物权法草案审议八大焦点:住房70年大限可续约_宏观经济

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物权法草案审议八大焦点:住房70年大限可续约

2005年10月27日 07:48

余美英

    ■焦点1：住房70年大限可续约

    现状：一般人所拥有的住房的土地使用期限是70年。那么，70年后，我们的房子怎么办？

    《物权法》草案第四审议稿规定：住宅建设用地期满自动续期。全国人大法律委员会研究认为，建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，建议修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法第四十八条第三款的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”

    专家解读：目前开发商和购房人交纳的土地出让金和购房款都是以70年的使用期为限的。对于住宅来说，70年期限后很可能还在使用之中，那么使用人可以自动续期，继续按照土地的用途交纳出让金。

    ■焦点2：征地、拆迁必须合理补偿

    现状：随着城市发展的加快，拆迁、征地引发的纠纷和矛盾越来越多。补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题，许多群众的切身利益受到侵害。

    《物权法》草案第四审议稿：征收征用应予“合理补偿”。全国人大法律委员会经研究，关于征收土地，建议修改为，“征收集体所有的土地，应当给予合理补偿，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”“征收城市房屋及其他不动产，应当给予合理补偿，维护被征收人的合法

    权益；征收城市居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”

    专家解读：这是继《宪法》明确规定保护公民私有财产后，对公民私有权的进一步保护。拆迁是为了社会公共利益，公民个人要服从社会公共利益，这一点毋庸置疑，但这并不表示，必须牺牲公民的个人合法权利。今后拆迁，除了补偿外，还得保障被拆迁居民的居住条件。

    ■焦点3：“会所”归属不再作规定

    现状：会所、物业服务用房到底归开发商所有还是归业主所有，是很多小区存在的纠纷。

    《物权法》草案第四审议稿：建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有，“会所”归属不再作规定。原草案三次审议稿第七十六条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有，但属于市政建设的除外。”“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”法律委员会研究认为：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。

    ■焦点4：小区绿地、道路属全体业主所有

    现状：目前，小区绿地、道路产权纠纷时有发生，业主与物业公司之间的矛盾更是在一些地方非常激化。绿地和道路究竟归谁所有？

    全国人大法律委员会研究认为：对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题宜分别规定，建议修改为：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。”

    ■焦点5：车库的归属有了规定

    现状：地下车库到底归开发商还是归业主所有是近年来楼市争议最大的问题。

    法律委员会研究认为：从近几年售房的实际情况看，有的车库是业主购买的，有的是业主承租的，无论是购买或者承租，都有合同约定，草案的规定基本可行。因此，《物权法草案》第四审议稿关于这条规定基本没有变：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

    ■焦点6：相邻之间不能侵权

    现状：楼下的餐馆长年累月把油烟熏到楼上的住户窗户上，隔壁的噪音让人睡不好觉，邻里之间的类似纠纷真让人为难。

    《物权法》草案规定：不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全；造成损害的，应当给予补偿。

    专家解读：《民法通则》对相邻关系也有涉及，但相对比较笼统，而物权法的规定则非常细化。实际上，这些权利都是不动产所有权的扩展。既然房子是我的，那么我就有禁止他人进入的权利。这些权利都是不动产所有权的派生。

    ■焦点7：业主个人可以起诉物业

    原草案：对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。

    法律委员会经研究，第四审议稿将这一条修改为：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”

    ■焦点8：住宅改商用须经业主同意

    现状：随着经济的发展，一楼居住的居民所处的位置特殊，有时改作商用可以带来更大的经济利益，比如开餐厅等，给其他的邻居带来一系列的不方便，但诉之法律却没有法律依据。

    《物权法》草案规定：将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经有利害关系的全体业主同意。

    专家解读：这样的规定，让其他的业主诉起来有了明确的法律依据，像以前的法律没有相关方面的规定，相邻房屋的所有人权益受到侵犯也很难通过法律途径救济，最多依赖相关的行政部门采取行政手段，追究将房屋改作其他用途的责任。

来源：北京青年报

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