物权法草案三审稿24个关注焦点

    进一步体现我国经济制度的本质特征

    原草案规定：国家维护公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

    各界意见：我国是社会主义国家，草案应进一步反映和体现我国经济制度的本质特征。

    法律委回应：将这一条补充修改为：“国家维护公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，发挥国有经济在国民经济中的主导作用，巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。”

    自然资源所有权仍由国务院代表国家行使

    原草案规定：“矿藏、水流、海域和国家所有的土地、草原等自然资源，由国务院代表国家行使所有权。”

    各界意见：有的提出，国有自然资源的所有权应由全国人大及其常委会代表国家行使。有的提出，自然资源的所有权实际上有不少是由地方人民政府具体行使的，应规定地方政府也有权代表国家具体行使国有自然资源的所有权。

    法律委回应：现行有关法律已经明确规定由国务院代表国家行使土地、海域、矿产资源、草原和水资源的所有权，国务院行使所有权可以包括国务院授权地方人民政府在授权范围内行使所有权。据此，法律委建议这一条以不作改动为宜。

    不增加有关空域岛屿的规定

    原草案规定：无。

    各界意见：有的提出，应当在国家所有权中增加空域、岛屿的规定。有的提出，增加航道、频道的规定。有的提出，增加国家所有的文物的规定等。

    法律委回应：是否增加这些规定，还有不同意见；物权的客体很多，物权法难以列全；草案所列举的几项内容是依据宪法和现行有关法律关于自然资源的规定作出的，建议不作改动。

    将国家投资企业改为国家出资企业

    原草案规定：“国家投资设立的企业，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有所有者权益。”

    各界意见：主要有两种，一是“国家投资设立的企业”容易理解为国有独资企业，国家投资的企业还包括国家参股企业。另一种意见认为，国家作为出资人，对其投资的企业享有出资人权益，比较确切。

    法律委回应：将上述规定修改为：“国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。”

    城镇集体所有权改由其他法律法规规定

    原草案规定：“城镇集体所有的不动产和动产，属于劳动群众集体所有。”

    各界意见：有的建议，应具体规定城镇集体财产的归属。有的建议改为“属于本集体成员所有”，有的建议改为“属于出资人所有”。有的认为，城镇集体企业经过改制基本上已不存在，可以不作规定。

    法律委回应：城镇集体所有的财产，其形成背景和资金构成相当复杂，目前很难对其归属作统一的具体规定。这个问题尚需通过深化改革，待实践经验比较成熟时再作规定。据此，建议将这一条修改为：“城镇集体的不动产和动产的归属，由法律、行政法规规定。”

    对征收征用分别作出规定

    原草案规定：“为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。”“拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。”

    各界意见：一是认为，征收和征用的适用条件、程序和补偿都不一样，应分别规定。二是认为，对城市房屋的拆迁实际上是与征收相联系的一种情形，不必单独规定。三是对“公共利益”是否应予明确界定有不同意见，有的认为，公共利益的含义应予明确，以防止滥用征收的权力；有的认为，哪些事项属于“公共利益”，难以具体列举，必要时可以根据不同情况由单行法律作规定。四是认为，“合理补偿”的标准难以掌握，应进一步作出明确规定，如“按照市场评估价予以补偿”等。

    法律委回应：对征收、征用分别作出规定，将拆迁包括在征收中。(1)对征收的规定：“为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收农村集体所有的土地和城市房屋及其他不动产。”“征收集体所有的土地，应当给予合理补偿，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活，具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”“征收城市房屋及其他不动产，应当给予合理补偿，维护被征收人的合法权益；征收城市居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”(2)对征用的规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序，可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。被征用的不动产或者动产受到损失的，应当按照实际损失给予补偿。”(3)关于“公共利益”的界定问题，拟进一步研究。

    增加保护社会团体财产的规定

    原草案规定：无。

    各界意见：应增加保护社会团体财产的规定。

    法律委回应：增加规定：“社会团体依法所有或者使用的不动产和动产，受法律保护。”

    对绿地道路及物业管理用房分别规定

    原草案规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有，但属于市政建设的除外。”

    各界意见：绿地、道路、物业管理用房的归属有所不同，合在一起规定不够清楚，建议分别规定。

    法律委回应：对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题宜分别规定。将这一条修改为：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。”  

