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| 8·31大限临头 京城房产巨头均谈笑以对? |
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| 2004年07月30日 13:06 |
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| 李海霞 |
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■华远总裁任志强：
8·31大限对政府的压力更大
记者在采访“8·31大限”的过程中，开发商基本上都是从企业的角度去看、去分析“71号令”，而华远集团总裁任志强在接受记者采访时，更多的是从学者、旁观者的角度来评论这个政策，因此观点也与众不同。任总认为，在北京，相对于开发商来说，“8·31大限”对政府的压力更大一些，目前，政府正在遇到一个非常大的难题。
官方土地储备不足
任总分析说，北京的“33令”开的四个口子，从某种程度上缓解了北京以前土地供应不足的问题，但停止协议出让后会让大量按原有文件规定办理的协议出让用地，可能无法办完全部手续。现有能办完手续的用地可以维持短期的市场供应。但目前政府还没有能力储备一定的土地，保证今后北京房地产开发用地的充足供应。
历史遗留问题难以解决
任总认为，历史遗留问题是对政府而言的。对于开发商来说，任何手续都是在当时政策允许的情况下进行的，不存在“历史遗留问题”之说，而对政府而言，确有许多历史遗留问题，而且非常难以解决。
比如像望京地区这样的问题，目前，望京地区的整体开发只完成了规划的三分之一左右，还有三分之二没有进行，并且北京城开在市政基础设施上已投入了不少资金，而按照“71号令”的规定，8月31日之后，不许再进行土地协议出让，也就意味着将来这块地的开发权不一定在北京城开手里。如果这样的话，虽然政府会对北京城开做出一定的补偿，但具体操作起来，费用很难算清。在北京，像望京地区这样按原计划就需要一个长期时间才能完成的有“历史遗留问题”的地块还有很多。
再比如合资项目问题。合资项目都是有合资法保护的，合资项目在合同当中会非常明确地写清项目的规模、开发面积、分期开发的征地时间和不同的进度等内容，如果人家合同中写的是60万平方米的面积，“71号令”一个文件给人家砍了一半儿，这是违反合资法的，这个问题政府怎么解决？
还有像天通苑这样的项目，前期房子都建了，配套还没建，以后配套没人建怎么办？这些都是需要认真考虑的。
对于这些有“历史遗留问题”的项目，任总分析，政府可能会采取以下几种方式解决：一，将原有项目大量土地尚未完成开发的企业变成政府委托的土地一级开发公司，代政府完成土地的开发，再由政府将土地招、拍、挂，并保证原企业的利益。二、评估后挂牌上市，有了收益后政府和原来的开发商按评估和协议分配；三，政府名义收购，拍卖后对原来的开发商进行补偿；另外，还有一些项目可能不按“71号令”走，会延期办理土地协议，如与奥运有关的重点工程；与地铁、基础设施不可分割的商业用地等。对于这些问题解决的结果，任总表示非常忧虑。
后续政策可能跟不上
“71号令”的目的是为了避免腐败，让土地供应更透明、更公开、更公平，但任总认为，如果后续政策跟不上，可能会导致新的腐败与新的不公平。比如土地整理储备中心目前进行的土地拍卖，都是一块一块公布的，看似公开了、透明了，但企业并不知道以后还会有多少土块可供应，什么时候供应，供应哪儿的地块……任总认为，这是一种新的信息不对称，新的不透明，会给企业决策造成误导。
据任总介绍，在土块供应方面，香港政府有1000多亿港币的土地余额收益，可以进行土地开发和储备，会定期公布土地供应情况，给开发商充足的时间、充分的资讯进行决策与土地储备。而目前，中国地方政府还没有能力进行大量土地储备，还做不到预期公布年度土地供应计划、土地供应量及分布等信息。
除了这些难题，对于“71号令”，任总还认为，这种用行政手段进行宏观调控的办法不利于市场经济的培育与发展，因为如果政府总是像“家长”一样扶着孩子走路，孩子永远也不会走。 |
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