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北大报告:REITs不会引起房价进一步上涨

2018年10月18日 06:28   来源:经济日报-中国经济网   

  经济日报-中国经济网北京10月18日讯(记者 马常艳)10月17日,北京大学光华管理学院REITs课题组发布《中国公募REITs发展研究--投资者的视角》(以下简称《报告》)。《报告》认为,国外实践表明,REITs通常不会引起房价进一步上涨,相反,在房地产市场出现严重泡沫时,REITs作为专业的市场参与者,开始出售资产,或被私有化,增加不动产市场的供给,从而平抑房价,并传递房地产泡沫的准确信号。

  《报告》以美国为例,美国在2006 - 2007年房地产泡沫高峰期,REITs是市场的净卖家,净卖出86亿美元商业物业;该期间REITs被私有化的规模也创新高,金额分别为350亿和870亿美元。

  在抗风险能力方面,《报告》以新加坡为例称,在2008年的金融危机之时,其房地产价格出现大幅下跌,但稳定的租约和经常性收入使REITs的分红能力基本未受影响,REITs市价的下跌更多是因为金融市场流动性造成,到2009年中,新加坡REITs未出现破产和抛售资产的情况,其市价亦快速恢复。

  课题组研究全球REITs市场的发展经验发现,REITs是高收益风险比、具有分散化价值、流动性良好的金融资产。例如,美国权益型REITs的20年年化投资收益率高达11.4%,远高于同期限美国股市、债市的收益率;在全球主要的REITs市场中,除日本之外,欧洲、英国、新加坡、澳大利亚REITs的10年年化收益率均超过本国股市收益率1%~3%。

  《报告》指出,从短期看,一个共识性的结论是:REITs价格与不动产价格之间的相关性较低,受到股票市场波动的影响较大。但从长期看,REITs市场的价格与不动产的价格之间从长期看有着紧密的关联,可以将长期REITs投资作为长期直接不动产投资的替代。长期来看由于具有相同的底层资产,REITs和不动产市场最终都会调整自身的价格与变化的基本面相一致。

  同时,REITs价格还具有领先于不动产市场的价格的特点。在影响不动产价格的因素发生变化之后,由于流动性好、交易量大、交易成本低,REITs市场的价格变动先于不动产市场,不动产市场的价格调整更为缓慢,因此REITs市场具有价格发现的功能,可以成为不动产市场价格的“锚”。

  目前,中国国内公募REITs尚未正式落地,还停留在类REITs的探索阶段,截至2018年6月15日总规模为764.83亿元。据该课题组此前报告测算,中国公募REITs市场规模未来可达4万亿至12万亿元,发展空间极为广阔。

  针对中国市场的现状,北大光华REITs课题组对中国公募REITs市场建设提出了四条建议。一是增加REITs产品透明度,强化REITs的信息披露。二是进一步加大REITs投资的投资者教育,特别是加强对于机构投资者的培养。三是在REITs市场建立健全基于持有期限的股息征税差异化制度。四是建立合理的交易机制,特别是建立行之有效的做空机制。

(责任编辑:冯虎)