■ 杜雨萌
基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行范围迎来里程碑式扩围。12月1日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将城市更新设施作为独立的行业门类纳入发行范围。
在笔者看来，此举并非简单的资产类型扩容，而是立足城镇化转型需求，为城市高质量发展与产业模式升级提供了强有力金融支持。本质上看，城市更新设施纳入基础设施REITs范畴，是金融工具与城市发展阶段精准适配的体现。
当前，我国城镇化发展已从增量扩张转向存量提质的关键阶段。老旧街区、老旧厂区等存量资产的改造升级，成为推动城市动能转换、满足民生需求的核心任务。但实践中，城市更新项目因投资规模大、回收周期长、现金流沉淀久等特点，导致传统投融资模式难以形成可持续资金循环，社会资本参与意愿亦显不足。
而基础设施REITs作为兼具权益性与长期性的金融工具，恰好匹配城市更新的资金需求特征——通过资产证券化实现存量资产价值变现，为项目前期投入提供有效退出路径，构建“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，让沉淀资产转化为可流动的资本“活水”。此外，资本市场的专业化筛选机制，还能倒逼城市更新项目提升运营效率。
事实上，在国际REITs市场中，城市更新相关资产是重要的底层资产类型。此次我国将其纳入发行范围，既是借鉴国际成熟经验的体现，也是基于本土市场需求的创新实践。随着城市更新设施纳入基础设施REITs，我国REITs资产类型进一步丰富，市场规模持续扩大，有助于吸引更多长期资金入场，提升市场流动性与抗风险能力。同时，这一过程也将推动REITs估值定价、运营管理、风险防控等机制完善，为后续更多类型资产纳入奠定基础，加速构建与我国经济结构相适应的REITs市场体系。
对于投资者而言，借助基础设施REITs的公开交易属性参与城市核心资产投资，既拓宽了居民财富管理渠道，也为城市更新汇聚了更广泛的社会资本，实现资本、城市、民生的多方共赢。
总的来看，此次基础设施REITs深度扩容，不仅为城市更新提供了市场化、可持续的投融资解决方案，也为资本市场增添了优质底层资产，更为城市高质量发展注入持久动力。可以预见，后续成功改造的标杆性城市更新项目有望加速登陆资本市场。
