本报记者 杜雨萌
“高兴，特别高兴！40多年后，能在原址住上新楼，很幸运，很感谢。”2月4日，74岁的刘桂兰手捧着崭新的红色房本，站在新家内难掩激动。作为北京市西城区月坛街道三里河一区28号楼（以下简称“28号楼”）的首批住户，她在搬离原址不到半年后，便实现了“回家”的愿望。
28号楼是北京市西城区首个“拿地即开工”的危旧楼改建试点项目。项目从2025年9月5日正式开工，到10月24日启动首个模块吊装，随后仅用时46天便完成全部智造模块吊装、实现主体结构封顶，28号楼通过“原拆原建”，帮助楼内54户居民实现了从“忧居”向“优居”的转变。
“这不仅是一栋老楼的‘新生’，更是中国房地产行业从规模扩张向品质提升转型的缩影。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，随着城市更新成为城市发展的核心命题，“原拆原建”这一改造模式的推行，有望为住房存量市场探索出一条兼顾民生需求与品质发展的新路径，推动房地产行业在服务城市发展、保障民生需求中实现高质量发展。
老楼“焕新”迎“归燕”
立春日拂晓，京城的寒意尚未褪去，北京市西城区三里河一区却早已被浓浓的暖意与喜气包裹。时间刚过8点，28号楼交房现场已是人头攒动，入口处红色的灯笼高高挂起，喜庆的横幅迎风招展，“欢迎回家”的标语在阳光下格外醒目，一场跨越数年的安居梦，终于在这个早春时节圆满落地。
“终于等到这一天了！”28号楼老住户朱艳红在接受《证券日报》记者采访时数次哽咽，“这感觉不像我家，原来的家那么旧……现在跟做梦一样。”在交房现场，像朱艳红这样喜极而泣的住户不在少数。
谈及始建于1978年的住宅楼，住户韩女士告诉记者，历经40余年风雨，楼体已出现墙体开裂、管线老化等问题。“2023年28号楼被纳入了西城区危旧楼改建范围。现在看着崭新的楼房、宽敞的户型、加装的电梯，这半年的等待太值得了。”
超预期的建设速度与品质“焕新”的背后，离不开新技术的赋能。据悉，28号楼项目采用智能建造—MiC技术，即在工厂完成标准化模块的智能化生产，再运输至现场进行快速集成组装。该技术不仅实现了建造效率的突破，更同步达成了绿色环保、成本集约与智慧协同的综合成效。
“若按传统现浇方式改建，平均项目周期需要1年半至2年。在此期间，居民需要自行寻找临时安置场所，安置成本较高。而28号楼采用的智能建造—MiC技术，打破了传统的线性工期，将建造效率提升约75%。”中建海龙科技有限公司28号楼项目经理裴江飞在接受《证券日报》记者采访时表示，这不仅大幅降低了过渡安置的成本，减少了建筑垃圾和扬尘、噪声污染，还有效消除了居民对房屋按期交付、房屋质量和安全性的担忧。
北京市西城区住房和城市建设委员会副主任王勇在接受《证券日报》记者采访时表示，作为首都核心功能区和老城区，西城区地理位置特殊且空间条件有限，因此危旧楼房改建既要保证质量，也要提高速度，尤其是要减少对附近居民和交通的影响。28号楼的模块化装配式技术，未来也可在西城区其他危旧楼房及平房院落改建中继续借鉴推广。
盘活危旧楼的“新密码”
28号楼的顺利交房，既是城市更新的民生成果，也是金融创新赋能老旧小区改造的生动实践。
过去，受传统个人购房贷款品种不适配、旧楼拆除后抵押物灭失（指抵押物因事实或法律原因丧失其原有形态或性质）、抵押权从注销到再登记存在“真空期”等客观因素限制，金融机构和居民共同陷入存量贷款“必须收”而新增融资“不能放”的困境。
对此，北京金融监管局联合北京市西城区政府，构建了一个全新的“四联办”全链条服务体系，破解“带押改建”难题。
王勇向记者解释，“四联办”机制主要是指：在房屋拆除后，暂不办理原有抵押权和产权的注销，也不将其作为后续供地、开工的前置条件；待新楼竣工具备登记条件后，将改建前的抵押权注销、产权注销，与改建后的首次登记、新抵押权设立登记这四项手续有序衔接、一次办结。
“这一模式真正实现了‘产权不断档、抵押不中断’，消除了原模式下抵押权的‘真空期’。”王勇说。
此外，为破解危旧楼改建中居民“融资难”、金融机构“放贷难”的“两难”困境，北京金融监管局还在全国首创“个人住房改建贷款”专属产品，按改建成本核定贷款金额，放款时点适配工程进度，通过“改建前房屋抵押等方式+不动产登记流程优化”承担改建期间担保功能，贷款期限、收入要求适度宽于个人住房贷款。这也是目前全国唯一的金融支持危旧楼改建试点政策。
清华大学土木水利学院院长吴璟在接受《证券日报》记者采访时表示，28号楼项目在金融层面的创新，回应的是原拆原建模式中一个非常关键的结构性矛盾：居民是出资主体，但很多居民尤其是老年人的现金流并不宽裕，而他们最大的资产——房产，恰恰就是改建的对象，其在传统模式下不能或很难作为抵押品。
