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| “奥运经济与奥运地产”论坛实录 |
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| 2004年08月03日 10:03 |
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会议主题：《奥运经济与奥运地产论坛》
会议地点：亚运村北京国际会议中心第三会议室
主办单位：京华时报社会议时间：2004年8月1日上午
主持人：大家早上好。我先自我介绍一下，我是《京华时报》京华地产周刊的负责人郭鸿宾，非常感谢大家在百忙当中，放弃休息时间参加我们今天这个会议。我先介绍一下到场的嘉宾和领导。
首先是北京奥运经济研究会副会长陈剑先生。还有北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波先生，华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎先生。中原地产顾问有限公司研究部总监徐成峰先生。北京城建兴华房地产公司董事会秘书刘旭先生，荣尊堡国际公寓的销售总监阮维邦先生。还有北京澳林房地产开发有限公司总经理杨建平先生。还有北京万科企业北京有限公司销售经理叶长征先生。还有我们《京华时报》社社长吴海民先生。
下面先请吴总给大家做一个欢迎词，有请吴总。
吴海民：欢迎大家。奥运离我们越来越近，特别是雅典奥运会的召开，我们会感觉到奥运的脚步越来越快。特别是在本届奥运会上，我们接过奥运会举办城市旗帜的时候，从那一刻起我们大家都感觉到真正的奥运会举办城市建设历程是开始了。
奥运对北京，对中国都是一个非常重大的事情，对我们的整个城市建设，包括人文，包括环境，包括科技，包括大家日常生活都会产生重大深刻的影响。
当然，今天最中心的话题还是奥运经济。在奥运经济当中重中之重就是城市建设和房地产。这块蛋糕到底有多大？这块蛋糕怎么个切法？我们的开发商从中能切出多少利益来？我们的老百姓从中能够得到多少实惠？这都是大家非常关心的问题。
为此，《京华时报》搭建了这个平台，请我们的官员们，我们的专家们，我们的开发商们来就这些问题来探讨，论坛嘛，希望大家在这儿高谈阔论，谈是要谈得深入，谈得细致，谈出未来，谈出我们的前景。
我在这里代表《京华时报》祝这次论坛能取得成功，谢谢大家。
主持人：今年4月，北京市举行奥运项目招商会，有关机构测算，认为北京举办奥运会城市建设投入约为2800亿元，整个投资和需求约为15000亿元。那么奥运经济的蛋糕到底有多大？下面有请北京奥运经济研究会的副会长陈剑研究员为我们发言，有请。
陈剑：各位来宾，大家上午好。今天我很荣幸的能参加这个论坛，我们事先一直没和主办单位联系上，讨论的内容可能不完全接近，大概一刻钟时间，我就谈几个观点。
我今天的发言也是围绕城市改造与奥运地产，同时也有我们研究会近期的活动。我们研究会是去年11月成立的，可以说半年多来，在社会上也开展了一系列的活动，也受到了北京市委，北京市奥组委的大力支持，我带来两本书，刘淇同志为这个作了多次报告，除此之外，我们还有半个月一份的奥运经济研究资料，主要给市领导看。同时我们还承接了北京市委、市政府的一些研究课题，都是一些有影响的课题。
第一，城市改造与奥运地产。自1989年在法国人倡议下，对奥运会的影响进行研究，奥运会发展至今其规模及影响也不断扩大，各国都希望通过奥运会的举办为本国，本地区的发展创造机会，产生影响而且扩大影响。巴塞罗那和悉尼两届奥运会的成功举办。我在研究室当副主任期间专门到巴塞罗那进行考察。
这类活动主要有对城市危旧房进行改造，对城市的发展进行规划，将污染严重的工厂整理搬迁或重新改造等等。不开展这些活动，奥运会也能够举办。但这些活动由于全方位改善了城市基础建设，改善了居民的环境，提高了城市的环境和水平，这对房地产是一个巨大的推动。
巴塞罗那以前在欧洲的影响力不是太大，在92年，欧洲几十个城市当中只是中等偏上，但是通过1985年获得主办权以后，通过7年的时间对这个城市进行改造。所以25届西班牙巴塞罗那奥运会的成功使人们知道了巴塞罗那，到现在它的旅游业在欧洲处在前十位。
按照我们的研究，2008年奥运会影响最大的产业中，我们认为主要有七大行业。旅游业，旅游大家都知道，建筑业，房地产业，文化产业，信息产业，物流业，金融保险业。我们讨论的建筑和房地产我不知道对不对，包括今天的奥运地产都是相关的。以房地产为例，房地产开发运用水平，以及管理水平上都将得到很大的提高。我们目前有三、四个大型的体育场馆，吸引许多国家来参与竞标，这些有助于提高北京城市规划建设的水平。同时也加剧了市场竞争，目前整个亚运村由于申奥成功等方面的因素，整个地产行业都进入了一个新的高潮。绿色生态森林公园和大量的房地产项目大量涌现。
