央行报告引起的“停止预售建议”风暴刚刚停息，对于房地产金融风险的追问重新回到人们眼前，而国家对于房地产业的整体思考也在这前后的一系列动作表露出来。临近年关，最让开发商担心的房贷政策已经悄悄放开小口子，而这一步，同样又以上海为起始。
房贷政策放开小口子
“房地产开发贷款一刀切的日子已经一去不复返了。”一家国有银行上海市分行相关负责人告诉媒体，对资质好、实力雄厚、抗风险能力强的开发商，该行会考虑适当宽贷。
农行一位内部人士透露，7月底，该行在杭州市召开长三角各地市行长会议时，认为银行有责任支持大中型房地产企业渡过难关，特别是长期客户，当场即与沪杭宁三地最主要的三家房地产开发商上海绿地、杭州广厦、南京栖霞签订了银企合作协议。
“保大的同时，还不忘放小。”一位与会人士透露，农行决定限制对中小房地产公司和小项目的贷款。8月开始，凡房地产项目开发贷款，5000万元以上只需各省分行批准即可，5000万元以下的，被视为高风险业务，须报总行批准。
工行的政策导向与农行类似。一位知情人士透露，工行近期推出了《关于重点支持大型房地产开发企业的若干意见》，重点支持大型、特大型优秀开发企业和20万平方米以上大型优质楼盘。工行选出了10户作为统一授信对象的跨区域经营房地产的集团，包括长江实业、恒基兆业、太古、置地等。工行还实行特别授权制度，放宽一级分行对住房开发贷款单个项目的审批权限，最高贷款审批额度从2亿元调整到5亿元。
光大银行一位知情人士表示，该行日前下发房地产行业营销指引，开始对开发贷款政策进行调整，部分重点城市中排名靠前、具有品牌优势的房地产企业受到重点支持，对开发贷款对应的土地抵押以及资金封闭等贷款条件，也都有了一定程度的放松。
“支持开发商，是为了防止个人按揭贷款业务大跌；而只支持大开发商，是为了防范风险。”自楼市宏观调控后，上海银行业个人房贷业务无一例外“大缩水”，特别是7月份出现多年未见的个人房贷余额负增长。
央行《2004中国房地产金融报告》显示，四大国有银行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%至11%之间，而个人购房贷款不良率仅为1.5%。上述银行业人士表示，虽然风险不同，但个贷和开发贷款成了同生同长的“兄弟”，个贷是黄金资产，但要获得个贷，必须承载一定的开发贷款的风险，而开发贷款的风险也需要银行发放个贷来化解。
地产融资浪潮涌现
国有银行对于房地产开发贷款的谨慎是可以理解的，但在另一方面，面临巨大的资金压力的开发商们不甘就死，纷纷展开金融自救。海外基金的救命钱成为很多企业眼里的香饽饽。
今年以来，与整个房地产市场的相对冷淡形成鲜明对比的是，一支由国际知名投行组成的“军团”，浩浩荡荡地进入中国内地。他们大多以整端、入股等形式，押宝北京及中国房地产市场。
7月8日，新加坡嘉德置地旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商业置业有限公司签订协议，以33.73亿元的总投资额，获得国内15家以沃尔玛为主力店65%的股份，深国投商业置业有限公司将拥有剩余的35%股份。
7月23日，盛阳基金与美国HOMYFUND集团签署了2亿美元的基金委托管理框架协议，由HOMY?鄄FUND集团委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理。
7月25日，深国投宣布，摩根士丹利和美国最大的商业地产投资、开发及管理公司西蒙集团，与深国投商业置业有限公司签订协议，三方合资，共同开发位于上海等长三角城市的至少12个购物中心，外界估计涉及投资高达7亿美元。
除此之外，DBS、德意志、高盛银行等诸多国际知名大行，也正在加快进入中国的步履。
对于海外基金的进入，业界普遍认为，一方面是出于对中国房地产市场的看好；另一方面则是出于对人民币升值的预期，尤其是在7月21日，人民币汇率提高2%的前提下，更推动了海外基金的进入。
