"国六条"对比"国八条"--地产调控之辩_宏观经济

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"国六条"对比"国八条"--地产调控之辩

2006年06月11日 11:12

陈宜飚

    “房地产领域的一些问题尚未根本解决，少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出。”这是近期出台的一系列调控文件认定的基本事实，突出的问题是，今年一季度，商品房新开工和竣工面积明显加快，空置面积继续增加，但部分城市新建商品房销售价格持续快速上涨。

    由此推理，土地、信贷、财政等等调整住房供应结构、控制住房价格上涨过快的措施也就势在必行。

    作为调控的标志性文件，“国六条”以及之后九部委联合推出的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称“《意见》”)，已经直接触及开发商的切身利益，调控的目的、手段和可行性，亦引起社会各界更加深入、广泛的争论。调控本身是一门艺术，调控政策真正做到以市场为导向，从中起到良性的杠杆作用，并非易事。何况，房价是否需要调控和能否调控的问题还并未形成共识。

    近期，本报特别邀请了加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆、清华大学世界与中国经济研究中心主任李稻葵、国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广、中国人民大学教授彦文、北京高盛房地产开发有限公司董事总经理胡斌、中弘集团总裁王永红、摩根士丹利董事总经理亚太区首席经济学家谢国忠、北京世纪皓产投资有限公司总经理戴庆，针对目前的调控政策和目标设置、房价形势与风险防范等问题进行了深入讨论，分上、下两期刊出，上期为21世纪北京圆桌第89期。

    “国六条”对比“国八条”

    《21世纪》：对比去年“国八条”，诸位认为“国六条”有哪些变化？对九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，如何评价？

    徐滇庆：我认为“国六条”后的九部委《意见》，比国八条有了很大进步。

    说到底还是应该关注制度建设，国六条的好处就是在三大政策工具上做了准确的界定。其一是土地政策。从马克思、李嘉图开始，就很清楚房价决定地价。原来因为没有政策限制，房地产商就要盖高档房，不然会亏本。这样，中低收入家庭自然就没有房住，这是政策的失误。这次明确规定70%的地要盖90平米以下的住宅，是对的，因为可以监管、实施，房价和地价就能一下子降下来，二季度房价肯定要明显下降。

    其二是货币金融政策，九部委《意见》的水平确实有所提高，其中之一就是首付问题的解决。要区别对待需求，设定首付20%的理论根据是保证房贷不良贷款率压到0.5%以下，提到30%也还可以斟酌。这样的货币金融政策是可行的，因为现在是国有银行为主，就是股份制银行也是国有股为主。所以，区分开投机需求和正常需求的政策又是一个进步。

    谢国忠：我觉得现在的政策方向是对的。对于自住的房子，首付可以少一点，但如果是投资或者投机用——二者实际是同义词——对银行风险就高了，首付就要增加，即使加到30%我觉得还是比较低的。

    对售房征收营业税是会一定程度上影响二手房市场。但是二手房地产市场的发展并不需要太强调。

    相比来说，二手市场不活跃，可能会降低一定的效益，但过于活跃，又引起泡沫，对老百姓影响更大。而且照目前的政策，刚开始二手市场不活跃，五年后就会活跃了，很多房子就能够交易了，这个代价也是有年限的，过一段时间会自己解决。

    我觉得很多措施都是对市场真正的需求有一定打击，比如通过首付挤压投机，但有的人有钱，就想买第二套房子，这并没错，但它和投机在政策上却没法区分；如果从增值税这方面下手，就有区别了，因为如果买第二套房子也是为了居住，他不会在乎在手里多呆几年的。

    《21世纪》：从“国八条”到“国六条”，房地产调控变化的主线是什么？

    谢国忠：房地产调控政策变化背后的主线实际上反映的是中国的政治制度。它是中央政府和地方政府之间利益不一致的角力结果。

    从政策上来考虑的话，地方政府官员奖惩制度应该有所变化，不能光用经济增长来衡量地方政府的政绩，要考虑平衡因素，怎么来具体的执行这是一个很重要的话题，中国如果这个制度不搞好，经济一定会出现很大的波动。

    《21世纪》：“国六条”出台之后，九部委根据其精神制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，如何评价将“稳定住房价格”提高到如此核心的地位？

    徐滇庆：刚才谈了“国六条”的进步之处，但是，这个九部委意见仍然还有几条尾巴，我把它叫做“阿Q的辫子”，房价岂是政府能限的？真正政策工具就是土地政策、货币金融政策和财税政策。这次财税政策有了一点点进步，但还不够。房价上升是整个大趋势，而不是政府能操作的，但房价指数肯定下降，因为内部结构发生了变化，而且中低收入者有了住房。

    彦文：如徐老师所讲，房价肯定是上涨的，任何研究房地产的理论，特别是价格分析都是这样描述价格的：先是一条上涨的直线，然后在这个价格区间波动，这是房地产产品和行业的特征。起码有两个依据可以支撑，一是该产品的不可替代性，住宅消费是不可能用其他消费代替的；二是房地产最主要的生产原料是土地资源，是不可再生的，是稀缺的。所以，房价整体上就是上涨，这个客观实际应该被承认。

    以前的调控更多聚焦在房价上，这次调控虽然没有这么说，但是我感觉是聚焦在解决中低收入人群住房这个问题上，最主要是让这些人买得起房，能改善居住条件。

    谢国忠：说到房价，只要不影响到一般居民居住，不影响到金融体系的安全，消费者愿意出自己的钱，高价去买个房子，这并不妨碍谁。但是如果高房价背后是借了大量银行贷款买房子，就是另外一回事了，毕竟政府方面还是要考虑银行体系的这个风险。另外，也不能把房子炒上去以后，让普通百姓住不起房子。

    现在也有人认为，政府对炒房者进行干预不对，说政府不应该干预市场，这种看法是错误的。金融投机影响是很大的，炒房对一般老百姓影响很大。

    而且中国土地是政府的，不是私人的，把房价炒上去，结果老百姓却买不起房子，这从政治上来说是一个非常不稳定的因素——它不像美国、日本，土地是私有的，而造房子本身不用多少钱，这就是为什么中国政府干预是必须的。

    《21世纪》：诸位认为，“国六条”及其后的相关政策，关键点是什么？

    彦文：从整体来讲，这次调控首先强调了一个前提，就是房地产业是支柱产业，要引导和促进房地产业的健康发展。我认为，这对政策的制定和下一步执行明确了很好的前提。

    从调控角度而言，最重要的就是政府要下大力去区分什么是中低收入者，明白重点要解决的对象是谁，然后怎样指向性很强地对他们的消费进行保护。如果政府没有能力区分低收入、中收入和根本买不起房子的人，那么这个政策的效率会下降，甚至对整个社会经济造成影响，还会使政府的财政收入下降。

    就此，我有三个观点。第一，不管采取什么形式，应该保障最低收入人群的住房问题，但现有的政策保障不了，原因之一是廉租房出不来；第二，中产阶级的消费应该保护，不能让房价涨得太高以至影响他们购买；第三，对高收入者而言，增加一些首付对其消费是没有限制的，而对中低收入者买房影响很大，所以对这个阶段的房价不会产生太大的影响。

    从开发商的角度来讲，其实我当时并不担心首付提高带来的问题，一是因为提高首付对高档房没有影响；二是因为中高端产品价格弹性很大。

来源：21世纪经济报道