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主持人：各位网友大家好！这里是中经在线访谈，欢迎您收看！国务院法制办15号公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》全文，再度就“新拆迁条例”立法征求了公众意见，这是自国务院法制办1月19日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见稿以来，引发了公众强烈关注，今天我们特别荣幸到了中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强，就大家关心的问题和网友进行在线交流。柴强，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长，您好柴老师！ [12-16 13:43] 柴强：大家好！ [12-16 13:43] 主持人：柴老师，我们首先谈一下强制拆迁的问题，拆迁条例的第二次征求意见稿中规定了行政机关不得强制拆迁，这是否有利于在房屋征收中的补偿矛盾呢？ [12-16 13:44] 柴强：我想首先讲一下房屋征收的本身含义，房屋征收原来叫房屋拆迁，本质是要用这个土地，所以说征收本身就是强制性的。现在，取消了行政的强制拆迁，并不意味着这个拆迁或者说现在叫做征收不是强制性的。征收这个活动在世界上都有，因为土地是提供空间，任何活动都需要空间，而且土地不可移动，所以公共利益的需要必须要用这个土地的时候，就是要启动这个征收了，这个征收简单通俗来讲就是强买这样一个活动。所以，强制性都是存在的，只是说最后强制由法院执行。 [12-16 13:44] 主持人：就是说是概念上的一个理解。 [12-16 13:46] 柴强：并不是说强制就没了。 [12-16 13:46] 主持人：第二块我们就谈谈公共利益，二次征求意见稿中规定了只有因公共利益的需要符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划，并明确因政府组织实施的能源、水利、公共机关办公用房的房屋征收，您认为公共利益是否有弹性，到底谁来代表公共利益？ [12-16 13:46] 柴强：公共利益是前提，过去讲都是为了公共利益的需要，只是以前没有对此进行明确界定，这次条例对公共利益做了比较明确具体的规定。公共利益在世界上都是一个难题，没有一个统一的定义，当然根据国情、不同的发展阶段，来对公共利益进行界定，我认为在不同的时期、不同的国情，对公共利益可以窄一些、也可以宽一些，当然这次条例对公共利益做了明确规定，比过去当然明确了，也比过去启动征收的一些行为肯定是要窄了。 [12-16 13:46] 主持人：那么在第一次征求意见的时候，也曾规定了有90%以上被征收人同意进行危旧房屋改造的县级以上的地方人民政府方可作出房屋的征收规定，因危旧房屋改造需要征收的房屋应当征得三分之二以上人的协议，在签约期限内达到三分之二以上才可以生效，我们注意到在第二次征求意见稿出台的时候，这个规定不见了，官方认为这个有一定难度，您认为是这样的吗？ [12-16 13:47] 柴强：不一定，目前也有一套程序要纳入到规划里面去，实际上要通过人大的这种通过机制来确定这个事情。 [12-16 13:47] 主持人：您能跟我们解释一下这里的两个数字为什么一个是90%、一个是三分之二吗？ [12-16 13:48] 柴强：这个是以前的，在国外或者我们港台地区原来都有相应的这些规定。实际上危旧房改造都是为了老百姓的利益，当然有些因为土地不可移动这样一个问题，有个别的一户两户不同意，你也干不成，他也知道你干不成，所以他要高价或者别的东西，因为土地是不可移动的，如果是一般的动产就不可能有这样复杂的事情。