奥运楼可选8000元/m2以下高层，避开上风口

    奥运楼盘是在亚运基础上形成的。现在再提起奥运楼盘许多人不像原来那么激动了，经过这两年的热闹局面后，奥运楼盘的炒作似乎透支了。一些购房者已经发现亚运村以至奥运楼盘的价格与价值有些背离。有些业内人士认为，奥运毕竟是一个阶段性的活动，它是否能带动地产，主要看今后地产的发展，而这其中，配套是最关键的因素，奥运只是一个依托。那么对于购房者应如何看待、是否购买奥运楼盘，记者从居住和投资两方面分别采访了楼市分析专家李小宁和多年从事投资地产研究的林军先生，希望他们的建议和观点能对购房者有所启发。

    平常心待之确有需求再出手

    李小宁先生是著名楼市分析专家，为了研究地产，多年来一直往来于欧美各个国家，专著颇丰。他认为，任何一个国家依托奥运产生的地产项目，都是前期高后期跌。奥运会的时间很短，会后周边是否有硬件支撑，能否把附近的地产托起来，现在是末知数。所以如果前期区域房价过高一定要警惕。

    做为业内专家，李小宁认为要慎重对待奥运楼盘：目前奥运村最大的问题是交通和配套。

    交通是楼盘保值增值的重要因素，也是人们购房考虑的主要因素，而目前这里的主要道路只有一个中轴路。奥运村交通的关键之一应该是大屯路的修建，目前大屯路没有修建的动静，交通拥堵不堪；北苑路也应该有实质性的改造；从市政角度看若解决东西方向的道路没有问题，但解决南北方向的路非常困难。未来地铁还不足以支撑这一区域的交通，而对于私家车的出入也没有一条很好的路，这是影响地产增值的一个核心问题，尤其是偏东区域，而住宅恰恰在偏东区域，西部则构不成奥运地产。

    再看配套。配套的内涵很丰富，它包括商业、教育、医疗、娱乐、金融等诸多方面。而目前奥运周边的商业配套只有一个购物中心和一个阳光广场。这一区域未来人口预计是15万，支撑15万人口的地区，其商业配套应该达到3.5万平方米。教育配套在住宅区也非常重要，尤其是小学校。在国外，小学校基本都建在居住区附近，小学生们可以自己步行上学。如果每个小学生上学都需要家长车接车送，势必又要造成交通拥堵。另外还有医疗配套，这对于老人很重要。而从目前情况看，这一区域尚无一流的医院和中小学校。该区域传统上是比较贫脊的地方，改造起来也非一朝一夕之事。未来的规划似乎也没那么详细，将来如何还需看发展。

    另外就是奥运会后，奥运楼盘的发展很难预测。从其他国家的经验看，均不看好，毕竟奥运会仅有十几天的时间，国外奥运会后地产均呈下跌态势。

    当然，奥运楼盘不是不能买，前提是确实需要一个住宅，而且就在奥运村附近上班，为了方便。要用一颗平常心像对待一般楼盘一样，不要仅因为它是奥运楼盘而去购买。在此李小宁先生提醒购房者，如果需要购买这一区域的项目，要注意以下几个问题：

    1、因为今后奥运楼盘的增值空间可能极有限。而此地区在地产上属中档区域，从整体状况分析，这里的住宅项目应该在每平米八千元以下，如果一般住宅项目每平米超过八千元，一定要谨慎出手！这一区域的楼盘一般项目显然不值八千元以上，六、七千元还可以考虑，个别项目(别墅、精装修等)除外。

