11月1日，新修改的《上海市住宅物业管理规定》正式实施，针对业委会组建难、换届难、换物业公司难等一系列问题给出了制度性的解法。过去，很多小区物业管理不好，问题往往出在“钱”上。小区公共收益有多少、维修资金花去了哪里都不清楚。新修改的《上海市住宅物业管理规定》首次明确要求，规范小区共有资金全流程管理。在上海静安区，一场用区块链技术给物业账本“上锁”的变革已经落地，让每一笔收支都晒在了阳光下。
智慧物业
算清小区收支账
位于静安区石门二路街道的嘉发大厦是典型的商住混合型小区，过去多年一直深陷物业资金的信任危机：停车费、电梯广告等公共收益去向不明，维修资金支出长期不透明。
静安区石门二路街道嘉发大厦小区居民 吴云芳：大概有八年时间，小区没有任何收益，公共收益的账本也拿不出来，全是混乱的一笔账。
不止嘉发大厦，静安区新福康里小区此前也长期被同样的难题困扰：业主交了物业费，却始终不知道自己的钱花去了哪里。
静安区石门二路街道新福康里居民区党总支书记 魏瑛：治理难，难在信任缺失；信任缺失，又在于账目不公开、不透明。老百姓交了物业费、有公共收益，却不知道钱用到哪里去了。我们要解决的就是这个问题。
从去年开始，静安区石门二路街道联合相关机构开发了一套“可信物业系统”，专门解决小区的账本问题。在新福康里小区一处居民楼的一楼大厅，大屏幕上显示着小区的各种收支明细，从公共收益账户余额、维修资金使用到停车场每一次抬杆收费，都清清楚楚。
静安区石门二路街道新福康里居民区党总支书记 魏瑛：这个“可信一本账”有几个看点：
第一，是“一本账”，居民可以在小区层面看到每季度的维修资金，这本身就是物业管理必须向业主公开的事项；
第二，系统采用区块链技术，一旦上链就不得篡改，上链次数看着很多，其实包括车辆进出等产生的所有费用。这些数据到后台、进入审计环节，提供给专业审计单位参考；
第三，所有的规约、服务合同、办事制度全部在线上，等于全部敞开，把所有的账掰开、揉碎给业主看。
在使用了可信物业系统后，原来不知去向的公共收益变得清楚明晰，嘉发大厦小区第一年的公共收益就达到90万元，新福康里居民区的公共收益也从原来账上的45万元增加到了75万元。
如今，静安区正在推进347个小区分批上链，让小区物业收支精细到零头。此外，新修改的《上海市住宅物业管理规定》还要求公共收益单独开户、分账管理，从制度上防范资金挪用。
静安区石门二路街道城市运行管理中心副主任 胡颖洁：业委会、物业、党组织在物业治理中该做什么、不该做什么，怎么做才能做好，其中都有提到，这是非常可靠的制度保障。
物业停摆有兜底
小区难题有人管
管好账本解决了信任问题，可一旦小区突发物业服务全面停摆的紧急状况怎么办？上海这次新实施的物业管理新规，专门针对小型小区无人接盘、长期无法成立业委会的痛点，打出了一套“应急兜底+过渡补位”的组合拳，补上了小区物业治理的真空地带。
徐汇区虹梅路2800弄的虹六小区，是只有7个单元、156户居民的小型社区，院落不大却干净整洁。但在一年前，这里曾经因为原物业公司拖欠员工工资，物业服务几乎停摆。
原来，之前的物业公司经营出现困难，将小区物业费挪作他用，不给保安、保洁人员发工资，自然也就没了服务。小区业主想换个物业，却也没那么容易。
徐汇区虹梅街道钦北居民区党总支书记 张健：没有一家物业愿意承接小区，都觉得小区太小、没有收益。
旧物业难以为继、新物业没人愿意接手，怎么办？针对这一难题，虹梅街道启动“徐汇区住宅小区临时物业服务企业预选库”的兜底保障机制，从官方备案的预选库中快速选定应急物业服务企业，临时托底接管小区。新团队依托片区化运营，摊薄成本，进场后，快速恢复了安保、保洁、设施维修等服务。
徐汇区虹梅街道虹六小区居民 梁白：他们做得相当好，特别是刚来的时候，让小区焕然一新。
目前，虹六小区正在筹备业主大会，准备在下个月选聘长期物业服务企业。针对部分小区因为历史原因，长期无法成立业委会的问题，新实施的《上海市住宅物业管理规定》也专门新增了物业治理委员会制度。
物业治理委员会是街道牵头组建的临时过渡机构，业主代表占半数以上，在没有业委会的阶段，代管小区物业相关事项，同时全力推动业主选举产生正式业委会；业委会成立后，这个委员会就自动解散。
徐汇区虹梅街道虹南居民区党总支书记 曹智豪：物业治理委员会可以把更多业主聚集起来，特别是有能力、有专业特长、对小区物业治理有经验的业主。
拓展便民服务
家门口享便利
针对物业停摆、业委会缺位、账目不清等治理难题，新修改的《上海市住宅物业管理规定》打出了一套组合拳。与此同时，新规还鼓励物业拓展便民服务，挖掘服务新空间，满足居民多样化生活需求。
在徐汇区玉兰园小区，不少居民家里家电出故障、管线需要检修，直接给小区物业打个电话，师傅很快就能上门。
徐汇区田林新苑居民 陶建中：首先是方便，物业都是熟人，专业性也比较强，靠得住。希望服务质量好一点、价格优惠一点。
今年以来，当地街道引导物业公司延伸服务链条，组建并培训专业团队，统一服务标准、明码标价，让居民在家门口就能找到靠谱师傅。现在，这家小区物业公司的服务清单上已经有120多项服务内容，覆盖维修、家政、养老照料等多个品类。
某物业公司副总经理 王敏蔚：服务前有评估，服务中有记录、打卡，服务后有回访。居民满意度与维修工、保洁员的绩效考核挂钩，保证工作过程实时监督、结果实时运用。
因为预约方便，售后有保障，出了问题能找到人，这些家门口的便民服务很快就得到了小区居民的认可，物业公司也拓展了收入来源，缓解了不少老旧小区物业费偏低、运维经费紧张的压力。因为居民需求旺盛，这家物业公司已经多次扩容服务团队。
目前，上海各区正在引导物业公司推出特色服务品牌，包含助餐送餐、日间照护、托幼接送、家政保洁、健康监测、房屋托管、家居维保、快递代收、社区团购等服务项目，满足居民多样化需求，提升群众生活品质。
(责任编辑：杨淼)