在吴璟看来，无论是“带押改建”或是“个人住房改建贷款”，都可为后续其他原拆原建项目提供一条金融支持的技术路径。但要想在更大范围内推广，还需将这些经验进一步标准化和体系化。比如，可以进一步拓宽金融工具的覆盖面，特别是明确和细化住房公积金支持原拆原建的操作流程，这可作为深化住房公积金改革的一项重要举措。再比如，推动产品标准化，将“个人住房改建贷款”作为商业银行、住房公积金系统的一个标准化金融产品品类，明确授信评估标准、抵押物价值评估方法、贷款期限和利率区间等要素，使其具备在全国范围内复制推广的条件。
从28号楼改建试点项目来看，目前改建资金由居民和市区两级财政按比例分担，其中居民承担60%，政府补贴承担40%。记者从北京市西城区住建委获悉，未来，按照最新政策，北京市老旧住房自主更新、原拆原建将遵循“谁受益、谁出资”的原则，不再享受政府补贴，由居民全额负担。
“当前，随着我国房地产市场供求关系发生重大转变，城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效。很多城市核心区的待改造老旧住房，受住房市场供应压力和自身规划限高、建筑密度等刚性约束，已不具备大幅增容的条件。而在棚改逻辑失效、老旧小区局部改造‘力不从心’的交叉地带，居民作为老旧住房自主更新、原拆原建的出资和决策主体，其驱动力并非土地增值的经济利益，而是自身改善居住条件的真实需求。”吴璟认为，相较于此前的“大拆大建”，未来，以“居民自主”为特点的老旧住房自主更新、原拆原建，既是现阶段城市更新进程中需求导向的产物，这也为后续老旧住房改造提供了针对性解决方案。
“既要面子、更要里子”
作为存量改造项目，28号楼不仅消除了安全隐患，更以“好房子”标准重塑了居住价值，为城市更新提供了“既要面子、更要里子”的实践样本。
对于原顶层住户朱艳红而言，“降噪”与“加装电梯”是其改建的核心诉求。“此前，一楼小卖铺半夜进货，大货车轰隆隆的声音格外响。”
“对于饱受居民诟病的噪音问题，我们采用了‘双层楼板+专用隔声垫’的复合系统，使得28号楼计权标准化撞击声压级优于国标，整体隔声性能提升约80%。另外，通过对水泵、电梯等设备进行低噪选型、合理布局并应用高效减振技术，目前可确保设备运行噪声低于35分贝，让居民夜间能够安睡。”裴江飞说。
不只隔声性能大幅提升，对照去年5月1日起实施的国家标准《住宅项目规范》，从建筑空间到水、电、燃气等建筑设备，再到电梯设置以及绿色建材、智慧家居等，28号楼的改建实践，正是当前“好房子”建设从单个项目向产业全链条延伸的微观缩影，这也精准契合了当前房地产行业高质量发展的核心导向。
过去二十余年，依托我国城镇化快速推进，房地产行业实现飞速发展。住房和城乡建设部数据显示，目前我国城镇人均住房建筑面积已超40平方米，户均住房达1.1套以上，住房“有没有”的问题已基本解决。然而，随着当前住房矛盾转向结构性供给不足，居民住房需求也从“有没有”向“好不好”升级。
在此背景下，2025年5月份，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，对城市更新工作作出顶层设计，其中特别提到，要加强既有建筑改造利用。稳妥推进危险住房改造，加快拆除改造D级危险住房，通过加固、改建、重建等多种方式，积极稳妥实施国有土地上C级危险住房和国有企事业单位非成套住房改造。
同年7月份，时隔10年再次召开的中央城市工作会议进一步明确：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。具体在“着力建设舒适便利的宜居城市”方面，会议强调，要加快构建房地产发展新模式，多为广大市民建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求，稳步推进城中村和危旧房改造。
“城市核心区存量危旧楼改造，既是破解民生痛点的民生工程，也是推动房地产行业提质增效的重要路径，而‘好房子’建设是串联二者的核心纽带。”58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时认为，“好房子”建设有利于推动城市更新从“面子工程”向“品质工程”转型，助力城市内涵式发展，盘活核心城区存量资源。同时这也是扩大内需、稳增长的重要抓手。一方面，高质量的住房供给能够满足居民改善性居住需求，带动住房消费提质升级；另一方面，其背后联动的建材、家电、智能设备等产业链条长、关联度高，能够有效拉动投资与消费，为经济增长提供稳定支撑。
春回大地，老楼新生。从“忧居”到“优居”，一栋老楼的蜕变，正为城市的有机更新写下生动注脚。
(责任编辑：何欣)