    2、无须过分考虑密度问题，这一区域的绿化和风景应该是最好的。所以可选择高层住宅，景观较好。不像市中心有些高层住宅，极目远望尽是一片片的小平房。

    3、建议选毗邻地铁、购物方便或运动员村附近的项目。有车族要选出入四五环较方便的地区，挑选项目时要细到清楚自己楼下有哪些配套？有几条路？路有多宽？

    4、一般人在购房时，都选择南朝向的户型，原因是采光效果好，对于奥运楼盘尤其要选南向房，因为这一地区是京城的上风口，冬季时南风特别强硬，南北房温度相差甚远。

    5、要选择大市政集中供暖方式的楼盘。从前期有些奥运楼盘看，个别项目的供暖方式引起了很大争议，交钱不少，却享受不到温暖，且对环保不利。

    6、孩子较小的，一定要找有教育配套的项目，如周围有无幼儿园、小学校等，这一点对一些年轻的夫妇非常重要。

    7、奥运附近是新老楼交替的地方，有的老楼已经落伍。而奥运村是国际化的区域，楼房的设计也应与国际化接轨，购房者应选择较时尚的楼盘。

    最后，建议想买奥运楼盘的人，一定要看看市政规划，并仔细研究考察，将每个细节都吃透。

    投资奥运楼深思熟虑后定夺

    投资一直是人们的热门话题，在京城人看来，投资什么期货、股票、保险、字画等，都或多或少的有些风险，唯独投资房地产最为稳妥，而投资奥运楼盘就更没问题了。然而，做为多年房地产投资研究的林军却另有一番观点。

    林军认为，大部分投资房地产的人无非是想通过两个途径挣钱，一是今后房价上去后将房卖掉；二是买房后出租。

    首先看为卖房而买房的。这一条目前不符合国情，不仅是奥运楼盘，其他项目也一样。

    第一、国外投资地产是有价值的，而国内无价值。在国外，土地是私人所有制，买房人同时也买了地，土地及房屋完全由个人支配，也可随意转让，是终身制。而中国的购房者买的只是房屋使用权，其期限是70年。70年后如何呢？国家尚无政策。但如果按国际惯例执行，70年后个人应无偿将房屋交还给国家。

    第二、投资房地产不是一般人能够参与的。房屋是不动产，不动产的最大特性是不易变现。如果房屋所有人急等用钱，对于房屋这种不动产，双方的需求都很重要，如果你想卖房，但一时半会儿很难找到合适的买家，而且房地产的区域性很强，像奥运区域的项目，今后变现恐怕更加困难。另外，我国目前对房屋买卖方面的税收制度尚未健全，今后若加上税收这一大块，卖房基本不赚钱。

    第三、目前的购房者，70%都是贷款，假如银行利息上调，贷款也会随之上调。一旦还不上款，过期银行将拍卖房屋。房屋这种抵押物拍卖的规则与艺术品和物资拍卖不同，它是高价叫起低价拍，有人应价即拍出。拍卖价所得款与欠款之间的差额还需自己补上。例如某人花50万买的房，欠银行20万，根据评估，拍卖会由40万起叫价，叫到10万才有人应价，那么剩下的10万还要自己还。

    其次，再说为租赁而买房的人。从目前情况分析，房屋的租金会越来越低，因为房屋的空置率越来越多。进入出租市场的房屋越来越多，租房的人越来越少；在北京的许多外地人现在都买了房。剩下买不起房的人也租不起商品房。80年代初，饭店、写字楼的租金是每平米100美元，现在已降到每平米30美元左右。而一般住宅出租最主要看的是就业环境和就业机会，一个地区就业机会多才好出租，从这一点看，奥运周边项目就业机会显然不多，谁也不会租一套离单位很远的房子住。林先生认为，若解决一个地区的交通问题应该先解决就业问题。就业环境同样影响交通，假如一个区域有10万人口经常上下班，而这10万人中只有2万人就近上班，有8万人每天要到其他地区去上班，上下班时间交通肯定会堵，如果把这一情况倒过来，8万人就近上班，2万人出去上班，那交通情况就大不一样了。而奥运区域就属于大部分人都在外面上班的。

    另外，在中国投资房地产也有风险，表现在开发商的诚信度不够和购房者的权利与义务得不到充分保障上。在购房时消费者应该主动去了解情况，例如贷款买房者，开发商用房子作抵押。消费者应该了解清楚房屋抵押情况，是否真正作了抵押，这点应该是公开、透明的，也是买房人的义务和权利，不应该保密。购房者在购房之前还应该充分了解开发商法人的资信情况。

    综上所述，林先生建议欲投资奥运楼盘的人，还需谨慎从事。置业前还需充分考虑政府规划，从国际惯例看，国外还没有一个奥运地产真正兴旺起来。不过这也只是一家之言。买与不买还需您自己拿主意，相信您也有您的道理。文|本刊记者于抒霞摄影｜徐安来源：《楼市》