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主持人：各位网友大家好，欢迎收看中经在线访谈，今天我们请到演播室的嘉宾室的是中科院信息研究员易宪容主任，我们将围绕中国房地产调控在线进行交流，易老师您好。 [01-06 09:37] 易宪容：您好。 [01-06 09:37] 主持人：我们从土地的源头讨论问题，看到媒体报道五年内北京市一级土地开发全部收回到政府，开发商拿地的优势可能逐步的没有了，这样政策的出台，您认为意义或者是影响在哪里？ [01-06 09:38] 易宪容：这样做是把土地作为绝对的优势，也就是说政府可以通过土地收紧和放松控制房地产市场，这有好的方面，但是弊端也很多，为什么呢，这样讲，就不可能形成有效的竞争市场，土地的价格如何来定价，未来我们北京市如何发展，政府没有能力预知五年十年二十年的发展变化，没有能力预计的时候，按他们自己的构想和想法来做，就可能跟市场脱节比较大。 [01-06 09:41] 易宪容：我想就现在统一市场的问题来讲，根本上没有改变政府的土地财政的问题，如何来让市场更加的开放，更加多元化，让农民的土地能够有效的流转，形成多元化，多主体，多方面的市场，这样的效率可能会更高一些。因为我住在北京北面，我感觉到北面的土地住一个北京城没有大问题，北京市的土地应该没有问题的，北京市的土地是上海市的六倍，按道理如果能够保证水、交通，特别是共同交通发达，就可以有一个卫星城出来。所以，我们的土地市场更应该多元化。 [01-06 09:43] 主持人：刚才谈土地的一级开发，收费的弊端，刚才您还提到也会有一些好处，好处在哪里？ [01-06 09:44] 易宪容：能够对城市的整体规划有促进，会有一个比较好的规划。还有一个是对土地拆迁、城中村的改造是一个比较有利的方面，通过政府的财力，城市改造的进城会更快，对农民利益有比较小的伤害，政府可以对土地进行调整，政府永远比市场还是慢一步。 [01-06 09:44] 主持人：我们知道未来的市场是未知的，五年十年内无法预知到市场将来的情况，政府拿到土地，出让是最初的一步，可以控制成本了，是否将来可以达到控制房价的目的？ [01-06 09:45] 易宪容：不可能，这里面有几个问题，第一，房价永远不是低价决定的，土地价格对房价有一定的影响，是重要的要素，但不是决定性的因素，而是房价决定了地价。举个例子来说，如果说现在有块土地要拍卖，肯定很多人都要买，从现在的拍卖来看，我起标100亿，如果开发商还在买，觉得未来这个地方房子的投资，成本和收益，要亏损的时候，这个标肯定拍卖不出去，一定会流标的，房地产企业要预示到拍卖了土地以后，能不能把成本打回来，获得一定的收益，就是说预知未来的房价到底在哪里，所以说房价决定了地价。 [01-06 09:46] 易宪容：第二，假定房地产市场是由地价决定的，就是由成本定价，就意味着现在房地产价格肯定会很低，现在来讲，无论现在所拍卖的土地有多少“地王”，价格有多高，把容积率参上去，土地的价格还是很低的，建筑的成本也是很低的。前一段我去了河南商丘市，那边的房子3000多块钱，土地价格打进去了，建筑成本打进去了，利润不是太高。 [01-06 09:47] 易宪容：河南的建筑成本会比北京贵很多吗，不可能的，因为建筑材料和土地不一样，可以全国到处运输的，价格很高的话马上就运过去了，商丘的建筑甚至比北京要加上更多的运输成本，所以说建筑成本这块高不了多少，民工的成本也高不了多少，如果那边的民工成本高很多的话，北京的民工就会拥过去。土地价格会贵一点点，也是很有限的，现在一些一线城市的房价根本不是成本定价，是利润水平太高。大家知道我们去年上海倒的那个楼，我看到他们计算出来的成本，有一个经济学家计算的成本，那个土地买得很便宜，成本不到6%。汤臣一品的成本占不到5%，所以说地价不是主要的成本。 [01-06 09:48] 主持人：您的观点是房价决定地价？ [01-06 09:49] 易宪容：是的，还有一个很重要的因素，因为土地永远是既定的，世界上的土地没多没少的，有人说土地稀缺，在经济学上没有这个概念的，地球上的土地，永远是固定的，不能到地球外面住，土地的多少，就在于我们所利用的效率高低。举个例子来之说，香港的土地很少，大家所理解的是稀缺程度很高，但是香港的土地开发了150年，只开发了20%多一点，因为土地使用效率很高，我们把土地使用效率提高很多，土地就出来了，说土地决定房价问题，其实并不是问题，还是我们的公共交通，我们的基础设施，我们的房价在什么水平，这都属于土地的使用效率。 [01-06 09:49] 主持人：能否预测一下明年的土地交易市场是怎样的走势？ [01-06 09:50]易宪容：明年的土地交易市场我相信在一线城市，2010年火爆程度会低于2009年。大家可能有一个预期，2010年之后的房价市场到底怎样还不确定，第一，2009年房地产市场的快速发展，价格的快速飙升，已经涨到了一个极限，大量的房子出来，卖出那么多房子，卖掉那么多以后，土地肯定是有的，而且卖出房子以后，他们都是卖的期房，80%多都是期房，今后几年的住房生产，开发，就大量的涌现出来，一定会增加住房的供应。 [01-06 09:51] 易宪容：因为卖期房不能全部卖，也可能有一些没有卖掉，还有可能住的过程中，因为房地产企业为调整规划，本来做三栋的，突然加一栋出来，一方面这些东西出来，另外政策的调整面临一系列的不确定因素。政府方面，从目标体系来看，一定要让房地产市场变成消费主导市场，但是目标体系能否达到，我们要打一个问号，既然政府有这样的调整，说明两大问题。 [01-06 09:52] 易宪容：第一，房地产市场因为价格的飙升，已经直接影响到民众的心理，影响到民生的问题，一定会影响到社会的和谐，政府是不愿意看到房地产出现振荡的。比如少数人持有大量的房子，现在有人说的“蚁雏”，有的人挤在小小的房间里。 [01-06 09:54] 主持人：整个土地交易过程中，我们应该关注到很多“地王”的出现，往往我们关注到“地王”的时候就会关注到央企的影子，央企是推动房地产上涨不争的事实，都说“面粉比面包贵”，看到这个地方的房价会涨会高，才决定拿很多的钱拍这块地，就是房价决定了地价，有媒体报道说2010年央企会退出房地产之争，这对我国的房地产市场会有怎样的影响？ [01-06 09:55] 易宪容：央企，是媒体过度的把信息放大，这个信息的实际意义不是太多，尽管央企买了几块价格比较高的土地，为什么要买呢，因为经济不景气，看到房地产市场比其他市场的收益率比较高，而且央企手里有很多钱，现在央企也有考核的，如果我是某一个大企业的老总，没有赚到利润，国资委肯定让他下岗的，肯定要争利润的。 [01-06 09:56] 易宪容：第二，央企买的土地，看起来推高了一些地方的价格，起了标识性的作用，但是央企购买土地，所占土地的比例微乎其微，根本可以忽略不计，民企可以做房地产，央企做房地产有什么错，就是大家一起竞争。第三，央企进来以后，一定会比民企差吗？按道理来讲，国有企业的效率肯定是低效率的，但是从房地产市场这几年的情况来看，民营企业也没有高效率啊。 [01-06 09:57] 易宪容：对自己是高效率，高利润了，但是对社会没有高效率，把社会应当承担的责任完全忘记了，央企进来，如果中央能够直接有一个指令，承担更多的社会责任，比如多建中小套型的住房，多建保障性的住房，我认为央企进来也没有什么错。现在不要以所有制来界定谁买土地谁不买土地，关键是买了土地干什么，买了土地是提供给社会住房，到底是承担了社会责任没有，这是最核心的问题，我认为媒体还是把这个概念无限的放大了。 [01-06 09:59] 主持人：我们关注到土地直接上市之后招拍挂的价格，这个价格里面是否有水分存在？ [01-06 09:59] 易宪容：土地的价格这样高，我在2007年讲了一个基本的概念，只要政府不跟拍卖土地的企业一起合谋，怎样合谋呢，就是拍了以后钱不交，能赚就把钱给你，不能赚就不把钱退出来，价格推上去了没有关系，拍了土地把钱交了，出让金首付50%，一年内要付清，只要达到这两条，土地价格再高没有关系的。如果房价上升可以获利赚钱，如果房价下降呢？做生意无往不胜的，有几千亿资产到几百亿，2008年亏损了150亿，一辈子完蛋了，房地产也是一样的，如果买了这个土地，拍了200亿没有关系的，把钱交清，可能未来如果房价往下跌，卖100亿的时候也有。 [01-06 10:00] 主持人：但是为了自己不亏损就卖高价，这样“招拍挂”是否是促进房价上涨的原因？ [01-06 10:01] 易宪容：你假定房子的价格永远上升，肯定会把房子卖高，如果房价往下调呢，如果房价下降就不卖的话，越持有越亏损，有一两百亿的成本，这个是吃不消的，我们现在是最低成本的时候，租金成本一定会是往上升的，我们在2008年，利率是7.82，现在是5点多了，一下子降了两个百分点，为了调整一定会往上升的。从资金价格来讲，房地产获利是100%，租金给5点多，凭什么租金要亏着给你，不可能的，市场一定是要调整的。2008年的金融海啸有多少人预料到呢？ [01-06 10:02] 主持人：政府针对房价上涨过快出台了一系列的调整措施，您认为明年是否还会出台一些调控的政策？ [01-06 10:02] 易宪容：我认为政府现在出台的政策，本意目标还是对的，但是没有把握到2009年房价为什么快速上升的根源，不要总是跟土地打转，现在希望归根于土地，生产更多的房子，来解决供需的关系。我说一个很简单的概念，如果说房地产市场由供求关系决定，说明这个市场完全是消费为主导的市场，我们买了是为了住，因为消费来讲，我们个人对住房的消费都是有限的，最多买两套，不会买很多浪费、放在那里的。 [01-06 10:03] 易宪容：有限的消费就会由供求关系假定价格，政府假定是大家买房子住，是消费的市场。实际上2009年的房价快速飙升不是这样的，我们的房价已经是投资为主导市场，投资的需求。我们市场实际产品的供求关系完全不一样，投资品的需求可以从0到无穷大，可以说一个投资品，价格不是由我们需要不需要，不是说我喝水喝多少来决定，而是看个人对市场价格的预期是上涨还是下跌来决定。 [01-06 10:04] 易宪容：如果大家看到这个投资品下跌了，需求停止了，没有人购买，如果看到这个东西在上涨，整个市场的预期在上涨，就看资金有多少来决定，杠杆率有多高，会用别人的钱来买，如果用别人的钱来买，杠杆率又很高，就是无穷大的，比如你看到这个房子一定会涨价，过去1万一平米，现在涨到5万了，市场预期会涨到6万，又很容易可以到银行借钱，大家肯定都会买，而且买得越多越好，一平米挣1万，一百平米赚一百万，一千平米赚一千万，增加供给是没有用的。 [01-06 10:05] 易宪容：现在政府的假定是不成立的，如果大家都做房地产投资的时候，不在于价格高低，也不在于供给的大小，在于大家是否看到价格上涨，如果大家看到价格上涨，就看金融工具，是否用别人的钱在买房子。从政府的政策来讲，我相信，如果不能从这样的角度，就是把住房的投资，住房的消费，作为一个严格的区分，把投资这块按照法则规律来办，不管干什么，只要投资利率设得很高，杠杆率降低，比如可以买五套房子现在只可以买一套了，投资人就少了。 [01-06 10:06] 易宪容：而且借钱没有那么容易，投资人就不借了，而且赚了一点钱都付给银行了，只要把投资和消费区分了就会起作用，如果没有界定清楚，其实大家是买了做投资。政府是从消费的角度出台政策，增加土地，增加中小住房的供给，有什么用呢，现在还有一个前提条件还没有想清楚，以为买一套房子不是投资，一套住房也是可以投资的。