物权编草案：小区共有部分怎么用业主说了算

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　　物权编草案：小区共有部分怎么用业主说了算

　　民法典物权编草案今天正式亮相。物权是民事主体依法享有的重要财产权。2007年十届全国人大五次会议通过了物权法。实践证明，物权法规定的中国特色社会主义物权制度是有活力的，在明晰权利归属、实现物权平等保护等方面发挥了重要作用。

　　今天提交十三届全国人大常委会第五次会议审议的民法典物权编草案，在物权法的基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。

　　加强对建筑物业主权利的保护

　　实践中，一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。今后，这些行为都必须经业主同意，由业主来共同决定。草案强化业主对共有部分共同管理的权利，增加规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。

　　为了解决物业管理活动中业主作出决议难的问题，草案适当降低业主作出决议的门槛，规定“业主共同决定事项，应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决”，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动这三个事项的，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。

　　此外，草案还明确，共有部分产生的收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　专门规定居住权制度

　　党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　为落实党中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，草案在用益物权部分增加一章，专门规定居住权，居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。

　　这一制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

　　完善动产抵押和权利质押规则

　　草案对动产抵押和权利质押作出多处完善。主要包括：

　　补充有关清偿顺序的规定；对于抵押物价款的债权担保赋予优先效力。针对交易实践中普遍存在的借款人借款购买货物，同时将该货物抵押给贷款人作为价款的担保的情形，草案赋予了该抵押权优先效力，以保护融资人的权利，促进融资；删除具体登记机构的规定。目前动产抵押和权利质押的登记机构较为分散，不能完全适应现代市场经济发展的需要。建立统一的动产抵押和权利质押登记制度有助于进一步发挥其融资担保功能。

　　值得一提的是，考虑到统一登记的具体规则宜由国务院规定，草案删除了有关动产抵押和权利质押具体登记机构的内容，为建立统一的动产抵押和权利质押登记制度留下空间。

　　关于农村土地使用权改革相关问题

　　党的十八大以来，党中央提出要深化农村土地制度改革，健全农村产权保护法律制度，完善承包地“三权分置”制度；探索宅基地“三权分置”；赋予农民更多的财产权，允许承包土地的经营权和农民住房财产权抵押、担保；探索农民集体建设用地入市制度。

　　为落实党中央的改革要求，2015年全国人大常委会先后通过两个授权决定，授权开展“两权”抵押和集体建设用地入市试点。与此同时，全国人大常委会启动了农村土地承包法的修改工作，并于2017年11月进行了初次审议。

　　在总结有关改革试点实践经验的基础上，结合农村土地承包法修改的审议情况、各方面提出的意见和基层调研情况，草案对物权法的用益物权制度、担保物权制度作了相应修改，规定实行家庭承包的土地承包经营权人有权出让土地经营权，并对土地经营权的内容作了规定，以体现“三权分置”改革精神；修改了土地承包经营权抵押的相关规定。

　　关于宅基地“三权分置”问题和农民住房财产权抵押问题，考虑到这两个问题主要涉及土地管理法的修改，国务院有关部门正在抓紧推进起草工作。因此，物权编草案这一部分内容暂未修改，待国务院修改土地管理法的议案提请审议后，再作统筹研究和修改。

　　关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题

　　2016年11月，《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

　　根据党中央批准的有关工作安排，该项工作由国务院有关部门研究，提出方案后，国务院提出法律修改议案，修改城市房地产管理法或者物权法。目前，国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。

　　物权编草案根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定，对此先作出一个原则性规定，即：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步做好衔接。

　　法制网北京8月27日讯