经济学家孙飞认为，从某种意义上讲，诸多海外基金的进入对内地的房地产企业起到一定“润喉或解渴”作用。“在进入的诸多海外基金当中，不排除有的基金收购国内物业是为日后在海外发REITS做准备。所以，REITS很可能成为国内房地产市场一个新兴的融资工具。”孙飞说。
“国资”入市短线博利
除了海外投行和基金，急需资金的房地产开发企业也找到了另一个实力强大的金库———“国”字头企业和一些集合性“政府资金”，只是18%的年利率实在高得惊人。业内人士认为，“国”字头资金的悄然介入的确缓解了他们的资金焦渴，而尚不明朗的调控前景也因此增添更多不明朗因素。
“国企借钱给房地产企业，是企业间正常借贷，不是直接投资房地产，两者要区分开来。”因为涉及敏感的政策导向问题，一位地产界人士强调说，“没有后续资金，今年年底就真成我们这些企业的‘年关’了。所以现在很多(地产)企业都在到处筹钱，国企资金迎合了这个市场需求。”该人士透露，根据他的经验估计，这类资金目前至少占据了上海房地产行业融资的半壁江山。
分析人士认为，国家出台针对房地产市场的一系列调控措施以来，开发商的资金状况逐步恶化。除了银行贷款“断炊”，早先曾活跃在上海楼市中的江浙资金和其他高利贷也呈现难以为继之势———随着调控政策的深入，对市场前景的怀疑、信息不对称等因素不断抬高这类资金成本，资金供给不足、过高的利息令房地产企业难以承受。相形之下，“国”字头资金却逐渐占据了上海房地产市场资金供给的重要地位。
某业内资深人士透露，“国”字资金拆借给房地产开发商每周就有两三笔，资金量在5000万至2亿元人民币左右。“国”字头资金主要来自上海一些业绩好的大中型国有企业，涉及电力、化工等很多行业。此外，这类资金中还有一部分属于集合性“政府资金”。因为这类资金“入市”属于明显违规行为，该人士未肯透露细节。
“现在几乎所有房地产企业这类融资都走银行委托贷款的路子。”某银行支行行长对记者解释，由于目前相关法规禁止企业间直接借贷，但企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的“委托贷款”是合法行为，所以，近来流入房地产企业的“国资”大都通过银行办理委托贷款。
当然，委托贷款的另一个好处是，抵押担保物的真实性和价值基本能得到保障，未来一旦发生风险，抵押物处置能得到法律保护。这对资金拆出方的风险控制显然有利。而对银行而言，委托贷款属于低成本、低风险、高收益的中间业务，“银行何乐而不为？”上述支行长说。
在房地产调控形势如此严峻的情况下，“国资”怎么还有胆量“入市”？
房地产业内人士告诉记者，尽管目前面临“困境”，但各方面对上海房地产市场长期走势仍然普遍看好。“对房地产开发商而言，只要能挺过目前的困难期就有希望。但前提是必须获得持续的现金供给，维持项目运转。”
尽管房价已经一定程度下跌，但一位房地产业内人士表示，目前上海房地产业总的成本利润率仍在20%以上。因此，即使“国”字头资金的借贷成本高达15%-18%，对房地产企业而言，仍有利可图。“即使赔钱，也要贷款。我们这样的企业(房地产)一旦资金链断掉，只能是公司倒闭、烂尾楼一条路。所以利息再高，必要时也得借。”该人士显得有些无奈。
而对“国资”而言，15%甚至更高的资金回报率当然是难以抵挡的诱惑。“现在大多数行业利润率都在3%-5%，10%的利润已经是凤毛麟角了。为了防范风险，有些借贷条件中还包括预付利息，这等于投入就能即时获利啊。”
如果房地产市场真如人们预期的那样能平稳度过调控期，自然资金拆借两方各得其所。但业内人士担心，一旦出现“楼市严冬”，房地产企业的结局不必多言，借出资金的国企又将面临怎样的境况？看一下几年前大量上市公司把资金交给证券公司“委托理财”的结果就能想象。
而另一方面，撇开集合性“政府资金”明显的违规不谈，站在宏观调控角度，即使国企通过委托贷款出借资金符合相关规则，但“国”字头资金介入无疑会给调控造成不可估量的影响，这点引起了人们更多的思索。 |
京ICP证040090号