法兰克，开始找房子时是去年秋天的事，那时候一百平方米的公寓造价十二万美元，经过八个月时间看了四十套房子后，他仍然两手空空，因为房价愈扯愈高，今天相同面积的公寓售价已达三十万美元了。政府近期已采取措施冷却房产市场，包括收紧对建筑商的信贷、提高首期、停批新建别墅计划，并转向开发市郊等。
中国另一个泡沫由整体供过于求现象推动。经验不足的发展商大事举债建成楼宇却无人问津。四川省仁寿县地产界人士称，这个人口约二十万的地方，百分之四十住房是空置的，不过仍有商家动辄投资数百万美元兴建欧陆风情住宅区，他们认为，尽管很多人在地产市场栽了筋斗，但「只要建成最优质、最大规模楼房就有销路」。
上述两种泡沫中，后者对中国经济增长更具威胁。
整体舆论偏乐观
其他新兴市场由于本身情况而不同程度地免于卷入这场全球加息漩涡中。在南非，住房价格过去十二个月□升百分之二十四，不过一间过得去的公寓，仍比一部万事得便宜，而数目愈来愈多的中产阶层，对两者的需求都续升。
在阿拉伯世界，「九一一」以来数以十亿美元计的资金调离美国，繁荣了阿拉伯地区的地产市道。在孟买，当地居民表示，过去两年高档公寓价格急升近百分之四十，部分原因是跨国公司看中了全球外判潮中印度的新兴潜力。
美国的危机较严峻，因为上次经济衰退时，是美国消费者带领全球经济走出底谷。美国人对「财富效应」(消费来自房产市场账面所得的现象)亦特别敏感。高盛分析家布坎南发现，过去十年，美国物业持有人花掉地产市场所得的百分之十一(英国人只花百分之四，澳洲人花百分之六)，假如美国人在房地产价格下降时作出相同的过度反应，就不能排除危机爆发的可能。已有不少迹象显示美国地产市道可能到顶：西雅图和三藩市住屋屋租下跌，某些大城市有卖方大幅割价求售，不过整体舆论仍偏向乐观。二○○○年警告过要提防股市泡沫的分析家希勒认为，明年地产泡沫就会爆破，摩根·史丹利的美国顾问伯纳则倾向屋价只会「呆钝，不会崩溃」，而家庭举债危机亦言过其实。美国全国地产商协会首席顾问莱里赫称，自一九七八年开始搜集有关数据以来，美国房地产价从未试过兴盛，一、两年就举国下跌，今天也不会例外。中国房地产信息网
|
|
|
|