比如看到这个房子利率很优惠，这个房子150平米，我买下来，我租给别人住，自己租一个60平米的房子，也可以做投资。 [01-06 10:07] 主持人：大家看到房价不断的在涨有投机的行为，政府出台一系列的政策大家都在观望，您感觉2010年房价是否会降温，是否会真的往下降？ [01-06 10:07] 易宪容：现在看核心的概念，信贷政策是否调整，税收政策是否调整，我告诉大家，世界上没有哪个国家炒房买房的所得不交税的，买房炒房就交税吧，挣18块钱可能要交8块钱，中国不交税，不要税，当然都去炒了。第二，我们的按揭贷款利率大家千篇一律，基本利率降到7折，4.158，但是美国的利率到现在是5.3，还不是千篇一律，不同的人是不一样的，多的可能9.3，特别是信誉好的人可能5左右，信用差点的，次级信用可能是9点以上，很高的利率。香港看起来有优惠利率，但是现在7到8，世界上找不到哪个国家的利率又回到4.158。 [01-06 10:08] 主持人：优惠利率太低了。 [01-06 10:09] 易宪容：而且所有人都一样，想想看，买了房子，仅仅把银行的钱借出来就大赚了，这样就大赚了，这个政策让不买房的人来补贴买房的人。但是优惠利率很低，把成本利率降得很低，用成本利益来补助借钱人的利益，央行有一个很好的政策，59号文件讲得很清楚，我们还有改善性住房，改善性住房是世界上找不到的东西，买第二套住房，不管投资不投资，交税了，买第一套住房可以适当的优惠，第二套住房要享受优惠可以把第二套卖掉，如果卖掉以后，我没有住的，没有关系，买第二套住房，比如产权，第一套住房产权挂在银行，挂在房产局，卖掉把产权还给你，改善性住房世界上找不到的。 [01-06 10:11] 主持人：如果房价真的想降温，想跌下来的话，必须信贷和税收政策有一定的调整？ [01-06 10:11] 易宪容：绝对需要调整。 [01-06 10:12] 主持人：房地产还要关注另外各焦点，拆迁的方面的问题，现在国家正在酝酿新的拆迁条例，您感觉新旧拆迁条例有什么不同？ [01-06 10:13] 易宪容：现在拆迁条例还不是太大的问题，主要是土地法方面的修订，为什么拆迁问题这样激烈，问题这样多呢，关键是房价很高，拆迁以后补偿自然提高了，北京的农民一夜暴富的多得是，房子一拆迁就成了几百万，不然一辈子穷得叮当响，大家认为这个有利可图都这样做。其实拆迁的问题，如果房价不是太高，补偿不是太多，没有这样多的问题出现。 [01-06 10:14] 易宪容：这样来讲，拆迁条例要改，我们还是要改什么呢，如果说做了大城市的人，拆迁可以一下子提供补偿，边远地区的人土地不值钱就永远穷，我就提出要建立土地基金把拆迁的合理补偿，但是同样可以补偿边远农民，比如外地进北京市的人都要分享成果的，现在提出拆迁条例，只是一个很表面化的东西，把后面的东西解决了，比如房价不要太高，拆迁的补偿，拆迁的矛盾就不会这样激化。 [01-06 10:15] 易宪容：拆迁的出让金到哪里去，谁来获得这些利益，把这些东西厘清，比如建立土地基金就不会出现冲突，从资源方面解决不了问题的话，民政维护自己的利益，通过法律试图维护自己的利益是对的，但是我们从大的角度，绝大多数利益的角度来弥补利益。 [01-06 10:15] 主持人：房价的问题是造成了新旧拆迁条例当中关注的六大问题，补偿的问题是人民非常关注的。 [01-06 10:18] 易宪容：房价的问题导致的结果，他们只是看到表面的问题，意义在这个房地产市场里面不是太大。 [01-06 10:19] 主持人：现在关注二三线城市的房价，有人认为二三线城市的房价蠢蠢欲动，您说房地产市场存在泡沫，是否影响到二三线城市？ [01-06 10:19] 易宪容：中央台有一个记者告诉我，说大同的房价前年两三千，现在涨到四千多了，二三线城市还没有高得离谱，但是2009年来说上涨幅度很高，关键的问题还是大家买房炒作、买房投机的比例比较高。