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| 个人房贷受限 指引置业者理性消费 |
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| 2004年09月08日 13:14 |
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近日，中国银监会下发了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，在这个征求意见稿中，个人住房贷款的门槛被抬高了。在征求意见稿中规定，银行将每笔住房贷款的月房产支出收入比控制在50%以下，月所有债务支出收入比控制在55%以下。按此计算，贷款的数目将比原来减少，个人房贷的门槛被抬高。《指引》是否会对消费者购房产生影响，业内的意见也颇不一致。
指引置业者理性消费
中原地产有关人士认为，银监会的这一意见稿主要是为了减少银行贷款的风险，防止断供，当然对消费者来说也具有一定的指引意义。
近几年，香港经济的不景气对深圳地产影响很大，频频出现了“断供”现象，这除了一些不可预料的因素外，很大部分是因为消费不理性，无力还贷款所致，这对银行和消费者都是一个很大的损失。如果银监会这一举措得以实施，将对消费者有很大的指引意义，帮助消费者更加理性地消费。
按消费者平均月收入5000元来计算，原来可以申请45万元还款期为20年的贷款，月还款额在3000元左右，而银监会这一《指引》实施后，每月还款只能在2500元以下，这实际上就减轻了消费者的还贷压力。而如果消费者同时买车的话，《指引》实施后，消费者每月的还款总额只能是2750元以下，这样就规避了消费者无力还贷的情况，也降低了银行的风险。
不会抬高购房门槛
《指引》实施后，会降低购房者的贷款额，也就表明会提高购房者的首期款，这对购房者置业会不会造成影响，会不会抬高个人购房门槛呢？中原地产有关人士认为，即使《指引》会提高一点自付款的数目，但对消费者置业的影响并不大。一方面，就目前而言，首付款并不高，即使增加一点，也应该在消费者的能力范围之内，因为购房者对首付款有很清楚的认识，不像贷款一样具有不可预见性。另一方面，目前发展商大多采取一些优惠政策，如买一成送一成、买二成送一成的方式来降低首付款，所以这对置业者不会造成多大的影响。
增加银行审核成本
对银监会的这一意见稿，很多专业人士认为对银行可能会有利，能使银行防范风险，但对消费者并不具有太大的意义。
深圳某地产研究人士就认为这一意见稿不具有实际意义。因为就目前而言，一般置业者的住房每月还款额与月收入比例都不可能超过50%，一般都在30%左右。就以月收入为5000元来算，大多数购房者都选择月供在1500元以下的房子，深圳的消费水平较高，没有谁会买月供超过月收入50%的房子，所以这一意见稿即使实施，对消费者并不会造成多大影响，反而会增加银行的审核成本，如何去审核消费者的实际收入，这是一件不太容易的事。所以半求认为，这个方案无论是对消费者还是对房地产行业的影响都是微乎其微。
实际操作有难度
至祥地产副总经理黄雷则认为这个方案很难实施，可操作性不大，对银行的影响也不会太明显。一方面是如何去核定购房者的实际收入，因为目前核定购房者收入的办法是工作单位出证明，这是一个很易操作的事，随便都能找到单位开出你所需要的证明，所以这并不具有太大的意义，对消费者也说不上限制。如果能把收入跟社会保险等联系起来，可能效果会好一些。另一方面，就算出现“断供”的现象，银行也可以把房产拍卖掉，如果拍卖价格太低，发展商也必须回购。所以说，即使“断供”，对银行的影响也不大，这个意见稿并不具有太大的实际意义。
央行在去年6月份出台的“121”号文件，曾对期房没有封顶就办理按揭亮出了红牌，并对购买第二套以上住房提高首付比例，这些措施被认为是抬高了个人住房信贷的门槛，而银监会目前的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，与央行的121号文件遥相呼应，政策的指向都是要控制银行，防范风险。但此次银监会的这一决议会在消费者中引起什么样的反应，这是一个需要关注的问题。 |
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