当然，也要有一个表决机制，原来是这样设计的。现在要纳入到一些规划，除了政府以外还要通过人大来通过，才能够启动这些。 [12-16 13:48] 主持人：那我们接下来谈的是补偿标准值的问题，在这个条例第16条规定，对被征收房屋价值的补偿金额不得低于房屋征收决定公告之日起类似房地产的市场价格，那么被征收房屋价值由具有相应资质房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法的评估规定确定，具有相应资质的房地产价格评估机构应该是怎么样界定的？您也给我们介绍一下房屋征收评估办法的相关规定。 [12-16 13:49] 柴强：行，征收这个问题我再讲一下，本质上是两个难点的问题，一个是公共利益，它符合不符合公共利益，如果不符合就不能征收，如果符合了，你就必须服从。在符合公共利益的情形下面，就有一个补偿的问题了，补偿就是要足额、要公平、要合理。如果这些都符合了，就要实行征收了，你就要离开这个地方了，严格来讲，世界上都是这样一个程序。 [12-16 13:49] 柴强：所以，讲到补偿的话，为了保证被征收人的合法权益，这次明确了给你的补偿当然是有很多部分，其中一个部分就是被征收房屋的价值，当然这个房屋的价值不光是地上房屋本身，还包括占用范围里面的土地使用权，还有包括其他一些不动产，像树木，或者有一些水井、围墙等等，都是不可移动的，都是属于房屋价值的范围内。除了这块补偿之外，另外还有搬迁费，还有临时的安置费用、如果是经营性的，还有停产、停业损失。 [12-16 13:50] 柴强：甚至你的房子很破旧，这个价值再怎么评估它也是那么多钱，你解决不了居住的问题，还可以启动一些安置住房的程序，就是按保障性住房来进行安置，所以这个对老百姓都是一个保护。当然，最重要的一个部分，或者可能是大头，就是被征收房屋价值。被征收房屋价值是多少、怎么来定？所以，这次由独立的专业的房地产价格评估机构来评估确定。 [12-16 13:51] 柴强：这个评估又怎么来确定呢？这些机构或者这些专业人员做法可能不完全一样，所以这个条例就明确了，要制定房屋征收评估的办法，这个办法就是由住房和城乡建设部来制定。 [12-16 13:51] 主持人：我们怎么样才能做到评估中的公平呢？因为这么多评估机构在里面。 [12-16 13:52] 柴强：我觉得有这几个方面的原因，从过去的拆迁评估里面反映出来的。一个方面，就是任何单位和个人不得干预评估，特别是房屋征收部门，不得要求低评这样一个问题，当然还有其他的部门或者人员来干预，干预你这个结果高低，这是一个方面。这个评估机构和评估师也不能受别的干预，所以应该拒绝这种干预，你就凭你的职业道德和专业水平来评估，这是一个方面，就是干预的问题。 [12-16 13:52] 柴强：第二个方面，评估师和评估机构当然业务水平要提高，他真正是能够懂得怎么来评这个东西，主要是这两点。当然，具体的还有很多技术问题，通过这个评估办法来把关，让他执行统一的标准、流程、评估选用的方法等等这些，还有参数选取来规定。 [12-16 13:52] 主持人：也就是不同的评估有不同的方法，那您跟我们介绍一下评估大致的流程是什么样的？ [12-16 13:55] 柴强：评估首先要接受委托，委托就当然是首先谁来评，这个机构谁来评。目前决定谁来选这个机构？就是被征收人来选定，目前的做法可能有征收人来选的，也有被征收人来选的，也有摇号抽签的，当然现在的规定就是不管什么方法来选这个机构，都是由被征收人来选。首先你选择什么样的机构，大机构、小机构、知名不知名或者怎么样，老百姓要去了解，了解完之后你觉得比较好的，来选这个机构。当然了，也不能说是谁给你承诺高评你就选谁，将来还要防范这种问题，也可能还有贿赂的也不行，那也是违反了评估的职业道德。所以，选机构这是一个环节。 [12-16 13:55] 柴强：接下来选完机构之后，可能提供资料这个还是房屋征收部门来提供一些评估所需要的资料，如你被征收房屋的在什么位置，它的权属等。所谓的权属，最容易现实中引起矛盾的，你是不是违法建筑，是不是超过批审期的建筑。目前，按道理是老百姓要配合，被征收人要配合，房屋征收部门要调查，然后提供。 [12-16 13:55] 柴强：接下来对这些资料，评估机构也要派遣足够数量的专业评估师，要到现场去调查，我们调动实地查勘，进行查实，来确认你这个房屋的位置、面积、新旧的程度等等一些状况，就是被征收房屋的状况你要了解。再有的话，就是选用方法来评。这个方法，目前基本上有一个市场比较法，市场比较法是你同类的房屋在市场上面的正常交易价格是多少，选取一些同类的房屋交易价格，再看你这个房屋值多少钱，这就是一个市场比较法，像有些交易比较活跃的，像二手房比较发达的地方，就可以采用这种方法来评估。 [12-16 13:58] 柴强：当然还有一个收益法，就是你这个租金收益、或者经营净收益，严格地讲，是属于房地产带来的收益，通过资本化，当然这个讲起来就比较复杂了，类似于我们存钱、钱里面有利息，通过利息倒推出本金的方法，这样最典型的就是门面房，可能租金收益很高，通过这个收益看你的价值是多少，这样一个方法。还有可能是成本法，就是土地的价值是多少，加上房屋的价值是多少，还有一些合理的税费等等这些东西，当然极个别的方法还有一些，最通常的就是市场法、收益法、成本法。当然，这次我们想老百姓的房屋被征收、保护老百姓的利益，各种评估方法得出的结果出来了之后，可能要取得比较高一点的结果，作为他的一个征收评估结果，或者它的价值。 [12-16 13:58] 柴强：这个价值出来的时候，我们通常还只是一个初步结果，这个初步结果和老百姓要见面了，要公示，听取老百姓的意见，你对这个结果满意不满意，满意了可能就采纳来调整这个结果，要是没有让你满意，会给你做出解释。当然，后面还有一些，你对这个评估结果、或者评估报告有不同的意见或者异议，你可以申请复核评估，就是原来的评估机构，你去申请，陈述你的理由，机构觉得有道理就会修正他的报告。 [12-16 13:58] 柴强：如果对这个结果还有不同意见，你可以申请专门的房地产价格评估专家委员会去鉴定，鉴定这个结果有没有问题，如果认为这个结果有问题，可能就要重新评估，如果没有问题，那你就要接受这个结果。当然，这个地方我要讲一下，目前在房屋拆迁补偿里面，很多被理解错了，这个评估的结果，只是你老百姓拿到的这个补偿款里面的其中一个部分。 [12-16 13:59] 柴强：因为我刚才介绍了，这个补偿里面有被征收房屋价值的补偿，还有搬迁费，还有安置费用，还有停产停业损失，甚至还有住房保障，因为你的面积很小，我刚才讲了，房子很破旧，这个东西就值那么多钱，当然了，拆完之后，可能在市场上也没有这么多破旧房子，可能当地有一些规定，就是说你一定面积的，不得低于一定面积的附近的普通商品房价值，达不到那个补偿的话，要启动一个特别补贴，补贴到那个数量上去。 [12-16 14:00] 柴强：所以，评估简单地讲，就是解决被征收房屋本身价值是多少，我刚才讲了，征收就是强买，当然不是说真的不讲道理的，我想给你多少钱就给你多少钱，要给你一个公道的价格。你被征收房屋公道的价值是多少，就要评估，当然给你的补偿里面可能还有其他得不偿，整个加起来才是你得到的所有评估，当然这个评估是解决其中最关键的一个，就是你这个房屋的价值，当然这个房屋价值含土地，甚至你被征收的房屋有院落、围墙、树等其他不可移动的财产都在这个价值里。 [12-16 14:00] 主持人：你刚才说的评估，我们要取这几种评估方法的最高值，是不是意味着一次评估要把所有方法都用一遍呢？ [12-16 14:00] 柴强：从我们评估要求上来讲，你这个评估的对象，或者你被征收的房屋，从理论上来讲，它适合采用哪些方法，都要采用，不采用说明理由，当然有些对象可能不适合于采用。