我去过云南，房价涨得很厉害的，以前三四千，现在七八千了，昆明居民的消费水平买这样价格的房子还是很吃力的。 [01-06 10:19] 主持人：还是有一定的差距的。 [01-06 10:20] 易宪容：全国的房价上涨来讲是普遍的趋势，只是上涨的幅度大小问题。我们最重要的概念，政府看到国内的市场，仅仅是看到少数地区，部分城市，也不是这样的概念，应该说房价涨得很快是普通的现象。 [01-06 10:20] 主持人：现在很多专家讲房地产市场充满了泡沫，您也在讲这个问题，现在泡沫到了怎样的程度？ [01-06 10:20] 易宪容：到了怎样的程度，现在没有一个具体的说法，早就超过了我们的常识，我们现在的房价收入比，房价租金比，实际的房价水平，已经不需要计算了，已经很高了，现在我们房地产市场的价格，早就超过了居民的实际承受能力，超出了居民的实际想象能力，想都没有想到房价涨得这样高。 [01-06 10:21] 易宪容：比如前几年我在上海，现在不是以百万计算，而是以千万计算，一千万两千万三千万四千万五千万，人这一辈子可以赚几个五千万，超过我们的想象力，想都想不到房价是怎样的概念，现在买房是重大的事情，大家一定是看了一遍又一遍，现在一个房子出来大家都抢房子，比买白菜还简单了，这是什么事了。 [01-06 10:21] 主持人：居民相信房价是泡沫，我们拿钱等着，这个泡沫什么时候会破灭，如果泡沫一旦破灭是怎样的结果？ [01-06 10:22] 易宪容：泡沫什么时候破灭谁也不知道，很多人预计泡沫会破裂，但是等到什么时候会破灭呢，如果政府不能意识到这种问题的严重性，采取有效的方式，找到问题的根源所在进行调整，这个泡沫肯定是存在的。 [01-06 10:22] 主持人：市场还是未知的。 [01-06 10:22] 易宪容：可能一直拖着。 [01-06 10:22] 主持人：泡沫破灭以后会对经济产生怎样的影响？ [01-06 10:23] 易宪容：肯定是引起银行危机，经济危机，导致社会的经济问题。日本的房地产泡沫破灭以后，本来幅度不是太高的，从80年代初到1989年，大概是两倍左右，还有美国的房地产泡沫危机破灭，一般的是80%，高的是一倍多一点，八年的时间。但是中国的房价，这几个城市的房价2009年就张了一倍以上，可以想象这个泡沫有多大，房地产市场的泡沫是在2007年没有挤出的情况下又涨起来了。 [01-06 10:23] 易宪容：核心的概念是由银行资金炒作把泡沫推大，2006年，个人银行贷款只有6017亿，2007年达到1万亿左右，2008年只有7000多亿个人银行贷款。到2009年个人银行贷款达到2.5到2.6万亿，就是说大家并不是有钱，而是利用银行的钱在炒作，如果假定有钱买房子，买房的人肯定不关注政策的变化，就是自己的钱买不买都可以。 [01-06 10:23] 主持人：现在泡沫这样大，市场又是未知的，您觉得消费者是买房子还是不买房子呢？ [01-06 10:23] 易宪容：就看自己对市场的判断，因为这样高的时候，多数人肯定是买了做投资，银行的钱做投资了，这样的情况下风险还是蛮高的，个人要根据自己的情况自己做判断，做投资来讲，任何时候不要听别人告诉你做还是不做，自己判断还是最好的。 [01-06 10:24] 主持人：要根据自己的需求来决定买还是不买。 [01-06 10:24] 易宪容：自己判断，不仅有权力决定买和不买，而且有能力、又愿意承担这种风险。比如2007年股票涨到6124点，到2008年跌到1620多点，跌了70%，还要承担这种风险。投资一定要承担风险。 [01-06 10:24] 主持人：非常感谢易老师来到中国经济网作客，感谢网友的收看，再见。 [01-06 10:24] 易宪容：再见。 [01-06 10:24] |