我们以轨道为例，我们知道北京的交通，第一列地铁，像我们北京这么大的城市，人口上千万，我们第一年做过一个课题研究，北京奥运经济研究，这个研究结果显示，只有6%到7%的人上班及出行是乘坐地铁。由于奥运的因素，北京今后几年轨道交通将会有一个重大的发展。2002年到2003年我们增加了24公里，去年增加了50公里，现在整个北京的地铁，去年增加了40公里，现在北京地铁和轻轨已经达到114公里，在今后几年，北京到2008年，北京的轨道交通将达到400公里以上，其中地铁将超过300公里，现在北京居民的出行按照去年的一次新的调查，已经占到了12%左右，从我们过去的6%到7%，现在已经到了12%。这个对轨道交通的发展是一个巨大的推进。
轨道交通只是整个北京城市改造的一部分，但仅仅由于轨道交通的发展使得居民出行更加方便。我们仍然以北京的交通为例，目前奥运公园周边的道路已经启动。另外奥林匹克公园地区还规划两条地下道路，分别是成府路和大成路，既保证了该地区比赛时的交通流量的畅通，这就为北京房地产和与奥运有关公司提供了极大的发展空间。
1993年悉尼获得了申办权，他的申办权获得以后，并引发了酒店业与旅游业的兴旺发达。在今后几年里，由于奥运因素的影响，北京的房地产业将会有一个巨大的发展，但这种发展如果超出了范围，按照我们的预期可能会有所下降。很多人认为，在北京整个城市改造的过程中，奥运会更多的是带动北京北部地区的发展，我个人认为，在整个北京城市改造过程中，在2008年以前，北京的南城在基础设施方面也会有一系列的动作，包括建设北京站，南大街，南六环，整个亦庄地区，城南基础设施的迅速提升，将使北京南城的发展有较大的发展空间，而且差价将进一步缩小。我们认为今后的几年，南城整个基础设施的提升，整个北京城市改造的成功，南城的房价就会急剧的升值，使整个南北差价有所缩小，这是讲的第一个小问题。
第二个，北京奥运与房地产的关系。2008年举办第29届奥运会，无疑是我们中华民族的一大盛事，2008年奥运会在北京举办。现在的问题是，北京的奥运是中国人的奥运没有人会反对，但很少有人在考虑，2008年奥运会成为全国人民的奥运会，使奥运会不仅是在北京，而且还扩散到全国。现在的问题如何使这些方案和建议得到很好的落实。
如果把北京五环能够整体进行改造，这个改造有一系列的方案和措施建议，那么对有关奥运公园周边的地产都是一个巨大的推动，同时也可调动其它省市区的参与，因为大家知道，北京五环全程98公里，我们设想北京奥运会已经29届了，除了各种原因，有22个城市，每四、五公里有一个国家的建筑。
通过开展这次活动，对推动全国各省市的参与，也找到了一个结合点，我们也认为北京与相关的城市也会推动房地产业的发展。
在讨论奥运地产的时候，我们也不得不以极大的精力关注奥运安全问题。因为奥运安全既是政治问题，同时也是经济问题。奥运安全问题有很多，为了国家的统一，中华民族将会不惜任何代价，因为台湾问题按照温总理的话说，是和中国人的生命联系在一起，如果到这一步当然首先考虑的是国家统一。如果这样因为奥运会不能主办而带来的损失，包括房地产业，建筑行业的实施，这种损失有多大我们目前还不能衡量，但要做到心中有数。
应对恐怖组织对奥运比赛安全的影响。像马上要召开的04年雅典奥运会，这是投入了安全经费也大致是12亿美元，是悉尼奥运会的4倍。08年国家投入多少才能保证奥运会的安全，这些都是需要研究的。我们认为奥运安全也是和我们今天的讨论有一定的关联的，我们要将奥运安全因素降低到最小。
这是我们讲的三点小观点。同时我们还介绍一下奥运经济研究会近期的一些活动。
今天媒体比较多，我们介绍几个活动，最近的一个是今年8月15号，我们将在北京隆重举办一个会议，纪念小平诞辰一百周年。我们知道小平同志是对奥运最关心的领导人，我们想把小平诞辰100周年和雅典奥运会找到一个很好的结合点，就是“小平与奥运”。这个会我们今年8月15号在全国政协礼堂召开，如果有媒体参与我们表示欢迎。
第二个我们有个论坛，9月4号在北京举办，大致可能有几百位中小企业的代表，我们是和北京市奥运项目办公室，《投资北京》杂志社，以及北京企业文化建设协会这些单位联合举办的。这个论坛主要是为中小企业参与奥运寻找一个结合点，因为大家知道奥运是大企业的商机，中小企业的无奈。我们的观点是中小企业也是有机遇的，关键是如何寻找。我们就是为中小企业提供一些商机。
第三就是主要以政府为主。同时也有一些大量的研究成果和一些展示我们研究会的杂志和成果，我们也希望今天在座的诸位和研究会双方合作。我们的主要领导人是我们魏纪中会长，另外由全国人大的常委，有两个政协副主席担任名誉会长，我是研究会的法人兼副会长，我今天先讲到这里结束，谢谢大家。
主持人：下面我们有请北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波先生为大家作发言，有请。
罗高波：在做演讲之前，我先给大家声明几个事，因为今天我是作为专家学者来参加这个论坛的，所以所有的观点只代表我本人观点，不代表公司，希望大家千万以此为鉴。
第二个，如果你们有记者在写报道的话你写我的职务，是北京城建投资发展股份有限公司的，不是北京城建集团的…我今天再次更正，请大家不要写错。我的发言仅代表个人观点，可能很多观点跟外面很多人的想法不一致，但是我们是做2008年奥运地产论坛，大家有什么想法都可以谈，但是大家都只尊重事实。
因为今天时间关系，这个讲稿不是我专门准备的，我可能会挑里面一些主要的内容跟大家讨论。我可能会讲比较主要的，会集中在第四部分，就是说2008年奥运会对北京房地产市场的最大的机遇跟挑战，我们怎么来看这个问题。
