中国住房市场发展月度分析报告：重点城市房价先涨先跌 调控政策有待细化

　　经济日报-中国经济网北京4月26日讯(记者 栾笑语)为促进房地产市场平稳健康发展，以及为降低宏观经济风险提供参考，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布2018年4月《中国住房市场发展月度分析报告》。

　　该报告是在2018年3月大数据房价指数（BHPI）的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，进而完成的。

　　2018年3月大数据房价指数监测发现，北京房价有所回升，但复苏基础并不牢固。部分热点二三线城市房价仍较快上升。前期房价涨幅相对较小的东北部分城市，房价开始出现追涨。

　　北京房价连续2018年3月大数据房价指数环比显示，与2月相比，北京房价环比上涨了1.25%，涨幅比上月扩大0.28个百分点，结束了连续9个月的房价回调。但作为环京楼市风向标的廊坊（燕郊）房价，在经历了连续三个月的止跌回升后，2018年3月环比再度下跌了1.73%，显示出市场复苏的不稳定性。西安、青岛、南宁房价环比涨速居样本城市前三位，环比分别上涨5.1%、5.05%和4.29%。近年房价走势相对平和的大连，房价环比上涨4.02%，房价环比涨速居样本城市第四位。样本城市中，共有南京、合肥、天津、厦门、石家庄、廊坊6城市房价环比下跌（见表1）。

　　重点城市房价存在先涨先跌的现象。廊坊、天津、北京、上海、厦门、合肥等2018年3月大数据房价指数同比显示，与上年同月上比，廊坊、天津、北京、上海、厦门房价跌幅分别为33.08%、14.88%、13.51%、4.9%、1.43%，居样本城市房价年度跌幅前五位；成都、西安、南宁、杭州、青岛房价涨幅分别为64.39%、62.69%、49.77%、45.06%、44.33%，居样本城市年度房价涨幅前五位（见表1）。

　　部分城市各区域板块的房价走势出现较大分化，调控政策有待进一步细化。从2018年3月主要城区大数据房价同比指数看，近一年来，北京市各区中，房价跌幅最大的为通州区达16.97%，其次为东城区下跌16.3%，最末尾为顺义区下跌11.21%。天津市跌幅最大的为东丽区下跌19.36%，最小的为河西区下跌13.5%，与北京市类似，投机程度较大的板块跌幅也较大。上海市各区中，松江区下跌8.13%居跌幅之首，而静安区还上涨了8.16%。沈阳市和平区上涨31.84%居全市各区涨幅首位。青岛市涨幅最大的为黄岛区上涨66.05%，最小的为崂山区上涨31.12%，二者涨幅差距高达35个点。南京市鼓楼区上涨21.07%居全市各区涨幅首位，江宁区上涨4.77%居末位。广州市涨幅最大的为番禹区上涨46.77%，最小的为天河区上涨18.29%。成都市郫都区上涨94.14%居各区涨幅首位，天府新区上涨57.15居各区涨幅末位，撤县设区对郫都区房价上涨构成了有力的支撑。

　　一、二、三线城市住房单价普遍在万元以上，其中以1-2万元区间为最多。不同城市购房的资金门槛差距较大，但多数城市在100万元-200万元之间。

　　对此，该报告分析，从外部环境看，国际经济形势复杂多变，市场不确定性显著增加。中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。

　　从金融条件看，住房信贷市场持续趋紧，但房贷利率仍处于历史相对低点。全球金融去杠杆进程仍在继续推进，美元进入加息周期。货币实际利率上升，“余额宝”等无风险货币基金的年化利率基本维持在4%以上。虽然国家政策层面对首次购房的支持态度没有发生变化，但融资成本的提升导致商业银行自主调高了首套房贷利率。数据显示2018年3月全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比2月上升0.92%，同比去年3月首套房贷款平均利率4.46%上升23.54%。尽管房贷利率有所攀升，但目前的房贷利率仍处于近10年来的相对低点。

　　从市场本身看，各地住房市场涨多跌少。除了2016年来第一波房价上涨城市如南京、合肥、天津、厦门、石家庄、廊坊等还在下跌外，其它城市大都在上涨，西安、青岛等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间。截至目前，已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州和西安7个城市公布了摇号购房政策或意见。新房价格管制、房价上涨预期与库存不足共同造就了部分城市新房市场严重供求失衡的局面。

　　从政策面看，调控政策延续，限购、限售的城市继续增加。昆明将住宅限售从呈贡区2年加码为三大热点区域3年；大连本市户籍2套以上限购；沈阳在3个热点区域实行限购；青岛将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭，并将限售期限从2年提高至5年；海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购；一些三四线城市也开始限购、限售。与此同时，央行对货币政策作了微调，降低了存款准备金率1个百分点。

　　基于以上因素综合推测，短期看，一二线城市中房价下降或稳定的城市个数增多；三四线城市房价仍将继续惯性上涨，但涨速将有所下降。

　　报告认为，通过需求政策抑制住房投机炒作进而控制房价泡沫风险，仍应是当前房地产调控的主要任务。

　　一是应保持货币政策的稳健中性，不宜放水或大幅紧缩。房价具有很强的金融依赖性，货币供应的相对稳定是楼市稳定的基础。不采取货币扩张的方法来吹大资产泡沫，也尽量避免用紧缩性货币政策如加息、提准等来稳定房价。

　　二是要坚持“房住不炒”的方略，保持调控政策定力，避免为激活经济需要而再度剌激购房需求。除了少部分购房门槛过高的城市外，大多数城市房价仍在上涨，库存偏低房价快速上涨的城市也不在少数。这要求维持现有的限购、限贷等房地产调控政策力度不放松。

　　三是及时监测楼市涨跌风险，督促相关宏观政策管理部门和各地方政府及时对政策进行微调。在当前的复杂内外部条件下，住房市场形势变化将显著加快。需要加强市场监测及时微调政策，以规避市场风险和宏观风险。特别需要加大对各区域市场库存水平、房价、实际贷款利率等重要指标异常变动的监测。

　　据介绍，大数据房价指数（BHPI）由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据采自互联网的数百万条存量住房实际成交价数据，利用最新互联网大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。通过新技术的应用，BHPI尽可能规避了房价指数编制常见的阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题，以求更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。BHPI为月度存量房价格指数，指数样本目前覆盖了约三十个主要城市和数十个重点城市的主要城区。根据重复交易指数模型的技术特性，BHPI仅监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动不计入BHPI。