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| 专家称利率仍将上升 加息周期对房地产业冲击大 |
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| 2004年11月02日 08:49 |
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“在未来的一段时间，利率水平仍将保持上升趋势。”中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受采访时表示，鉴于当前宏观调控还只是初见成效，经济运行中的一些突出矛盾还有待解决，随着经济走势的变化，可能还会动用利率工具。
一直坚定主张加息的易宪容认为，从实际的经济数据来看，利息调整应该从过热一开始时就进行。毕竟，以利率这种市场化的手段调节经济过热，比行政手段更有效，对市场造成的冲击也更小。
据了解，今年我国的CPI指数已连续四个月超过5%的警戒线，9月份的通货膨胀仍在5.2%，而调整后的一年期存款利率不过2.25%。扣除20%的利息税后，利率是1.8%，再扣除9月份居民消费价格指数(CPI)增长5.2%的因素，实际利率仍为负的3.4%。
有关业内人士分析指出，央行此次
调整中长期利率的幅度大于调整短期利率的幅度，意在为未来继续加息留下空间，因为实际利率变负对宏观经济的负面冲击非常大。
与此前就是否应该加息而曾经产生的激烈争论不同，一些经济学家对于央行是否会继续加息普遍表示了肯定的观点，惟一不同的只是加息的幅度。JP摩根经济学家预计，中国2004年底前将再加息25个基点，2005年还会继续加息。而瑞士信贷第一波士顿亚洲首席分析师陶冬分析认为，未来18个月内，将可能加息200-300基点。
与经济学家的观点相一致，中金公司的有关报告预计，今年继续加息的可能性依然存在，中金维持年内加息大约50个基点的判断。不过，即使如此，实际利率仍然低于经济已经过热的2003年。该报告认为，此次加息幅度很小，如果加息被认为到此为止，对宏观调控的作用将会打折扣。而且，通货膨胀压力依然很大、负利率问题依然没有解决。
二手房市场：影响甚微
中国人民银行上调人民币基准利率。许多人担心，由于加息，个人住房贷款利率上调，会使得贷款购房者还款额上升，从而影响购房需求，对整个二手房市场交易产生抑制作用。对此，“链家”及“我爱我家”市场专业人士分析，此次利率调整从整体上有利于房地产市场的降温，对一手房开发与购买有一定影响，但对于二手房市场则影响不大，过度的房产投机会因此受到打压。
“我爱我家”有关人士认为，大多数二手房购买者以自住为主，此次上调利率并不会从根本上影响这部分人群的购买动机，但是对于小部分二手房投资者来说会产生一定的影响。根据“链家”的统计，北京市目前二手房市场中，有85%以上的二手房消费者采取贷款的方式进行购房资金融资，并且绝大部分进行的是15到20年的按揭贷款。按照利率调整，5年以上的住房商业贷款利率将由原来的5.04%上调至5.31%，二手房需求者房贷成本仅提高0.27%，对大多数贷款人的压力并不大。
另外，在房屋租赁市场价格基本平稳的情况下，利率上调后相比于以前，持有现金比持有房产的比较收益略有提升，这会在一定程度上刺激房源的释放，从而进一步缓解北京二手房市场供不应求的局面。而加息后房源的放量又将会从一定程度抑制房价的上涨势头，有利于一二级楼市的良性互动。
房地产业：担心持续升息
升息消息发出后，很多房地产开发企业都在用新的贷款利率计算其投资回报。大多企业认为，此次升息幅度不大，对现有项目的建设和销售不会有太大影响。
一些定位于自住买家的中低档项目的开发商认为，由于市场需求强劲，而且按照规定，如果住房抵押贷款利率上升，则已经签订的住房抵押贷款合同，须自下一年的1月1日起执行新的利率，大多数需要改善住房条件的消费者在选择到适合自己的楼盘后，往往会在近市区的地块供量日益减少与升息带来的付款压力之间做出比较，由于目前贷款利率提高得不是很多，购买者不会大量减少。
一些已经上市的房地产公司对加息的反应也比较平和。首创置业有关人士表示，升息消息对房地产上市企业的股价肯定有影响，但目前的加息幅度对房地产企业的经营影响不大。如果央行持续升息，最终幅度比较大，对上市房地产企业的再融资会有影响，特别是那些单
纯以到资本市场再融资为目的，通过“买壳”上市的公司将会遇到融资难题。
房地产研究机构、顾问机构大多认为，加息会增加已购房者的月供，持续加息使有些业主很可能面临生活捉襟见肘的窘境。在房价存在泡沫的城市，升息后，在房价泡沫被挤出的同时，使资产可能缩水。持续加息会使持币待购者对房价下降的心理预期加大，持币观望的人增加。
中原房地产顾问公司总经理李文杰认为，此次加息对于中低档、自住型房地产开发项目影响不大，但具有投机投资价值的商用房，包括商住房影响会很大。李文杰提出，实际上，房子卖出但没有人入住即应算作空置，目前北京有不少高端商住物业已经存在这种情况。另外，这次加息的同时，还放宽了汇率的波动范围，其波动幅度、人民币升值的因素，也会对这部分高端用户产生抑制作用，加息将使开发商与这些业主双方的利润空间都被减少。如果持续加息，投机投资买家心理预期的改变，虽然不会使中高端项目减少，但会使其供应减缓。
加息是否会促使房价降低，这是目前人们普遍关心的问题。清华大学房地产研究所方面认为，由于加息对资产价格泡沫有挤出效应，在持续加息的作用下，由于已购房者、持币待购者支付能力下降，以及投资投机者对房价走势心理预期的改变，开发商财务成本的增加，可能迫使开发企业加快项目开发周转期，有可能会减少盈利空间，降低价格，以规避项目建设、增加土地储备的风险。
中原房地产顾问公司分析，目前市场需求还是比较旺盛的，如果央行持续加息，会出现消费者心理预期改变形成的观望，虽然开发企业的成本也随之增加，但由于目前开发企业的利润空间还比较大，拿北京来说，一般年利润基本在15%以上。这样的情况下，开发商和购房者之间将形成博弈的结果。房价是否能降，某种程度上要看供需双方谁能“绷”更长的时间。 |
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