可能从历史到现在，到和大家的一些观点，可能我的不一定对，大家请批评指正。首先我们看一下什么叫奥运经济。奥运经济是举办城市的，奥运经济是什么呢？当然从这个定义里面，大家可以看到两个东西。
一个是注意力资源的相对集中，也就是说它可能的影响不是全球的，也许对整个国家的影响并不大，但是它对一个地区，比如说举办城市，北京，它会有很大的影响。同时它集中了世界上，不仅仅是中国的，甚至世界上的很多资源，集中投资在北京的一个区域，那么这个地区可能产生的影响就是天翻地覆的，是一种注意力资源的相对集中使用，对我们中国这么大的国家可能不会带来非常大的影响。
第二个值得注意的是阶段性发展。它可能会在奥运会前的几年可能速度会很快，不是说永远都这样的。得出这个结论就是说，举办城市和奥运公园的这一块尤其在历史的发展都得到了巨大的发展。这个影响非常多，我其实想给大家，包括一些场馆建设，我想这些都不是最主要的影响，最大的影响是什么？我想有两点。一个影响是对主办城市的形态和架构，尤其在发展中国家，它会促使国家，政府，更加开放，更加民主，更加富有竞争力，我想一个是全面提升城市基础设施建设，这是最大的影响，第二个对主办城市的形态管理架构的影响。我们来看一下这个图，这个是前不久大家公布的，说未来7年，北京投资超过一万五千亿。我其实在这里想给大家分享一下，我看到这个数据后一点自己的理解。
大家可以看到，奥运场馆及其附属设施建设与营运是220亿，城市基础设施建设和服务能力提高2800亿，现代制造业和高新技术产业发展约1500亿，首先奥运经济跟奥运地产这个东西不是由于奥运场馆及其附属的建设所拉动的，我想这是想表达的第一个观点。因为它在1500亿里面只占到了不到2%，大家一谈到奥运，或者奥运精神，就提到奥运场馆的建设，认为奥运场馆的建设是拉动奥运经济的主要动力。我觉得，我个人认为这个不太具有说服力，因为这个数据已经非常明显的显示出来。
大家可以看到这个比例，奥运场馆这个只占到整个1.5%，第二，各城市基础建设只占到18%，最后新城开发和小城镇建设及产业开发50%，我认为这个缺乏依据。
第三个很重要，全面更新城市基础设施，北京城市竞争力增强。这个奥运会带来两个最大的变化，就是说一个是新城市中心，第二郊区发展会很快，尤其是环境的整治。北京是曾经在申奥的时候有一个承诺，2008年北京的空气要比巴黎更清新，这个会使住宅郊区化成为现实。事实上从历史的发展，大家可以看到，为什么我会觉得这个特别重要，交通非常重要。中国跟美国不一样，洛杉矶大家都是生活在汽车上的，中国我觉得这种可能更大程度上会依赖于公共交通，我觉得大家买房子，我会一直给大家建议，跟着交通走，跟着政府规划走，这是没有错的，当然政府规划你要看明白，有的时候大家会看不明白。
从这张图上你可以看到，那里增加的最多，增加最多的地方可能这里增值的地方最大，你会看到这个是已经完工的13号的城铁，2008年这个都得完成的。这边看看它的稀疏度，我觉得这是一个很好的说明，实实在在的，我们叫做一份耕耘一份收获。要有实实在在的投入就会增值，这个房价就会涨，这也是一个，酒店和旅游业也会发展很快。
这个就是我想给大家重点说一下，由于北京对基础设施的巨大投入。基础设施以及交通的建设，这个会带来一个，整个北京城市会从市中心走向绿化隔离带，有一个渐进的过程，北京居住郊区化。我个人认为，目前中国，北京这个状况跟美国五十年代住宅郊区化第一个阶段，追求更宽敞的居住空间，这个阶段非常的相象，它基本上经过了四个阶段，八十年代开始，美国办公楼都搬到郊区去了，现在美国三分之二以上的写字楼在城市，接下来就是中产阶级到八十年代以后富裕的都往郊区搬，我觉得这个过程对我们有借鉴意义，目前中国处在第一个阶段，北京城市的整体规划，我觉得无论是谁都会提出来。我们现在不是提出多中心吗？
我这里要提的，我个人的理解，刚才讲的一个最大的，是促进了郊区的发展，另外一个2008年对北京房地产市场最大的机遇跟挑战在什么地方？
我觉得最大的机遇跟挑战就在于把北京的城市总体规划给改了，这个是一个很大的问题，整个城市中心会北移，北移之后，你原来这个地方是城乡结合的地位，现在不是了，是新城市中心。
我们这个定位就是怎么说？整个奥运会对北京的城市发展建设，里面是多中心，城市里面是三个中心，这是东部发展带，西部生态带以及两轴，同样CBD跟中关村建设已经如火如荼，这是叫三个中心区的定位以及分布，曾经几十年，最早几年，这里还有一张图没拿过来。
如果是以天安门为中心，国贸跟复兴门一个是在东边一个在西边，它应该是对称的，它现在是不对称的。原来的对称点，中心点已经发展，要使一个城市它的发展平衡，有两种，我觉得是两种，一个就是把原来的经济落后的地方给它发展下去，比如说南城，你给它巨额的投资，让它经济发展起来，还有一种是什么？你把这个中心点移了，它也就平衡了，你一定要以长安街为主，这肯定是不能平衡了。
大家去看一下，北五环跟北六环之间这么多，南五环跟南六环之间规划是这么窄，为什么呢？我觉得这个可以提议大家看看这张图去思考一下，为什么会这样？我觉得从这个规划可以反映一些，那就是说，现在市政府已经把它作为了城市中心区，三大中心区。