    删去关于会所的规定

    原草案规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

    各界意见：有的认为，业主在买房时处于弱势，以约定来确认车库的归属，对业主不利。有的认为，车库作为建筑物的附属设施，原则上应归业主所有。有的认为，在现实生活中，会所归业主共有的情形很少，归业主共有也很难经营。

    法律委回应：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于会所的规定可以删去。关于车库，有的是业主购买的，有的是业主承租的，无论是购买或者承租，都有合同约定，草案的规定基本可行。据此将这一款修改为：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

    完善业主提起诉讼的有关规定

    原草案规定：对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。

    各界意见：有的提出，这一条的规定对于切实维护业主权益是必要的，但需经三分之二以上业主同意这一比例过高，建议降低比例。有的提出，现实生活中维护业主共同权益的许多工作是由业主委员会承担的，经业主授权，业主委员会也可以提起诉讼、申请仲裁。

    法律委回应：将这一条修改为：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”

    删去所有权人追回被盗被抢财物的规定

    原草案规定：所有权人有权追回被盗、被抢财物。

    各界意见：对被盗、被抢的财物，所有权人主要通过司法机关依照刑法、刑事诉讼法、治安管理处罚法等有关法律的规定追缴后退回。在追赃过程中，如何保护善意受让人的权益，维护交易安全和社会经济秩序，可以通过进一步完善有关法律解决，物权法对此可以不作规定。

    法律委回应：删去上述规定。

    对海域使用权作出规定

    原草案规定：“取得用益物权，法律规定须经有关行政主管部门许可的，依照其规定。”

    各界意见：有的认为，上述规定不够明确，物权法应对探矿权、采矿权、渔业权等特许物权作出明确规定。有的认为，海域使用权是与土地使用权并列的用益物权，物权法应对海域使用权作专章规定。有的认为，矿产资源法、海域使用管理法、渔业法等法律已经对探矿权、采矿权、海域使用权、渔业养殖权等作了较为全面的规定，物权法可以不作重复规定。

    法律委回应：考虑到有关法律已经对这些权利作了较为全面的规定，进一步完善这些权利的问题，可以通过修改有关法律加以解决，物权法作出衔接性的规定即可。据此，建议将这一条修改为：“海域使用权，适用有关法律的规定；有关法律没有规定的，适用本法的有关规定。”“探矿权、采矿权，适用有关法律的规定；有关法律没有规定的，参照本法的有关规定。”“渔业养殖权，适用有关法律的规定；有关法律没有规定的，适用本法的有关规定。”

    旅游娱乐等经营性用地出让也应拍卖或招标

    原草案规定：“商业用地应当采取拍卖、招标的方式出让。”

    各界意见：有的提出，对商业用地范围的理解有宽有窄，建议明确规定旅游、娱乐等经营性用地也都应当采取拍卖、招标的方式出让。

    法律委回应：将这一款修改为：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。”

    住宅建设用地使用权期间届满自动续期

    原草案规定：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。”

    各界意见：(1)用地期限。有的提出，现行的住宅用地使用权期限太短，有的建议延长为一百年或者一百五十年，有的建议取消使用年限的规定。(2)续期申请人。有的提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。(3)续期后的土地使用费。有的认为，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后应不再交费。有的认为，续期的应交少量的土地使用费。

    法律委回应：建设用地使用权续期问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业。据此将这一条修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，参照本法第四十八条第三款(注：这一款规定的是征收城市房屋及其他不动产的补偿)的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”

    允许土地承包经营权有条件抵押

    原草案规定：耕地和宅基地使用权不得抵押。

    各界意见：有的赞成草案的规定。有的认为，农民贷款很难，可用于抵押的财产有限，应当允许以承包经营权进行抵押。

    法律委回应：承包地涉及农民的基本生活，如果允许承包地抵押，农民一旦不能偿还贷款，将失去承包地，从而引发严重的社会问题。因此，抵押问题应与转让问题作通盘考虑，允许土地承包地经营权有条件地作抵押。据此增加规定：“土地承包经营权人有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将土地承包经营权抵押。实现抵押权的，不得改变承包地用途。”

