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房价维持高位震荡 优质地产股已明显低估

打印本稿】 【进入论坛】 【推荐朋友】 【关闭窗口 2006年06月21日 07:46
    短期内政策调控加大的风险将远大于人民币升值的利好,而看好升值预期资金的长线关注将决定地产股今后仍将震荡走高。

    我们认为,目前优质地产上市公司股价已明显低估,投资风险较低,已具备长线投资价值。建议重点关注区域优势型公司:G栖霞、G华发、G阳光、G福星,以及“一街一城”(G金融街、G华侨城)。

    房价维持高位震荡

    虽然受到政策调控的困扰,但我们依然长期看好房地产市场的未来走势。我们认为,支撑房价维持高位震荡的因素依然存在。

    首先,人民币升值预期对房地产行业构成长期利好。其一,人民币升值预期下的住房潜在投资需求将会长期存在。境外大量资本通过正式及非正式渠道涌入境内,投资高档商业物业及高档商品住宅,这些“热钱”已构成国内高端物业价格居高不下的有力支撑。其二,由于国内投资渠道相对狭窄,加之房产作为投资品的特性已被国内居民所认可,人们将会日益看好房地产作为保值增值资产的良好投资优势。预计未来自住需求、改善需求将会稳步增长,而投资需求将可能快速增长从而成为支持房价长期走强的主要动力。其三,目前主要城市房地产的投资需求始终占有相当的比例,这些投资或投机需求随时可能“爆发”出来,从而将对区域性市场房价产生影响。

    第二,城镇居民可支配收入的稳步增长成为房价走强的重要支撑。近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长,住房消费需求潜力巨大,目前居民的购房需求还没有充分释放出来,加之房改房上市存在制度性障碍,二手房交易制度安排缺位等原因,这些将推动房地产市场长期走强。而且,虽然《意见》中着重强调要加大未来中低价及小套型住宅的供给量,但是短期内房地产市场无效供给过多或有效供给不足导致的“结构性供需矛盾”依然无法缓解,经济适用型和中低价住房的需求缺口依然较大,这已成为房价维持高位的又一主要原因。

    第三,城市化进程加快实现了住房内在价值的增值。在近年来国内城市化进程加快的背景下,城市基础设施建设力度不断加大,交通、绿化、商业环境、居住配套设施的完善提高了居住的舒适度、方便度与生活质量,无形中提升了房地产物业的内在价值。因此,未来城市化进程加快将使住房内在价值同步提升,住房价格的上涨在一定程度上反映了其使用价值增值部分。

    预计下半年房地产市场将会依然保持平稳。管理层已将稳定房价作为2006年房地产市场政策调控的主要内容,从而平抑了房价大起大落的波动。预计区域性市场房价在调控后涨势将会趋缓,但出现大幅回落的可能较小。

    优质地产股已明显低估

    我们认为,近期地产股将较难走出持续上涨行情,并可能以阶段性调整为主基调。但是,今年调控政策已经出台且估计后续不会有更严厉的政策,在人民币升值、城市化加快、内需拉动等利好因素推动下,我们看好地产行业未来的发展前景,维持优质地产股未来将震荡走高的判断。

    目前规模优势型上市公司的平均动态市盈率在13倍左右,区域优势型上市公司的平均动态市盈率已低于10倍,显示优质地产上市公司股价已明显低估。我们建议重点关注前期持续推荐的G栖霞、G华发、G阳光三家区域优势型公司,并提醒关注未来区域市场预期走势稳健、涉及地产业务的G福星。

    持有物业型上市公司的平均动态市盈率在18倍左右,目前股价估值基本合理。我们建议重点关注今后两年业绩增长较快、开发及持有商业物业的G金融街。

    另外,我们建议关注华侨城。由于公司地产业务以参股方式进行运作,地产收益主要体现在投资收益中,其地产业务无法与其他开发类地产公司进行数据比较。但我们看好公司地产业务的“主题公园(生态旅游)+地产开发”的经营模式。公司基于主题公园及旅游休闲区的开发建设与经营,在此基础上开发高档住宅产品。由于其特有开发模式,拥有与当地政府谈判能力使其取得土地成本低,产品品质较高使售价较高且目标客户对价格敏感度较低,受政策调控较小。其独特经营模式目前其他公司无法模仿,在目标市场中尚无竞争对手。如公司未来将集团优质地产资产注入上市公司,盈利能力将会大幅提升。

    
 
来源:中国证券报