在深圳，上涨的同样是福田，以前罗湖那块一直在跌，所以一个城市不可能只涨或者只跌，只会有涨有跌。一个政治事件意味着什么？它只许成功不许失败。政策定位跟城市规划，它的房地产发展可以起到决定性的作用。今天我们这个奥运村地区应该说比当年的深圳，当年的浦东应该说条件好很多了，也是一块待开发的土地，这个会不会带来整个环渤海地区的经济腾飞，我们拭目以待。包括最早深圳那儿也是刚建设的时候，现在好住宅全在华侨城那一块，它的客户群可能跟现在不一样，它的产品是更好的产品，价格也会不一样，定位也是不一样，你可能原来定这种经济适用房，现在你可能会改成高档住宅房，为什么把奥林匹克公园建到那边呢？
你的房子如果是同等品质的房子，它是不是应该比它更贵？现在华侨城那边的房子都是卖深圳最贵的，原来我认为住宅不就是睡觉的嘛，前面三间房子都是一望无际的大海的时候，你是没有办法抗拒这个的。接下去后面就差一点，没有海景的房子它就卖9000，我们现在卖12000，13000元了，这个是完全不一样的，舒适度是完全不一样的。
1988年汉城奥运会我觉得最好比，对韩国而言，奥运不仅是一个世界体育盛会，也是一个世界政治盛会，同时也创造了一个先驱。对于一个地区经济有投入，我觉得就有产出。我是觉得，其实奥运这个地区我觉得会升值，按照我们原来的差距可能会越来越大，因为你把大部分的钱都投到北城去了，怎么去把这个差距拉小，我实在不明白。各种基础设施跟上肯定会这样的，但是这个成本会非常高。
第二个也是出现多中心的发展，亦庄可能会成为多中心的另外一个翻版，可能会成为第一个成功的案例，我对亦庄也是非常非常看好，尤其奥运会之后，可能重点发展，刚才说奥运会会不会引发环渤海地区的经济热潮。第二个我想谈一下2008年之后，我谈谈刚才第一个我要跟他们阐明的，奥运经济跟奥运场馆。
我觉得2000年的悉尼它是跌了，2000年之后跌了两年，两年之后又回去了，现在非常兴旺，现在叫做澳大利亚最适宜居住的城市，现在涨得一塌糊涂。还有1996的亚特兰大也涨了，你说它会涨，一定会涨一定会跌，我觉得很难讲，而是你这个需求跟供给的关系。比如说你涨幅过大，当然会跌回来，因为你不值那么多钱，但是这个涨得不超过，因为最适宜居住的城市就是这样的。其实大家有一个发展的过程，我想汉城的发展也说明了这一点，浦东也是一样，只要你基础设施上去了就会好的。
所以我是觉得，一个地方它的变化不是静态的，而是动态的，要看政府对这个地区的发展规划，对这个投资，才能觉得它的增长。目前说它一定会跌，我个人不是很赞同的。从历史统计数据来看，是三涨两跌，我们就一定会断定它跌，我个人保留一些态度，中国北京跟其它国家的举办城市的发展情况不一样，市民的这种购房需求是极其巨大的，什么时候会满足？我经常会问，后面一般北京中产阶级都没有意愿去想购买一套更好的住宅的时候，他觉得已经非常满足了，我觉得那时候需求也没有了。现在需求可以说远远没有达到，我想每一个人都希望住在一个更好的房子里。谢谢大家。
主持人：感谢罗总精彩的发言，就我们所了解，从1984年洛杉矶奥运会以来奥运对经济发展和房地产业促进的一些关系也了解的非常透彻，下面有请华高莱斯副总经理公衍奎为我们做讲一讲。
公衍奎：大家上午好。我们站在一个地产顾问公司的角度，有一些想法，不一定对，比如咱们说奥运经济的影响，我们一些观点可能跟刚才两位专家的意见有些地方不太一样。我这边也不是很系统的讲，只讲我们感觉有几个点，我们的理解。
第一个点就是，奥运对城市发展的带动。实事求是地说，我们感觉奥运现在对城市发展的带动它的作用确实非常强，刚才两位专家也都提出了这点，有好多的数据支持。现在感觉这个对城市发展的带动来说，对整个城市的带动，这个作用其实一个就是新城市中心的一个速生的成长过程。我们从城市地理学的角度来说，一个城市中心兴起首先是居住，再带动商业，商务，然后多功能形成。但是对我们亚奥地区来说，它可能是由于这一个事件的强力的确定性带动作用，或许使它这个城市新中心短期的形成，这是最大的作用。基于这一点我们觉得应该考虑的是国外城市亚奥的影响跟北京亚奥的影响应该是有的。
我们北京本来也就是一个比较有名的旅游城市，另外一个带动作用就是说，城市建设，我们说是城市化，也应当看我们北京跟欧洲，甚至跟汉城这种城市化发展的阶段是不一样的。而且更重要的是，比如说我们中国的人口量非常大，也就是说我们城市化如果达到跟他们类似的话，我们北京不仅仅是1700万，当地人口加上流动人口的数了，可能是更加庞大了。
我们人口不断往城里挤，而且这个房子远没有达到这个需求，从这个角度来说，我们使得这种没有满足的需求能够更快一点得到满足。所以从这个意义上来讲，我们要是考虑奥运之后的房价的走势的话，我觉得这个是应当要考虑的因素。刚才罗总监也说，由于这个地方适合居住，所以它的房屋本身的价格应该更贵点，其实我觉得这个意见我也不太同意。
居住的价格应该表现在多方面的，但是有另外一个价值就是它的距离，这个价值哪一种更大呢？对不同的人来说是不一样的，所以我们亚奥的房价不能超过CBD，也不一定超过CBD。从另外一点上来说，我们说以后它的价格会降下来。实际说我们说降下来，从市场供需上来看，我们可能正处在城市化急剧发展的阶段，有的运动员一撤出它就空了，但慢慢的，而且很快的，这部分空房子就被填满。
