北京二中院5年审理211件涉不动产登记行政案 行政机关败诉近3成

　　北京二中院五年审理二百一十一件涉不动产登记行政案

　　近九成缘起房屋权属登记

　　北京市第二中级人民法院近日通报，2013年至2017年，北京二中院共审理不动产登记类行政案件211件，其中有187件系当事人对房屋权属登记行为不服提起的诉讼，占全部案件的88.6%。行政机关败诉案占比近3成，明显高于同期其他类型行政案件。

　　据介绍，不动产登记类案件原告主体较为广泛，有房屋承租人、继承人、房地产开发企业、抵押权人、善意第三人等。被诉不动产登记行为主要集中在三类，即对行政机关作出的不动产登记行为不服提起的诉讼，对行政机关不履行不动产登记职责的行政不作为行为提起的诉讼，对行政机关撤销不动产登记行为不服提起的诉讼。

　　在北京二中院通报的典型案例中，苏某为涉案房屋所有权人，苏某的亲属与案外人签订买卖房协议书将涉案房屋出售并办理了被诉房屋所有权证。苏某知情后提起民事诉讼，法院判决确认买卖房屋协议书无效。后苏某向一审法院提起行政诉讼，请求撤销被诉机关颁发给案外人的被诉房屋所有权证。法院判决支持苏某的诉讼请求。

　　法院认为，被诉房屋所有权证的颁发系基于房屋买卖而发生，某机关受理涉案房屋产权转移登记申请后，对房屋原权属及权属发生转移依据的有关材料进行了审查并作出房屋权属变更登记，相关程序符合法律规定。但因作为房屋转移登记和颁证行为基础事实的买卖房屋协议书被生效民事判决确认无效，被诉房屋所有权证颁发的事实基础已不存在，故被诉房屋所有权证应依法予以撤销。综上，法院判决撤销了被诉房屋所有权证。

　　“不动产登记时所依据的基础民事法律关系发生变化导致行政机关败诉率较高。”本案主审法官介绍说，在行政机关败诉的61件案件中，30件因房屋买卖合同被生效判决确认无效或撤销，24件因继承或赠与公证书被确认无效或者撤销，致使已经作出的不动产登记行为缺乏事实依据，被确认违法或者撤销。不动产登记案件的审理以民事权利义务关系为事实依据。如果民事法律关系发生变化，不动产登记的基础事实不复存在，不动产登记行为亦应作出相应变化。

　　据悉，北京二中院审理的不动产登记类案件，绝大部分都基于一定的民事权利义务争议而产生，如房屋买卖合同纠纷、继承权纠纷、土地使用权转让纠纷等。当事人对行政机关的不动产登记行为不服，实质是对行政机关对民事权益的确认不服。

　　针对上述情况，法院建议，不动产登记机关应视情况对不动产登记材料进行必要的实质性审查。如认为申请材料存在虚假的可能性，或不动产可能存在民事纠纷，应当对相应情况进行调查并视调查结论审慎处理。此外，应加快不动产登记的信息化建设，整合不动产登记信息资源，加快与相关部门信息互通与共享，增加不动产登记信息的公示力，防止交易欺诈，促进交易安全，保障公民的合法权益。