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| 房价涨跌众说纷纭 谁能分享地产升值? |
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| 2004年08月12日 16:08 |
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| 张骥 |
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每一次关于房价涨跌的讨论，都会引发无数的口水战。无论是学者、官员，还是商人、老百姓，因为彼此立场不同，很容易得出不同的结论。但是，我们在讨论房价是否合理，是涨是跌时，往往忽略了时间，而时间恰恰是房价分析中至关重要的问题。所以，对于房价，除了位置(Location)，还得考虑时间因素(Timing)，特别是目前楼市紧张、房价迷离的行情下，时间因素更是不能忽略。
房价跟紧GDP
不考虑其他条件情况下，一个区域的房价应该和该区域的GDP水平相匹配。这应该是有关房价的一个基本命题。随着经济的增长，土地作为参与经济活动的要素，其分配到的利润———地租自然随之上涨。而且，相比之其他资源，土地的稀缺程度可能是最高的，其供给弹性也最小，因此，土地及其之上的房产的价格上涨的幅度应该比经济增长速度更快。这从经济学的角度来看是合乎逻辑的。所以，在经济增长强劲的地方，房价一定上涨得快，这一点无论从世界各国的差异，还是国内各个区域之间房价的显著差别都可以得到印证。同样的，以此来看北京的房价，如果大家对北京的长期经济增长有信心，比如，能够长期保持10%以上的增长率，那么就不应该怀疑北京的长期房价是看涨的，这不以任何人的意志为转移。从目前来看，北京城区高房价区域集中在CBD区域，这个区域的高档公寓价格大致在每平方米12000元至15000元。
房价涨跌如股价
如果拿中国的房地产市场与股市做一个类比，至少会发现两点很相似：第一，作为资产类的商品，购买者无论买房还是买股票，实际上都在买预期；第二，中国的股市一直是被所谓“庄家”操纵的，而房地产市场，其商品不能移动，由于地段的不同，造成了在某个局部区域内很容易形成对价格实际上的操纵，所以，虽然看起来有很多的房地产商在竞争，但远不是完全竞争的市场。
既然房价和股价有这么多的相似之处，那么我们不妨从股价的变化来看看房价。这里有一个真实的小故事。几个月前极力阻止过在杭州的一个朋友的买房冲动。因为他看上的那套房一年前总价为50万元左右，现在已涨到了85万元，而且还是净价。另外，杭州从2004年初对二手房交易的增值部分开征了20%的税收，所以，他实际上要付出大约95万元。而这样的毛坯房在杭州的月租金大约在1500元左右。按现在的租金水平，买一套房子的钱可以租50多年。
讲这样一个小故事，是为了说明一个问题：按照金融类资产的价值计算方法，这样的房价显然太高了，如果把房子当成股票，这套房子的“市盈率”达到了五十几倍。
因此，对房价的长期看好，与某些地区短期内房价偏高，存在泡沫的判断并不矛盾。其实，从长期来看，像杭州这样地处经济发达地区，又有稀缺的自然和人文资源，并且非常适合居住，加之原有城市规模很小，这样的房价可能并不算高。但是，关键的问题是房价以多快的速度，在多长的时间内达到这个水平。房价上涨过快，实际上是短期内透支了未来很长一段时间内的增值预期，也鼓励了过度投机行为。这会给整个房地产产业系统带来很多问题，比如：拆迁费用上升过快，开发成本上升过快等等。这就好像是“地上悬河”，一旦遇到某个意外事件，比如经济增长速度放慢、全球性的金融危机，脆弱的堤岸就会崩溃，市场会以矫枉过正的方式剧烈地反映出来。这就是所谓“崩盘”。
在中国内地还没有经历过房地产崩盘，但是股票崩盘却天天都在发生，其机理几乎如出一辙：某个股票被庄家高度控盘，直接拉升到高位，然后或真或假的利好消息出台，运气好的庄家借此机会胜利大逃亡，运气不好的成了“自弹自唱”，于是成交量极度萎缩，一旦遇到长期熊市，或者诸如证监会查处违规国债回购什么的，庄家资金链条断裂，股价顿如长河决堤，一泻千里。
所以说，房价如果维持合理的上涨速度，系统的承受能力会比较强，可能形成地产商、置业者、金融机构、政府的“多赢”局面。如果房价上涨过快，系统会变得脆弱，一旦崩盘，会造成“多输”的结果。所幸的是，中国目前整体的房地产市场还远未到这种程度。即便如房价上升最快的上海、杭州等，可能有一些潜在风险，但只要加以合理控制，应该不会带来剧烈的波动。
时间考验房价
一般地，房地产的增值大致可以分成两个部分：房子的土地价值随着从生僻的冷地变成热地，或者随着经济的增长、周边的基础设施不断成熟而水涨船高。而房产本身的价值，会随着新建筑技术、设计理念的发展而不断贬值。因此，国外的房产在其使用过程中，用于维护修缮的费用非常高，就是为了维持房产本身的使用价值。
在国内，情况就更复杂一些。现在的问题是中国的发展速度太快了，建设速度也太快了，以至于来不及思考。这会带来很多长期的后遗症：首先，市场好了，用俗话说就是“萝卜快了不洗泥”，很多产品的品质自然就粗糙了，特别是在北京，这种情况可能更突出一些；更严重的是，急功近利的心态使很多地产商片面迎合，甚至是有意误导消费者的需求。于是我们看到广告上宣称的天文数字般的投资回报率，看到小到根本没人愿意住的小户型堂而皇之地卖着天价，看到办公和居住在高档居住社区内混杂，等等。
时间是检验房价的标尺。当一切喧嚣都归于平静，当各种美丽的包装都铅华洗净的时候，房子本身的品质就成为价值判断的惟一标准。如果建筑品质差，物业的保养差，将来可能很难分享地段升值的盛宴。
所以，房价需要考虑的因素太多。既要考虑长期的经济增长潜力，又要考虑时间的要素，特别是考虑物业的长期价值。不过，从总体上看，目前的房价并没有达到危险的程度。据了解，美国波士顿CBD高档公寓，一套100平方米的房子要卖到70万美元，而且，写字楼的租金(国外公司自购写字楼的较少)比国内高得更多，波士顿CBD的甲级写字楼月租金达到每平方米400美元，而纽约CBD的写字楼月租金可能高达每平方米800美元。
罗马不是一天建成的。从开始规划到最终成熟，国外的CBD经历了几十年的发展。所以，只有时间，才是检验房产价值的最好标尺。 |
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