因为我们毕竟是有巨大的需求的，我现在说的第三个问题对亚奥区域的影响。
刚才陈老师也说，亚奥对南城的影响是对整个基础设施的投入，带动是非常大的，而且南城有很多道路也在修建，这样的话南北的差价可能会缩小。第一方面我们要看到这种缩小的趋势，就是说整个城市本身在发展，但这个问题我觉得不仅仅是亚奥的影响，它是本身城市在发展的过程，即使没有亚奥，南城也会发展。因为它毕竟是城市对距离的价格在起作用。从另外一个角度来看，亚奥的密集的程度还是跟南城差距拉大，短期内这种配套，这种距离还是会加大。
所以从这个意义上来看，我们要看亚奥商圈，咱们说住宅，它的价格应该涨到多高？是不是跟南城距离价差会越来越近。
第四个想跟大家探讨，亚奥这种商务的特点有关。因为我们也一直说，多中心其实就把亚奥去作为一个很重要的城市中心来规划的，它必须是有多种功能负荷的。这样的话，除了居住除了文化体育，休闲，它肯定必须有商务，而且商务实事求是地说，现在亚运村本身已经具有了很强的商务。刚才罗总监也说没有提到金融街，但是我们感到这个金融街的作用亚奥是肯定代替不了的。这一点我们也曾经访问过现代在北京进入的几家欧洲银行，他们也都明确的表示肯定在金融街附近找楼。
亚奥商圈现在的氛围有点儿类似中关村早年的氛围，这是现在它的特点。另外现在为什么，像咱们有好多商务楼项目也是卖得很不错的，它实际上也成为一个类似于创业基地的这么一个地方，它的公司的规模水平可能不高，但它已经成长到一定阶段。现在它的这种商务特点，在亚奥之后这种商务氛围继续延续发展的话，可能大家注意的就是说，写字楼产品的建设应该考虑到企业，像这个发展的一个过程，我们说商业本身有一个轮生，替换的规律，这个也是有一定规律的。
我们以后考虑以后亚奥发展就是考虑这一点，我们如果重新定位这个区域的范围，它的风险肯定会很大，如果我们跟亚奥本身的商务环境，商务公司的成长一起来把这个地方做好的话，它的风险会变得很小。以上就是我简单的跟大家探讨亚奥商圈影响的几点意见，谢谢。
主持人：北京的地产顾问公司不甚枚举，但是我想这几天最高兴的应该是中原地产，下面我们有请中原地产研究部的总监徐成峰给大家做一个发言，谢谢。
徐成峰：大家好，我确实很感谢今天《京华时报》组织的这个会，有这样一个机会和大家交流，这个对我们来讲是一个很好的学习机会，我想在业内的专家都会知道，这样一个项目是以我们做这样一个商业的策划，实际上我们来讲也是很有难度。
刚才几位专家和老总都讲到了，奥运经济它能为我们这块地方它到底能带来什么？我觉得讲的更好的是利好的因素，包括整个城市的转移，以及周边谈到房价的跌涨，这都是一个趋势。
在我个人初步总结，应该来讲有三个方面的问题，第一个方面来讲，就是说奥运，在开这个奥运会的时候，它带来的需求是很大的，当时的需求很大。可能它需要的酒店对于这个场馆，住宿的地方和娱乐的地方，它这个时候所需要的很大，但是奥运会一旦开了之后怎么办？虽然它是大规模的短暂性，但是它不能带来这个地方物业持久经营的。我们通常都会知道，刚才上面几位老总讲的包括悉尼和汉城这样一些地方，据我们的了解和分析，在它开完奥运会之后，它后面都会有房地产价格的下跌，并且趋势很明显，下跌得很大。
但是我想，有的地方为什么有的地方涨起来了？实际上我们讲它只是一个奥运规划，造成的是它的基础设施形成的一个规划，而使得土地的增值，所以它在未来一、两年会形成一个上涨的趋势。
作为我们做这个项目当中我们考虑了解，已经举办奥运会的这样一些地方他们发生的情况。
第二个方面的难题是什么？就是说任何一个版块的崛起它需要有长期的，持续的需求的支撑。那么这个需求真正来讲应该是从哪里来？从产业来。因为我们都知道，CBD靠什么？金融街靠什么？中关村靠什么？都是有产业的支撑。就是说没有这样一些产业的支撑，那么这个区域它只可能拿我们奥运版块来讲，它之可能由于短暂的需求来形成当时它一个经济非常好的假象，不可能长久持续下去。所以说作为我们在策划这个项目的时候，我们也一直在考虑，这块地方到底需要什么产业？
那么刚才罗总也谈到了文化会展业，这都是一些行业的支撑，但是我们也谈到会展的需求容量有多大？在北京市来讲，会展真正来讲，能够做得好，长期作的，是我们现在，包括一些国贸会展以及在顺义兴建的会展中心，他们有这样好的设施和实力来举办，可以说是长期或者是频率会很高的举办这些会展，而奥运这个地方它是没有的，没有这样一个实力的。
那么作为文化来讲，那么文化产业它是很虚的一个事物。所以说我们当时就想到，挖空心思想了很多，它到底需要多少产业的支持？因为当时我们和土地储备中心和奥运场馆指挥部他们起初的概念就是文化，所以说大家如果看到它以前都是讲文化商业这样一个招标，它是以文化为利益，实际上它最终要取得商业的利润，以此来平衡其它场馆的这样一个功能，以后肯定是亏损的。我是说你们做了这个设施，它以后的经营会碰到很大的问题。
那么这就是我要说的第三个方面。奥运会开幕之后，它遗留下来这些大批量的场馆经营问题。为什么说这块与我们的策划有很大的关联性？因为经营不好，没有能够给它带来利益的经营，首先它经营不下去，经营不下去就没人来，没人来就什么也没法做了。最终就是这样一个问题。
