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| 房贷风险管理指引出台 开发商放下悬的心 |
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| 2004年09月08日 12:56 |
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| 陆昀 |
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近日，银监会下发了《商业银行房地产贷款风险管理指引》(简称“指引”)。其中规定，借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%(含50%)以下，及所有债务支出与收入比应控制在55%(含55%)以下。显然，这是央行为防范房地产金融风险出台的又一新举措。
该“指引”出台的消息一经公开，引起购房者、银行、开发企业的普遍关注。尽管各商业银行刚刚接到“指引”，尚未进入执行阶段，但该“指引”对市场影响的论证与研讨在各银行及房地产企业、中介业中已十分热烈。
据了解，近两天，几乎各开发企业都在学习、研究“指引”，其结果是几乎所有的开发项目都把“悬起的心放了下来”。
SOHO中国老总潘石屹告诉记者，今天该公司专门就“指引”开了一上午会，逐条研究了“指引”，大家感觉该“指引”与央行121文有很大不同，121文当时有很多新东西，对市场影响很大，而该“指引”基本上是在大的政策框架下的一个补充性的规定，没有更多的新东西。潘认为，该“指引”并没有改变原有的八成贷款界限，对贷款年限也没有减少，是一个比较合情理的市场化的政策。
虽然“指引”中十分明确地划定了50%和55%两条审核贷款资格的“硬杠杠”，但房地产界人士认为，由于用于购房的资金中，实际有大量工资收入以外的“灰色收入”，这部分收入是难于统计的，“指引”中两条“硬杠杠”只有以纳税证明为收入依据时才能起到其应有的“指引”作用。
今典集团老总张宝全认为，“指引”实施起来比较难，从目前看，能买得起房
子的很多人不仅是靠工资的收入，其隐性收入非常大，而现在没有对个人收入的评估系统，“指引”也没有相关评定细则，因此，对房地产市场的实际影响不大。
潘石屹也认为，是否以个人收入的税单作为审核放贷的依据是关键，另外，收入该怎么算也是大家关心的，需要进一步明确。如果不需要出具税单作为证明，对现在的销售不会有太大影响。
目前，感到压力最大的是各商业银行。据了解，目前银行感到的压力并非仅仅是审核工作量的加大，以及审查程式上的改变，更主要的是银行方面一些人认为，“指引”划定的工资收入50%的“硬杠杠”与购房者可支配的实际收入的硬性比不是很合理，操作起来有难度。
据某商业银行个人消费信贷部门负责人表示，对银监会出台的政策各银行肯定都要执行，但由于现在许多支行尚未接到文件，本周内各支行首先要学习文件，虽然各银行目前对贷款者的审查要求与“指引”的规定差异不是很大，但把目前已在执行的审核标准和具体操作规定向“指引”要求上“靠拢”的工作大体需要半个月的时间，估计，各支行落实“指引”尚需在两周后。
该负责人告诉记者，根据“指引”的要求，银行将从购房人的工资收入、拥有的其它房产的租金收入以及其在企业中的股权收入等多个收入渠道，结合当时、当地及行业收入情况，对个人购房贷款者的收入进行综合判断后，决定是否发放贷款。
由于根据“指引”的要求，今后申请贷款的购房者要提供的证明资料将会增多，银行方面估计，审贷时间也将相对增加至一周。(7B1)
■链接
房贷风险管理指引(摘要)
第五章个人住房贷款的风险管理
第三十一条商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目
的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。
第三十五条商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。
第三十六条商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额＋月物业管理费)/月均收入
所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月均偿付额)/月均收入
上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。 |
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