    明确动产抵押的办理部门

    原草案规定：企业、个体工商户、农村承包经营户可以将现有的和将来拥有的动产抵押。

    各界意见：这一条规定的动产抵押，应当进一步明确由哪个部门来办理登记。

    法律委回应：依照担保法的有关规定，增加规定：“企业、个体工商户以本法第二百零三条规定(注：即关于现有的和将来拥有的动产抵押的规定)的动产抵押的，应当向动产所在地的工商行政管理部门办理登记；农户以本法第二百零三条规定的动产抵押的，应当向动产所在地的公证机关办理登记。抵押权自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人。”

    法律禁止转让的财产不能出质

    原草案规定：无。

    各界意见：出质的财产应当是允许转让的财产，法律禁止转让的财产不能作为质押的财产。

    法律委回应：增加一条规定：“法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。”

    留置动产的价值应当相当于债务的金额

    原草案规定：无。

    各界意见：留置的财产应当与债务人所负的债务相当，实践中存在滥用留置，留置明显超过其债权的财产，侵害了债务人的合法权益，物权法对此应作出限制性的规定。

    法律委回应：建议增加规定：“留置的动产为可分物的，留置动产的价值应当相当于债务的金额。”

    担保财产折价或者变卖应参考市场价格

    草案规定：无

    各界意见：实现担保物权时，既不能损害担保权人的利益，也不能损害担保人的利益，对担保财产折价或者变卖应参考市场价格。

    法律委回应：在抵押权、质权、留置权中分别规定，抵押、质押、留置的财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

    对物权主体的规定不作改动

    原草案规定：“为明确物的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，制定本法。”

    各界意见：对如何规定物权主体，有不同意见。有的建议改为“自然人、法人”；有的建议改为“自然人、法人和其他组织”；有的建议改为“国家、集体和私人”。有的认为，国家作为物权主体，可以包括在法人之中。有的认为，用“权利人”可以包括各种物权主体，草案的规定是妥当的，不必改动。

    法律委回应：上述意见各自都有一定的道理。现行有关法律、行政法规在这个问题上的规定及实践中的做法也不一致，可以在制定民法总则有关民事主体时一并研究，建议对这一条中关于物权主体的规定不再改动。

    增加规定物权的排他性性质

    原草案规定：“本法所称物权，指权利人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”

    各界意见：物权的性质对于明确物权的内容以及区别其他权利具有重要意义，物权除具有支配性外，不具有排他性，除法律另有规定外，一项物权不能既是我的，又是他的，这一款应增加物权的排他性。

    法律委回应：将这一款修改为：“本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”

    城镇居民禁购农村宅基地规定暂不变

    原草案规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

    各界意见：有的赞成草案的规定。有的认为，宅基地上的住房属于农民个人所有，应当允许转让。有的认为，应当有条件的适当放开，既要方便农民融资，又要保障农民基本居住。

    法律委回应：我国地少人多，实行最严格的土地管理制度。宅基地是农民的基本生活保障，在目前条件下宅基地使用权的转让和抵押不宜放开。建议对这一款规定暂不作改动，拟进一步听取意见后，再作研究考虑。

    没有规定不动产登记前必须公证

    原草案规定：无。

    各界意见：有的提出，应规定不动产登记前必须办理公证，由公证机构进行实质性审查。有的认为，按照民事活动平等自愿的原则，不宜规定强制办理公证。有的认为，登记机构对登记事项已经作了审查，没有必要规定不动产登记前要办理公证。

    法律委回应：为了便民，草案规定办理不动产登记只需一道手续，并且逐步实行统一登记，同时明确规定办理不动产登记不得按照标的收费。不动产登记前是否办理公证，可以由当事人自愿选择。如果办理登记前必须经过公证，不仅不便民，还会增加群众负担。因此，不宜规定不动产登记前必须经过公证。

    不再恢复关于典权的规定

    原草案规定：无。

    各界意见：有些专家要求恢复原草案关于典权的规定。

    法律委回应：我国传统的典权，目的除融资外，主要是为了保留祖业祖产。现在，如果保留典权，主要目的是为了融资。在现实生活中，如果需要资金，可以通过不动产抵押、出租、约定买回等方式解决，规定典权没有多大意义。因此，建议不再恢复典权的规定。

    此外，有的部门和有些专家还提出了一些专业性较强的问题，如债权和物权的优先顺序、公共利益的界定、物权的取得时效和保护时效、以应收账款作担保等。法律委表示，拟在本次常委会对草案审议后，专门召开论证会对这些问题进行研究。