实际上我们现在，因为我们这个事情还没作完，所以我们一直在，我们请一些专家也在论证这样一个事情，我们靠一个什么样的产业来支撑？我们以后能够使这些场馆能够形成一个比较良好经营，来支撑我们现在策划这15块地以后的经营啊，它都是相辅相成的。包括我们做这一个项目的时候，我们一直把它放在一个，绝对不是放在一个奥运会时间段来考虑它的需求有多大，那就别做了。
实际上，因为奥运会它只可能为我们带来一个契机，一个更多的就是一个概念，对我这块地的概念。在文化上有一些沾边，可以涉及一些主题和概念，但是如果能使这块长期保存和增值下去，它必然与我们整个北京市城市规范这个相关联的。所以我们当时做的时候有一个出发点，而真正来讲我们是把奥运经济，奥运会的开展当成我们策划这一个项目的一个负面因素。我们就是把它当成一个负面因素来考虑，因为我们看过太多举办奥运会的一些地方，它周边的一些物业，就是会前会后形成一个很大的波动，而且处理不好就会很难的持续经营下去了。
我在这里谈我的一点感受，确实也很希望跟大家一起交流，从大家这儿取经，谢谢大家。
罗高波：其实产业的问题，因为包括现在央视的动迁，我觉得一个地方是随着政策会变的？
像你说的这个目前还没有可能性，你说的这个事情我们目前还没有做过，金融街就是一个很好的例子，但是金融街也存在很多问题，这是必然的。当时亚运会开过之后我们为什么这个版块能起来？在开会之后它也不太好，后来为什么起来呢？大家把它看成一个高尚的一个居住区，所以说就形成了一个聚会了。
主持人：没想到还有火花碰撞。大家都知道，北京申奥成功之后，由于大量的，新增大量的场馆建设，五颗松一带成为公众的焦点，同时也成为房地产开发的热点区域。作为西奥版块的代表，下面我们有请奥林房地产公司的杨建平杨总为我们做一下发言。
杨建平：我想跟大家一块儿交流四个方面问题。
第一个就是罗总谈到的规划，本人也是原来做跟北京市规划委相关工作的。我清楚的看到，奥运会成功的在中国举办，尤其在北京举办，使北京的城市规划向前提早了多少年。
在最初的北京市规划里面，环形道路的规划，实际上是一步一步的在安排和计划，由于奥运会举办成功，使北京的规划在北部地区发展的非常快，而且中间的要素也非常多。但我理解，北京的规划，向北部发展，或者北部成为重点发展区是有道理的。因为大家知道燕山山脉沿着咱们北京成为了西线和北线的一条屏障，折算从西边和北边有这种山脉的重合，把北京的城市衬托起来。
北京形成了这么一个趋势，所以在北京，如果奥运会举办的期间，重点实施北京北部的规划，北京的北部是一个非常完善的地区。但这里有一个问题，也就是说北部地区有三座屏障，使交通和未来的城市再往外扩延，形成不利因素。不应该把它规划成为重点人群的居住区，我是有这么一个简单想法。这是从规划角度上讲。
第二个我讲刚才主持人提到的紫金长安，本人也非常感受非常清楚，紫金长安这个项目在五月下旬开盘，很荣幸成为了奥运现象的一个首要特点。因为它是紧挨着奥运场馆建成的，还有一个奥运的体育公园，这个项目紧接着一条路，北侧60万平方米的建筑项目，买的人也很多，在此我也希望记者能够通过你们转达我对我的业主和未来业主的一种感谢。
紫金长安实际上这次买卖的成功，在五天之内基本上到订，900多套，9个亿的收入，完全取决于，或完全感谢于奥运场馆的定位和建设。因为我们在做调研的时候有百分之七、八十的人完全看好未来区域的奥运场馆建设和奥运公园的建设，也就是说在它的眼前就有一个很大的公园，而且随着这个公园的完善和成功，在奥运前期这个地价和房价肯定会有涨的趋势，而且在奥运后期，这么大的体育公园会为这个地区的居住人口会带来非常丰厚的享受。
其二，购买人有百分之六、七十人是长期居住在社区周边的，他们对这个社区有非常深厚的感情，也愿意居住在这里。再有我想北京西线飘红这个事，我觉得是有道理的。随着奥运建设的不断深入，北京西线的建设也越来越明显，这条线整个在北京的西部拉成很长的一条带，将来这条带的发展我想有一个持久性的长期发展，我想这个地方资源是有限的，所以发展的形态会健康的主题，这是我讲的第二个问题。
第三个问题就是奥运和房地产，今天大家讨论一个奥运经济和房地产经济，我作为一个房地产开发商来讲想揭发几个问题，奥运的精髓和房地产的精髓。奥运的精髓有拼搏，竞争，团结，友好，规划，房地产实际上这几个规则都应该有，房地产里面拼搏应该有，地产和奥运是共同的。
团结现在说不上，现在大家共同在打造，之所以没有达到很好的团结是因为没有一个很好的规则，奥运会之所以从上百年的历史成长到今天，能够在世界人民心中得到一个非常完好的印象，而且大家去追随，大家去参与，就是因为它的规则非常明显，非常完善，而且大家共同建立规则，共同完善规则。
我也希望，但是咱们房地产里面规则并不健全。国家，政府在不断的想方设法的去完善规则，但是受到的障碍也很多，我们希望房地产的建制，这种规则的提升能够向奥运学习，能够学习奥运规则的运用，规则的遵守和规则的提升。这是讲的第三个问题。
第四个问题是关于奥运之后的经济现象。对于房地产开发商也很关心，奥运后会是什么现象？我希望我们奥运场馆的主办人在完善奥运场馆建设的同时，要考虑奥运之后这个城市是什么样的？也就是要有两条思路，第一个思路要完成08年奥运会的事实，第二点思路要延续奥运会之后北京发展成什么样？也就是这个场馆本身应该带有历史任务的同时要有一个可持续，循环经济发展的概念，不要让它完成就完成了，所以在今天就要想，明天还能干什么？这是第一个想法或者建议。
