贝壳：新房、二手房、租赁三个市场联动越来越强

　　经济日报-中国经济网北京1月2日讯（记者王轶辰）“房地产行业的全流通时代已经到来，新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强，它们之间不再孤立分割，而是互生互联。”在近日举办的贝壳思享会上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，2018年是房地产市场深刻调整的一年，面对行业变局，以往的市场分析思路逐渐失效，新的市场机制正在显现。

　　2018年以来，房地产市场经历了深刻调整。一方面，市场的变化根植于房地产方向的调整，在“房住不炒”、“租购并举”的核心发展理念下，中国房地产供求格局发生了可喜的变化。另一方面，市场的深刻调整对房地产企业的影响也持续显现，“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市场促销潮”等接连涌来，房地产企业纷纷谋篇布局加快调整舵头。

　　贝壳研究院发布的《2018年全国房地产市场年度报告》（以下简称《报告》）显示，2018年是本轮调控的峰值期，2018年以来房地产政策延续2017年的高压状态，22个城市加码或开启限购政策，6个城市或地区执行限贷，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。

　　在政策高压下，2018年房地产市场仍在高位，但基本结束增长势头，全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。贝壳研究院数据显示，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，与去年持平；而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态，预计全年成交420万套，略低于2017年的421万套。

　　杨现领认为：“高房价抑制了潜在购房需求的进入，也使得曾经过热的换房链条冷却下来，致使房价全线回落，市场自身的负反馈作用已经显现。”他分析指出，2019年政策调控可能出现几个变化，一是调控主体由中央转向地方，更加有助于精准调控，科学调控。二是调控方式由调控交易转向调控供给结构，可能会减少对交易环节的行政管制。三是政府职能回归到住房保障，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。

　　值得注意的是，今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务的压力，资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此《报告》认为，2019年的政策面更大可能性是中温放松，既不会大刺激，也不会过于紧张。市场调控政策调整主要在购房资格管制、价格管制、金融管制及流通管制四个方面。

　　在政策宽松与基本面收紧的组合里，2019年各线城市市场表现的分化会更加突出，《报告》分析了明年房地产市场将出现的几个关键趋势：一是“二手触底”：随着市场的回温、限售政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响，明年二手房市场将结束继续下行的态势。二是“一线底火”：作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求将加快进入市场，带动换房改善链条活跃；三是“二线压仓”，2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势，2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。第四，“新房放量”：2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会分流二手房市场的需求。

　　租赁市场是否完善对于一个城市的房价有着重要影响。杨现领表示，一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择，进入交易的迫切度低，需求释放节奏缓慢。而新房产品线的丰富程度也有助于降低房价——如果新房市场的供给结构合理，产品线丰富，给年轻人的选择更多，第一次购房的年轻人可以更多地选择选择新房满足首次置业需求。

　　“政策应支持有房的人换房改善，而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭，换房改善是核心需求，他们的支付能力最强，存在进一步加杠杆的空间。”杨现领认为，在经济下行周期，稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人，也不宜再鼓励加杠杆买房，而是应该发展租赁市场，特别是机构化租赁，给他们更多的居住选择。