政策调控制无重大利空 买入5只股
投资要点
房地产上市公司面临伟大的成长，一是数量多，百家房企中六成以上高成长，二是成长速度惊人，底线为30%，一批公司超过50%、100%。
房企伟大的成长主要包括四种类型，1+1+3+X分别是每类的代表公司：
第一个“1”是G万科，代表产业整合带来的高增长；第二个“1”是G金融街，是投资性房地产龙头；“3”是G华桥城、G中粮地、G招商局，代表央企地产整体上市；“X”约60家，代表股权分置改革、全流通以及股权激励制度背景下的业务释放带来高增长。
伟大成长有四大行业基础：一是城市化创造的旺盛需求；二是产业整合带来行业集中度快速提高；三是开发商对土地资源的占有与垄断；四是人民币升值带动投资需求。
国六条力促行业的健康发展，改善供给结构是政策的主要目标，房价是其次目标。不会对板块产生重大利空：
供应结构是调控的首要目标，解决中低收入家庭住房问题可能真正成为政策关注的焦点，经济适用房、廉租房、中小户型住房有望大量增加；房价是次要目标，国六条认为只是少数大城市存在房价上涨过快问题，解决房价要有利于宏观经济、有利解决居民居住问题、有利于行业健康发展；全面提高按揭首付及恢复土地增值税是市场最担心的两个政策，均为国六条化解，指出有区别地适度调整信贷政策，无疑否定了一刀切、大幅提高首付比例的政策。土地增值税则未有提及；税收、信贷、土地政策将是最直接的影响。
住宅供给短缺时代即将结束。我们2004年提出房地产进入供给短缺时房价将加速上涨，经过近3年房价上涨，供给量开始回升，同时需求在下降，供需趋向均衡，短缺时代即将结束，房价涨幅将回落到适度范围内，这有利于行业的长期发展。
签于以上分析，房地产行业发展前景良好，政策控调无重大利空，上市公司快速成长，目前一线地产公司06年动态市盈率仅13倍左右，股价低于重估净资产值，且明显低于国际市场上地产股估值。维持强于大市的投资评级。推荐1+1+3+X，其中1+1+3是最重点的组合，分别是G万科、G金融街、G华桥城、G中粮地、G招商。(中信证券)
9部委房地产调控政策短评 买入5只股
事件：
5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，该通知是对前期国务院常务会议指示的深化政策，核心的内容包括：
1、重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。
2、明确新建住房结构比例。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
3、调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
4、有区别地适度调整住房消费信贷政策。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
评论：
1、调控措施已经基本被证券市场预期。近期房地产调控得到证券投资者的积极关注，而此前媒体已经大量报道可能出台的调控政策，房地产股票近一个月表现也明显落后大盘，此次出台的调控措施多数已经被投资者所预期。
2、政府传递了非常明确的抑制投机和投资性购房需求的信号。根据我们前期行业深度研究(《穷人之困，富人之惑-解谜中国房地产》20060328)的分析逻辑，投资型购房是当前房地产购买最核心的力量，我们认为政府的调控措施影响了投资购房的回报率，至少在未来6-12个月内将会对房地产市场产生实质性影响，可能导致房地产销售停滞甚至是价格下跌。
3、维持房地产板块“观望”的投资评级。我们认为房地产公司将面临成本高企、房价停滞、毛利率下降的压力，考虑到股票价格已经有所反映，我们维持房地产板块未来6个月“观望”(与大盘同步)的投资评级。
4、维持主要公司投资评级不变。我们维持浦东金桥(买入)、万科、金融街、张江高科、金地集团(停牌)“增持”的投资评级。维持招商地产、中华企业、天房发展、苏州高新、上实发展、福星科技等公司“观望”的投资评级。(申银万国)
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