第二个就是建议我们的政府在迅速的制定房地产的规则，让这种规则也国际化，也跟奥运会国际化规则一样国际化，大家一起来做房地产的运动和具体来执行房地产的规则，避免像奥运会以前，或者各种运动会出现的现象，我就说这些，谢谢大家。
主持人：相信经常路过东三环希尔顿饭店的人经常会看见一个路牌，就是荣尊堡的巨幅路牌，下面我们有请新荣房地产公司的销售总监阮维邦先生给我们大家做讲话。
阮维邦：谢谢各位。有媒体问过我，奥运之后区域的房价会不会跌？我同样的提出过不一定。因为中国和其它国家不一样，基本上两个看法，一个是好多国家在举办奥运之前，整体的环境配套都已经不错了，它的条件已经达到一定的水平，奥运只是一个契机而已，要很大的改善。
但是北京，我是从香港来的，我看见，很坦白说，现有北京的很多建设，很多环境还不是很好，基本上没有一个地区可以说是跟国际上一些大城市可以对比。但通过奥运，整个北京，也应该说亚运这个区域的政府的投入，从它的基建，交通，环境一切的一切。
这种提升都是很小的，不是很大的。作为怎样的一个区域它有两个吸引力，一，它在整个北京来说它是惟一最好的地方，二，在全国里面它也是一个最好的地方。它所吸引的区域，房地产也好，投资也好，它是全国性的，也就是整个中国只是一个小区域而已。所以它后面的房价会跌还是会涨还是很难说，这是我想说的一点。里面也有一些支持。
基本上对我这种项目最认同的，坦白说是外地人，外国人。他知道将来的发展会有多大，但我发现现有的北京地区的居民，他已经习惯了觉得奥运是没有很大改变，没有很大的想象力，这是最大的一个问题。
在我眼中北京的CBD不是CBD，不能说是CBD。哪怕不要跟东京，香港其它国家去比较，这个不能比较，北京的CBD是住宅化的，全球最好的CBD不是卖的，都是租的，维护，保养都是非常的好，管理全集中，所以它的经营相当好，但是我们北京不一样。四年以后，我可以这样说，北京的CBD在四年以后也不会达到国际水平，现在的价格已经提升到了一个很高的高度，大家都认为它会发展到一个不错的商业的范围，这个就是我们很细的去观察一个地方，我觉得是这种看法，各个地方说的不一样，北京的商业的确很难做。也有人说，刚才说过了，居住区的房价是否应该高于商业区，这个我跟罗总的看法一样。
我仅仅拿香港做一个比例，我也是在香港做很长时间这方面的工作，在香港最贵的房，在海边，在山顶，它能达到50多万一平米，写字楼怎么样？上海的豪宅3万多一平米也有，4万多也有，谁说一定要在比较方便的地方，不一定。一个豪宅不会太不方便，也不能太方便。
当然现在我们看见了，整个朝阳公园周边的房价是怎样的走势？而且在三年之前，朝阳公园也不是很多人知道，它都能达到现有的效果。在这个情况下，可以这样说吧，现有的大部分购房人他还是不喜欢目前的楼房，这也是需要一段时间的培养。但是我们公司也是非常相信整个区域的价格是应该不仅仅如此。现在奥运区域的房价大概在7000左右，这个价格维持了很久了，有人说过亚运会举办后，房价下跌了，但是你想一想，没有亚运会的话这个地区会是怎么一个情况，能长到7000人民币吗？都不可能。
但是我觉得政府吸收了这么多经验，在做奥运的时候不会再出现这种问题，而且现有的投入，在交通的改善，我也说了从来没有一个区域是从南到北，基于产业，产业可能金融银行规定搬过去，但是很多人已经听过，央视要搬过去，这个很难说，本来都说CBD后来都不在。我觉得中国这种政治行为是很明显的，至于它是长期还是短期，个别的国家个别的城市不一样，个别的区域也不一样，所以才需要专家去研究。
主要是还是要看情况的变化，还有市场的一些特点，我觉得主要还是这样子。所以我希望我也可以证明一下在北区是可以，虽然走了很多步，比较困难。
主持人：现在业内一直有人说，世贸是不是不准备在北京做项目了？下面我们请北京世贸总经济师梁春曲先生为大家发言？
梁春曲：首先谢谢大家给这么一个机会，让我们来做一个交流。刚才大家已经谈了很多，奥运地区是一个适合于居住的这么一个环境，但是具体说它这个房产今后的升值和是在奥运之后会贬值，我觉得这个事情如果说纯粹做一个居住的东西，而没有其它复合的物业在里面的话，很难说这个会长久生存下去。
大家知道我们做了很多防护林，但最后这个生长都不是特别好，原因就是树长得太单一，所以一发现病虫害整个森林就完蛋了，住宅也是这样的。你纯粹做一个高档的社区也好，或者居住环境也好，而没有一些商业，没有一些其它的物业在里面支撑的话，这个生命力也不会很强。
在这个地区到底是适合一个什么样的其它物业来生存？我们现在没有这么一个确定的产业，现在比较能提起来的，说一想这个东西就直奔亚运村的，我觉得就是亚运村的汽车交易市场。但是这个交易市场也很快面临拆迁的命运，我觉得在做一个东西的时候，它是一个历史自发形成的，而不是一个人为创造出来的东西。
最近有一个旧鼓楼大街已经在拆迁，其实我们去看一个，比如说我们去到外地旅游，我们并不是看这个城市楼有多高，路有多宽，我们去看的是历史和人文。
