今年4月份以来，宏观经济调控进入本轮周期中的“二次调控”阶段。在国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议、提出六条关于楼市调控的针对性措施之后，5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称《意见》)。

    与新、旧《国八条》相比较，《意见》出现的一个最大变化，就是首次将“调整住房供应结构”与“稳定住房价格”相并列，定为近期调控的重点，这表明中央对房地产市场的调控思路已经出现了一些新的变化。另外，《意见》中多达“十五”条的细则绝大部分以“数字说话”，使得过去“悬在半空中”的调控政策几乎“贴近地面”了。

    理性看待前期房地产调控效果

    正确理解房地产调控新政，需要建立在对前期调控效果正确把握的基础之上。自从去年3月国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知(俗称“旧《国八条》”)、4月建设部和发改委等7部委联合发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》(俗称“新《国八条》”)以来，我国房地产投资增长速度开始放慢，少数城市房价持续上涨势头明显趋缓，个别城市的房价甚至出现了绝对下降。但是，由于两个“国八条”的措施在一些地区并没有得到很好的贯彻，大多数城市在增加普通商品房和经济适用住房方面没有太大的进展，一些地区还没有建立廉租住房制度。在一些城市房价增幅趋缓的同时，另外一些城市的房地产市场却开始趋热，房价大幅上升，市场秩序紊乱。正因为如此，一种观点认为，就整体而言，《国八条》的调控是无效的，需要反思，需要对房地产进行“二次调控”并下猛药，以免市场泡沫进一步加大。

    不同的评估方式会导致不同的结论，这一现象提醒我们，在对一项政策效果尤其是一项牵涉面广的宏观政策进行评估时，需要用多种方式进行综合评估，显然下面的一些理由将有助于人们从另一个视角，即“政策有无法”来对前期的政策效果进行更为合理的评估。

    第一、国际经验表明，经济长时期快速增长往往带来房地产泡沫

    在持续高速经济增长条件下，房地产市场出现泡沫几乎是一个全球普遍规律，不同的只是泡沫的积聚程度。历史上，纽约、东京、伦敦、悉尼、香港等皆如此。在经济景气持续刺激的条件下，人们对经济前景和未来个人可支配收入的预期乐观，而房地产供给具有相对刚性，往往难以跟上社会投资和消费需求的扩张速度，这就使房地产市场价格高于均衡价格，吸引大量投资者的介入。房价一旦上涨，人们在适应性预期的作用下往往又会根据历史的变化推断未来的房地产价格，从而将更多资金投入房市，并且大量增持投资房，人为放大住房需求。在房地产市场火爆的情况下，房地产开发商在高额投资回报诱惑下，往往不惜代价囤积土地，人为加剧土地的稀缺性，推高地价和房价。与此同时，银行把房地产贷款看成优质资产，并为了争夺这块市场而展开激烈竞争，增加向房地产商和个人购房者贷款，而放松甚至忽略对借款企业或个人资信评估。最后，在投资者人为放大需求、开发商人为制造供给稀缺、银行忽视贷款风险等力量的共同持续作用之下，房地产价格最终将远离实际价值，形成并不断积聚市场泡沫。

    第二、我国住房潜在需求巨大，房地产市场中长期看好

    我国住房潜在需求主要来自两个方面。一是现有城镇居民改善住房条件的需求。自推行房改政策以来，我国 80%以上的城镇可售公房已经出售给了职工，居民私有住房的比例已经达到72.8%，处于世界前列。如此之高的住房自有率，在成熟市场经济条件下通常意味着市场需求已经接近饱和。但在我国，情况比较特殊，由于住宅商品化时间较晚，大多数售给职工的公房建造时间较早，并不能满足现代人居住的要求。按照土地使用年限计算，我国住宅的建筑使用寿命至少应该在70年以上，然而我国多数住宅在使用年限不到20年就都变成了户内配套设施残缺不全的产品。有关调查显示，户使用独立抽水式厕所的住房仅为50.1%、有独立厨房的仅占85.4%、有热水供应的仅为2.4%等等，这些都不符合中央提出的小康标准。因而，随着经济发展和收入增加，多数城镇居民都有提高住宅档次和改善居住条件的需求。

    另一个潜在需求来自城镇化。城镇化的发展将使得大量农民变市民。根据最新统计，我国现有城镇居民5.6亿人，城市化率为43%。按照规划，到2020年我国实现“全面小康”，城市化水平将达到55-60%，城镇居民人口将新增2.5-3亿左右。以人均需要拥有住宅建筑面积30平方米计算，这一部分人口将需要75-90亿平方米的新增建筑面积。

    第三、全球资产价格处于一个急剧膨胀时期

    在本轮世界景气周期中，各国CPI大多稳定在较低水平，使得各国中央银行能够容忍较低的利率，从而导致全球货币流动性过剩。 

    由此而来的一个结果就是，在过去5年中，绝大多数发达国家和增长速度进入世界前十二名的发展中国家都不约而同出现了资产价格膨胀。国际市场上诸多资产品种的价格出现了普涨，不仅是股票、债券、房地产、石油和黄金，而且古董、艺术品以及其他可以充当价值储存手段的物品，价格也大幅上升，并纷纷创下十几年、甚至几十年来新高。

    目前，世界经济正处于有史以来规模最庞大的泡沫当中，这个泡沫价值据估算大约相当于全球GDP的一半。这期间，房地产跨境直接和间接投资交易额一直在上升，发达国家楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元。近年，更有超过7000亿美元的热钱流入亚洲，其中有一部分通过各种方式流入我国的房地产市场，不仅对房价上涨起到推波助澜作用，甚至一度成为受制于《国八条》的国内开发商缓解资金紧张的一条重要途径。

    除了上述原因之外，另外一些因素，比如房地产发展的闸门效应、国内货币流动性偏大、资金机构的投机炒作、土地供给制度的不完善、地方政府的介入等，也对房地产价格上涨起到明显推动作用。在这种形势之下，我国的房地产市场价格就犹如滑坡时失控的小车，对调控政策的评估，必须在较大程度上参照政策“有无”比较法。