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调控新政对房地产市场的影响及建议

2006年05月25日 08:16

秦虹

    今年3月我们对房地产的热点地区进行了集中调研。

    一、热点地区房地产市场的特点

     1、从2003年起房价上涨出现异常。

    (1)2004年全国的房价情况

     2004年，全国房屋销售价格比上年上涨9.7%，涨幅比2003年高一倍。其中，新商品住宅上涨幅度高于非住宅为9.4%，非住宅上涨7.1%，二手住宅上涨15.0%，高于新房。分地区看，全国35个大中城市房屋销售价格均有不同幅度上涨，涨幅超过10个百分点的有9个城市：上海15.9%、沈阳15.9%、南京15.3%、青岛15.3%、重庆13.9%、宁波13.9%、天津13.5%、杭州11.7%、济南10.3%。

    (2)部分城市2004年底房价情况

    上海市从2003年初开始进入快速上涨通道，其特点是涨势快、涨幅大。如上海市，2004年12月单价9000元以上的商品住宅占供应总量的30%，全市已基本上没有4000元以下的商品房，有些楼盘在2004年一年，价格上涨一倍以上。无锡市2004年商品住宅均价达到3751元/平方米，中心城区房价上涨幅度超过35%以上。在上海，市场上盛传“321理论”，即内环线内的房价要涨到3万元/平方米以上，内环和中环之间涨到2万元/平方米，中环和外环之间涨到1万元/平方米，很多人相信，房价上涨还未到位。今年年初又变为“531理论”(见图1)。

    但值得注意的是近两年房价的快速上涨，一是引来了过度的投资(投机)追捧，大量的投资跟进又进一步刺激了土地和商品房价格的上扬，使得房地产市场价格普涨的状态持续，目前的房价又有相当部分是靠投资(机)支撑的。二是大城市房价上涨的态势开始向中小城市漫延。

     2、各种购房需求集中释放。

    随着启动住房消费政策的实施以及居民收入的增长，2003年起市场上形成了各种购房需求集中释放的态势。

    首先，改善型需求面扩大。在居民收入增长和住房贷款的支持下，改善住房的需求不再局限于高收入家庭。据无锡市房地局统计，2004年，年收入在4-6万的中等收入家庭已经成为住房消费的主力，比例达到35%，购房者中30岁以下的达到43%。

    其次，投资用于保值增值需求猛增。受2002年6月以来股市持续走低、储蓄负利率、房价上涨、人民币升值预期等因素的影响，驱使民间富余资金和国外资金流向房地产市场，致使市场上的投资(投机)需求骤增。随着长三角地区经济的快速发展，居民收入水平的提高，部分居民购房已不仅为了自住，追求保值、增值的购房需求势头很猛。

    第三，拆迁释放出的刚性需求规模较大。由于大规模的城市改造、基础设施建设，大量的拆迁需求在近几年集中释放。2004年随着拆迁规模的控制、拆迁计划的严格执行，拆迁需求有所缓和，但总规模仍然较大。

    第四，外地人就业安家需求增多。长三角地区的经济活跃，吸引了大量外来人口就业。如上海市每年外来流动人口约500万人，其中约60%的人在沪居住时间超过1年，5%左右的人在当地购买自己的住房，影响当地住房需求约400万平方米左右。目前苏州市流动人口达到300万左右，其就业安家需求也较为旺盛。

     3、市场投机成分渐浓。

    表现在：一是出现了房价和租金走势背离的趋势，说明市场上投资(投机)需求比例过大。2004年，全国房屋租赁价格比上年上涨1.4%，涨幅比上年高0.5个百分点。其中，住宅租赁价格上涨2.2%，办公用房租赁价格上涨0.2%，商业用房租赁价格上涨2.0%，工业用房租赁价格上涨2.2%。相比房价上涨15%左右，上海、南京的房租仅上涨了5%左右。今年一季度，全国房屋租赁价格比去年同季上涨1.9%，比去年四季度上涨0.3%。其中，住宅租赁价格比去年同季上涨1.3%。

    二是在交易量中，新房的二手交易量猛增。据调查，房龄在5年以内的二手房交易量740万平方米中，房龄为1年的占45%，1-2年的占24.3%。新楼盘的投资需求达到30%，个别楼盘甚至达到6070%。

    三是二手房交易的中介门店数猛增。2003年上海市已超过了1万家，比上海的便利店还要多，多时每天有8家房产中介开张。据苏州我爱我家统计，2004年古城区二手房交易中次新房占30%，园区占50%。

    在土地供应紧缺预期、房价比照世界大城市将继续攀升预期、人民币升值预期、遗产税开征预期等林林总总的诱因下，加之开发商、投机者、新闻媒介等的炒作，给火爆的房地产市场不断加温，刺激了投资者的追涨心理，也迫使普通家庭购房计划提前，一时间购房需求激增，以至不少楼市出现了排队求购的火热场面，一些开发商不惜违约承担双倍返还定金，公然抬高价格。在这种情况下，部分人将银行或股市等的资金转投房地产，甚至从银行贷款购买一套或多套住房投资，外地和境外资金也相继跟进。

     4、本地居民的居住需求受到挤压。

     2003年以来，上海房价上涨的幅度远远高于人均可支配收入的上涨幅度(如图2)，反映本地居民购房支付能力逐渐弱化。从调查情况看，本地居民的自住需求在飙升的房价面前难以得到满足，特别是中低收入居民对房价的过快上涨、难以承担正常的居住购房需求的状况反映较为强烈。本地居民正常的居住需求不但受到投资(投机)需求的挤压，而且受到支付能力更强的外地、国外需求的挤压，本地人严重地被市场边缘化了。上海百姓戏称“内环线内讲外语，中环线间讲国语，外环线外才讲上海话”。

来源：中国经济时报