其实在奥运地区也同样的是这个问题，我们现在做了很多规划的道路，很多交通，很多地铁，规划路都是主路，没有一个历史的文脉在里面。我记得在最开始奥运规划的时候，报纸上也有介绍，说曾经在大屯地区有一个叫娘娘庙，当时也没人管理，摧毁很严重，这个是有保留的价值，但是这个东西最后做亚运村以后也不存在。这种人文的东西在今后奥运村规划中如果这种东西不存在了，我们看到的都是马路，广场，那么它的生命力肯定会有所下降。所以在这些方面我们不是去做很气派的东西，而是更人文的东西。
还有一些比如说跟汽车相关的一些产业，比如说现在各地兴起来发展汽车产业盈利，我们没有一个人说北京市有一个很好的汽车盈利，来让爱好者来到北京有这么一个地方，其实在这些方面也会做一些研究。
那么我们这个项目现在应该还在办理手续阶段，座落在奥运森林公园的正北面，正好是第一排。这个物业目前说升值还是说达到达不到这么一个水平。从硬件上来说，我觉得从CBD也好，不会有太大的差别，只是土地不断增值，才能有一个物业的增值。随着举办奥运会国家对它的投入，土地价格随着市政道路，改造资金的投入有一个叠加，使这个土地成本不断的提升。这样才能使你的物业有所增加的一个机遇。
实际上我在亚运村地区干了也有十几年，快二十年了，有亚运村的时候就在这边干了，现在也没脱离这个圈子。现在城建在里面做开发，实际上很多是祝总在里面开发的，当时亚运会的开发的结算是我们搞的，酒店，公寓，我们从90年结束亚运会，一直搞到92年，这个都是我参与搞的结算。这个前后大概搞了两到三年，最后的差距是什么呢？我们当时祝总算帐，大概他们算到19亿到20亿，我们算到12，13亿的样子，最后整个差距太大，当时还是百发同志负责奥运场馆的建设，后来还是改了一个价格，因为当时房地产开发里面还没有，大家还没有认识到土地的价值是一个因素，他们没有变现的这么一个渠道，没有认识到土地的价格有很大的升值空间，所以祝总慢慢把土地出让了。现在是业主负责制了，今后城建公司跟业主怎么来谈这个事，是给土地的补偿还是什么？
另外一个我想讲一个，刚才也有几位老总讲到，说商务氛围和CBD和中关村不同，我也很赞同这个观点。因为研究亚奥地区缺是综合的商务氛围，我觉得比高档的写字楼，当然更多的是一些以中小企业为主的商住比较多，尤其是现在又提了一个西奥运地区，比如说西奥中心，有退耕还林这一线，那么这些中小企业需要的是什么呢？需要的是政府出的政策的扶持，其实政府在这方面不用投入任何金钱的投入，主要是给政策，中小企业生存的空间非常大。
但是在整个立项过程中，要从立项到施工，到物业的使用，有些政策配套性比较大。比如说我们做的商用住宅，很多已经是脱离了住宅的根本功能，已经变成商用的功能了。规划也批了，设计也批了，各个开工审批部门也批了它是住宅了，实际上它是一个办公的功能，在你投入使用的时候。
在银行的交往过程当中也有很多银行不同意出具这些证明，这个东西就没法进行出租了，所以政府应该出台一些政策性的政策，这样才能使土地的价值得到更多的体现，我就讲这些，谢谢大家。
主持人：北京城建不仅是奥运场馆建设的主力，也是亚运区域开发的主力，下面我们请城建兴华房地产公司的董事会秘书刘旭先生发言。
大家上午好，非常感谢《京华时报》给我们一次与专家学者交流的机会。我现在简单地介绍一下我们项目的情况。
我们是93年占的地，目前已竣工的是100万，将来到2006年如果建成的话，居住的人口应该在两万户，五万人左右。从2000开始销售，当时定位主要是施工拆迁房这一块，当时的品质说实话不是很高。但是从2001年的5月之后，随着申奥开始，大家信心越来越足，从2001年的7月13号就这一个星期，到20号一个星期，我们一周销售是160套，我觉得在北京是一个奇迹。所以我觉得刚才有很多专家学者提出来没有市场，靠什么支撑？我觉得那些地方都是不可复制的，最适合居住的区域我觉得它的交通，立体的交通网络这么发达，尤其我们北苑家园又面临城铁，五号线，五环，四环非常方便。
我个人认为，亚北地区将来还是有升值的潜力的，而且我们也见证了，我们也经历了。我们看到了这一块的升值，但是我们面临的是北京市的80%的中低收入者，而且入住我们家园的业主都是中关村村的，甚至也有CBD的，而且层次也比较高，都是大专以上的居多，年轻人比较多，是这么一个情况。
当然我们这个小区能吸引这么多的业主入住，可以说也不是做广告，我们里面有一个五万平米的，刚才有位同志说了需要有些物业或者其它的设施支持。我们北苑家园有一个地方是大型的社区会所，还修建投资3000多万，建设一个2700平米的社区的中心花园，还有一个一万余平米的繁华的商业街。最关键的是我们这个北苑家园里头230万平米有将近5万平米的教育配套，有幼儿园到小学以及和平街一中都入住我们北苑家园，有了这些配套以及交通的便利，所以达到这个畅销的效果。
我个人认为，不管是不是申奥成功与否，我觉得将来仅仅是一个热点，只是持续一个短时期的热点，将来老百姓真正买房子，看中的是什么？就是品质，不是说你申奥成功了，或者怎么样了，所以说我们将和其他开发商，包括咱们的其它有实力的开发商，万科等等，世贸这些开发商一道，在朝阳区这个地区，一起以禀承着奥运精神，为北京房地产做出我们的贡献，谢谢大家。
主持人：非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言。由于时间的关系，今天的会先开到这里。 |
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