虽然拥有多达数百间公寓，但要不是提前几个月预订，几乎不可能在乐乎公寓北京公益西桥社区订上一间满意的长租房。在一二线城市房价居高不下的背景下，随着我国“租售并举”政策的不断推进，长租公寓行业迎来了快速发展。不过，虽然市场火热、但行业运营效率低、管理问题频出、盈利难等问题也不断暴露出来。在业内人士看来，轻资产模式或将是破解行业弊病的一条有效路径。
在楼市调控不断加码的情况下，房地产销售和投资出现明显回落。与此同时，住房租赁市场却日渐活跃，长租公寓行业更是成为各路资本的新宠，房企、房产中介、酒店集团、互联网企业纷纷布局长租公寓。目前，全国排名前30位的房企中，已有三分之一进入长租公寓市场。
虽然各路资本已经蜂拥而至，但长租公寓市场挑战与机遇并存。从目前各企业的经营情况来看，更像是“赔本赚吆喝”，不挣钱是普遍现象。在高拿房成本和高融资成本的压力下，如何提高整体运营效率就成了未来盈利的关键。
“在租赁市场，未来产品会逐渐多元化，房子不会成为稀缺品，但是优秀的管理能力会非常稀缺。”乐乎城市青年社区创始人兼CEO罗意接受经济日报记者专访时表示，无论轻资产还是重资产模式，运营能力都是核心。行业离不开乐乎这类专业化的第三方代运营机构，由于在公寓管理、社群运营、社区化支撑方面都形成了专业化能力，第三方机构通过与业主方进行插拔式的合作，可以加速整个行业的发展，完善了整个产业链。
记者了解到，自2015年8月完成天使轮融资后，截至目前，乐乎已经在全国11个城市开展公寓代运营业务，其中，在北京运营30多个项目，市场保有量名列前茅，且全国每月有10个项目增量。正是凭借一直坚持的轻资产战略，乐乎的出租率高达98%，续签率60%，领先行业平均水平。
资料显示，轻资产战略是乐乎城市青年社区在创立初期就确定的经营模式。乐乎将自身定位于第三方，既是公寓服务商，又是社区运营商。其着力重点不在于最大化赚取租金差价，而在于通过提供完整的托管运营服务来获得收入，收入主要包括社区经营和租后增值服务两大类。
目前，我国租赁市场还处于一个非常早期的阶段，市场规模不到1万亿元，离市场预估的5万亿元还有较大距离，市场供给也不够充分，集中式公寓没有出现头部企业，大规模的兼并收购尚未出现。而随着行业的深入发展和政策的倾斜，未来长租市场的供给将越来越多地以机构的形式出现。
“我认为任何一个行业，在快速发展阶段，都会出现泡沫，总是有一个从喧嚣到理性的过程。”在罗意看来，目前租赁市场的供给并不过剩，相反市场需求还远远没有得到满足，市场也不存在过于激烈的竞争。
当然，罗意也坦言，行业确实存在一些组织效率低下，经营困难的问题。“住房租赁本就是一个微利的生意，但前期行业一窝蜂涌入了很多玩家，有很多小机构由于规模太小，肯定背负不起高昂的后台成本，企业需要通过规模增长来摊低成本。”罗意说，租赁企业的后台能力必须持续性投入，比如乐乎有9个全国办公室，员工薪资都不低，还有呼叫中心的运营，这些成本都需要前端业务的盈利来覆盖，但是很多机构后台很重，前端业务却没有发展起来，导致了失败。
“所以需要辩证地看待企业不盈利的问题，就像我们乐乎，现在的持续投入，是为了支撑未来大规模的业务发展，阶段性不盈利只是企业的一种安排。”罗意补充说。
对于长租公寓来说，租金收益虽然是基础性收益，但并不是这个生意全部，未来能否在非租收益上取得突破，也是各家企业布局的重要方向。“下一步我们想变成互联网公司，将资产和租客的运营并重，提升非租收益，包括金融服务、转租等，打造依托长租公寓上的互联网生意模式，目标是把非租收益做到15至20%的水平。”罗意透露。（经济日报-中国经济网记者 王轶辰）
（责任编辑：何欣）
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