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非理性繁荣下的房地产市场博弈及其改进

2006年05月31日 09:55

曹红辉

    5月17日，中央政府出台了“国六条”，以试图遏制近期暴涨的房价。部分大城市房价暴涨，说明前两年对房地产市场的调控已基本失灵。

    由于部门之争与地方政府利益而缺乏政策协调和有效执行，后续措施不到位，显现迟疑，引起市场猜疑，加剧开发商和地方政府的博弈行为。

    一方面，中央试图调控过热的房地产市场，另一方面，一些地方政府则伙同开发商，百般抵制，冲消前者的影响。你说房地产投资过热；他就说只是局部的，本地区并不存在。你调控土地供应，控制房地产信贷；他就强调需求是城市化的真实反映，调控应因地制宜，并暗自批地。你说稳定房价，他就咬定土地供应是刚性的，房价只会涨不能降……不一而足。究其原因，是因为在“城市化”、“经营城市”、“人民币升值必定带动地产升值”各种似是而非的说法下，隐藏着房地产供给方和少数投机者追求暴利的动因，也难怪“国六条”这次明确敦促处于调控关键地位的城市政府切实把房地产调控纳入目标责任制。

    长期以来，房地产一直就是公众的热门话题。尤其是从2003年宏观调控以来，各方争论涉及房地产市场体制及相关税收、金融、土地管理、外汇管理，甚至财政、政治体制上的缺陷，还触及市场秩序的问题等方面。

    并且，争论不仅仅暴露出公众和开发商、开发商和政府之间的矛盾，更主要的是政府和公众的矛盾，因为政府控制着土地和资金两大要素，且在市场化的名义下放弃提供廉租房、低息贷款、土地开发规划、供应与有效补偿、规范与监管市场次序等社会责任，放任公众与开发商博弈。其结果是：住房供应结构的矛盾突出、房地产市场秩序混乱、房价非理性上涨。

    房地产市场已成为社会各方利益再分配的主要场所，正在深刻地影响中国经济增长的持续性与金融的稳定性，也影响着全社会的公平与和谐。如果仅仅看到其刺激经济发展的效应，忽视其相关的负面效应，不明确政府自身的责任，及时调整目前的发展模式，那么改革与发展的成果就难以真正为大多数人分享。

    城市化一直被当作支持房地产市场长期发展的刚性需求的因素，而被选择成为经济增长的支柱产业后，房地产也成为主要的投资领域。但所谓城市化是长期的过程，也具有极强的地域性与差异性，不可能在短短几年内集中在少数大城市实现。因此，城市化也不应成为个别城市获取地产暴利的借口。而且强调此类需求的刚性也并不能改变市场短期的结构性矛盾，就如同东南亚几年前发生的那样。

    在土地和资金等关键要素都为政府所控制的格局下，借口“市场化”而反对调控其实是放弃政府责任的托词。对于住房这类特殊商品，政府既要通过市场化手段满足部分个性化需求，又要采取财政、社会管理等方面措施，为居民提供基本的居住条件。可以说，这次中央政府的决策能否有效贯彻，成为检验地方政府是否与其保持一致的试金石，也成为考验其是否具有执行力的关键。虽然本次调控是针对个别大城市的，但不能以因地制宜作为某些地方政府再次推脱和抵制中央调控的借口。

    况且，目前银行的信贷结构过度依赖房地产孕育着极大的风险。截止2005年末，房地产业的不良贷款余额已达到1093亿元。显然，随着房价波动和居民收入变动，房地产贷款将逐步暴露出风险。

    面对房地产市场反映出的复杂矛盾，各级政府均需加强调控能力，既要调节短期的市场运行，加强市场次序的监管，又要完善与房地产市场相关的各项制度。

    短期内，各级政府一要尽快建立全面、及时、准确的楼市资料统计、监测系统与信息发布体系，针对“提前登记、集中开盘、分期销售”制造供不应求假象的售房模式，率先在大城市建立房屋销售信息及时上网登记制，逐步推广。制止房产销售中的欺诈，打击违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为。二要停止为预售未竣工住房发放按揭贷款，将收取预售定金限制在总销售额的30%以内，建立专门账户管理预售房定金，保证专款用于住房建设。三要建立和完善住房二级市场和租赁市场，允许已售公房全部上市交易，对住房开发及时实行全过程监管，确保土地开发、规划、住房建设、销售各个环节都在法律和政策的范围之内，尤其要监控其土地规划开发与住房符合当地城市的长远需要，住房销售优先保证本地居民的居住需要，以及住房质量能够达到和维持设计的水平。四要加强城市规划管理，制定低价商品房、经济适用房和廉租房的最低供应比例在住房开发中的最低比例。

    五要针对囤积土地和房屋，扰乱市场的行为予以打击，而不能仅以罚款了事，严格限制违法者在未来的土地批租、项目开发、开发贷款等方面的市场进入资格。六要对房地产开发企业及相关的评估、经纪等机构和从业人员开展税收专项检查，对重点房地产企业进行税收稽查，对土地、规划、房屋管理等部门与金融服务机构的商业贿赂实行重点监控和查处。七要建立各级政府与国土、城建、金融、税收、纪检监察等部门的行政首长问责制，将土地规划开发与房地产市场管理纳入考核范围，对于房地产市场管理中失职渎职，引发重大事件，造成负面影响者予以处罚。

    长期而言，则应从以下相关方面完善制度建设，一是进一步完善中央与地方政府财税管理体制，消除地方政府过度依赖房地产开发的利益动因。二是保证各类住房的有效供应，完善住房二级市场与租赁市场，引导各类真实有效需求，抑制不合理的投资需求。三是完善土地供应制度，建立土地开发使用的及时跟踪制度，各级政府要及时将土地开发与城市建设的详细规划公开披露，并报同级人大批准后方可实施，事后也应向其报告并获得认可。同时，建立土地转让金专门账户，由同级人大和上级政府部门实施审计、监督，将一次性支付的土地转让金逐步改为一年一付，并主要用于拆迁地的农民和城市居民的补偿。四是建立住房产权登记与信息联网制度，实现与银行的个人征信管理系统和个人税收管理系统的联网，逐步实现全国多种网络的联接。五是针对长期以来国民将财富理解为不动产而将过剩资金用于购买房屋，且缺乏必要的税收调节和引导的状况，应加强房屋交易税和所得税的征收，并加快物业税的设计和征收。六是针对房地产过度依赖银行信贷，银行信贷也过度依赖房产贷款的现状，要建立和完善房地产金融体系，改革住房公积金体制，将其改造为住房抵押贷款银行，以国家开发银行为主导，组建抵押贷款证券化公司，并鼓励邮政储蓄银行参与其中，拓展住房按揭贷款保险业务，建立个人按揭贷款风险评估体系，严格控制按揭贷款的首付比例。同时，对于过剩的社会资金，则应加大保险产品的开发，完善社会保障体系，改善消费倾向，拓展消费领域；进一步发展投资基金与资产证券化市场，为过剩的资金拓展投资渠道，也为按揭贷款提供分散风险的途径。七是建立外资进入房地产市场的统计监测体系，适时按资本项目实行管理。

    总之，健康发展的房地产市场有赖于多项相关制度的配套与协调，可谓任重道远。

来源：中国经济时报