像有些被征收房屋确确实实没有交易，那市场法就用不了，或者有些同类的房屋没有租金或者其他经营收益，收益法也用不了。只要是它适用于这三种方法，都应该来评一遍，之后看哪种结果高，就应该采用高结果。 [12-16 14:02] 主持人：不同的方法评估出来的结果差异有多大？ [12-16 14:05] 柴强：有可能差异还比较大。 [12-16 14:05] 主持人：是什么原因造成的呢？ [12-16 14:05] 柴强：当然，评估本身，因为每一个方法，理论上来讲，如果在正常市场情况下，它应该是一致的，现实中跟你量东西似的，不可能都一样，肯定是有差异的。第二个可能市场不正常，像我们目前来讲，这个市场可能不是完全正常的一个市场，从目前我所了解的情况来看，市场法评估的结果，都是比较高的。 [12-16 14:05] 柴强：收益法评估的结果，或者成本法评估的结果可能偏低，当然市场有没有泡沫那是另外一回事，反正现实的情况是这样的。市场可能你这个房地产被市场高估或者低估了，如果被高估了，你用市场法评估的结果是高，收益法评估出来的结果就是偏低的。当然，特殊的情况下，房地产市场不景气，像我感受比较深的，就是在95年以后，海南的房地产市场、92、93年房地产市场火爆以后，出现很长一段时间的房地产市场情况，你这个房屋摆在这个地方，谁去建这个房屋都要花那么多成本，但是市场不接受。 [12-16 14:06] 柴强：另外可能成本法的评估结果是高的，市场法可能是低的，我们考虑到征收这种特别情况，我个人理解应该是采用比较有利于被征收人的，如果在那种市场情况下面，可能就是成本法的结果就是征收的评估结果。 [12-16 14:06] 主持人：一般一次性的评估周期是多少？ [12-16 14:06] 柴强：评估周期看项目的大小，难易程度，我估计一般半个月或者十来天，都可以。 [12-16 14:06] 主持人：如果是时间比较长，比如说个把月这样的，我们的市场行情会不会有一个变化？ [12-16 14:07] 柴强：这就是一个难题。 [12-16 14:07] 主持人：那么月初评估的，到月底就不是一个概念了。 [12-16 14:07] 柴强：可以说这是我们国家这几年来出现的一种情况，一般房地产市场不会有这么大的波动。但是，这几年出现了这样的情况，这就是一个难题，需要进一步研究。目前，征收决定公告之日，以哪一天的价值为准，评估就选那一天的价值评估，当然这个征收可能有个过程，可能市场发生了比较大的波动，我觉得可以有多种方法来解决这些问题。 [12-16 14:07] 主持人：谈了那么多关于评估的细节问题，我更想知道，作为一个普通老百姓，作为一个拥有房子的人，我们怎么样去选择一个好的评估机构？ [12-16 14:07] 柴强：好的评估机构，恐怕政府部门、或者行业组织，包括我们学会，我们学会就是一个评估的行业组织，可以到网站上面去查，哪些评估机构，它在哪一年成立的，做评估年头的长短，还有一个它的资质等级，我们现在对房地产价格评估机构实施的是资质等级制度。 [12-16 14:08] 主持人：这种等级怎么来划分的？依据什么？ [12-16 14:08] 柴强：就比较复杂了，有它的从业年限、人员数量、包括质量评审等等这些东西。实际上可以查找一些信用档案，我们为房地产价格评估机构和房地产估价师都建立了信用档案，这个都可以查找。当然了，可能真正需要评估的时候，当地的征收部门看将来具体怎么操作，是不是把一些评估机构的情况给老百姓来介绍一下，或者贴到哪个地方，可以免费索取这些机构的情况。但是，这里面要禁止一些情况，机构不可以误导性的夸大宣传，或者诋毁别的机构。 [12-16 14:08] 主持人：一般来说，费用怎么样？ [12-16 14:08] 柴强：费用都有国家标准。 [12-16 14:08] 主持人：那么在第二次征收意见稿中也规定了这个补偿金额不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋，类似房地产这样的市场价格，这是不是意味着征收补偿成本的提高会对政府作出征收决定产生作用？ [12-16 14:08] 柴强：实际上要讲到这个征收，刚才我说的通俗的话就是强买，给你价格要公道，不让你吃亏，当然你也不能漫天要价。当然了，为了保护被征收人的合法权益，就是说我拿你这个东西，你必须卖给我，而你这个东西在市场上同类东西值多少钱，不低于那个东西，这是一个原则性的，保护价格的行为。 [12-16 14:09] 柴强：防止过去确实有一些地方政府没有钱，要办大事，就节省拆迁费用，压低补偿。比如说我拿你一个手机，我要给你多少钱，你这个手机在市场上值多少钱呢？当然，这个在市场上值多少钱可能要有一些办法来解决，去找一些有代表性的手机、各个不同的市场价格，再去取它的平均值，剔除极端过高或者过低价格，来评估它的价格，任何商品都有一个市场价格问题。 [12-16 14:09] 柴强：像政府公布市场差价，今天这个菜每公斤多少钱，这就是市场价。因为你在具体的商店、或者不同的摊位，价格忽高忽低都有。这就是一个保护线，我要强制把你这个房屋征收过来，假设不知道要征收，假设你这个地方不征收，你这个房子大量都是二手房，你这个房子在市场上值多少钱，你不得低于那个，所以市场法也是按那个原则评的。 [12-16 14:09] 柴强：当然，有些不同的地区目前的情况不一样，有些地区低于市场价，当然也有一些地区大大高于市场价，反常的现象也不对。像好多被征收地段的房子比新建的高档商品房还要贵，当然了，这里也有一些误解，是把其他的补偿也摊到这个里面来。这次我看征收条例里面一个在补偿这块更重要的地方，就是把给你的各种补偿分解成每一个部分，每一个部分都有一个科学的量化，不是像过去一样都放在一起，也说不清楚，到底应该补多少、不补多少混淆了，这次把它摘开，做到每一笔应该怎么科学量化。 [12-16 14:10] 主持人：集体土地的这块也是在这次条例中被特别提出来，我注意到集体土地上的房屋并没有纳入到这个条例中来，现在城市拆迁矛盾不是主要的，城市土地开发已经趋于完成，现在主要矛盾应该在农村，如果说集体土地没有拿到这个条例的管辖范围内，拆迁的主要矛盾是不是并没有得到解决？ [12-16 14:11] 柴强：你这个问题提得非常好，这是从过去的体制传下来的，过去是城市规划区内的国有房屋拆迁适用这个征收条例，所以还是国有土地上的房屋征收适用这个。集体土地上的叫做土地的征收，而不叫做房屋征收，那就适用于土地管理法和相应的土地征收的一些办法。过去叫土地征用，现在也改成土地征收了，那个补偿和这个就不一样，不是这套规矩，城市房屋征收的补偿是按照货币补偿，当然的讲，就是按照价值。 [12-16 14:11] 柴强：但是，那个我所了解的，是按照被征收土地的平均年产值的几倍来补偿，当然房屋可能涉及到农民的房屋有一套补偿。严格意义上讲集体土地上不在适用范围内，要改就是改另外一套东西，就是改土地管理法了，现在我听说也在修订，可能有些东西是不是考虑和这方面来衔接。所以，您说的非常对，集体土地上面的包括特别是城乡接合部的，可能相邻的那块土地，有些房子建在国有土地上，你适用征收补偿都是这个条例，如果属于集体土地，就需要另外一套规则，两套规则是不一样的。 [12-16 14:14] 主持人：要分别对待。 [12-16 14:14] 柴强：对。 [12-16 14:14] 主持人：这个征求意见稿规定，被征收人在法定期限内不提起行政诉讼的，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市县级人民政府依法申请人民法院进行强制执行，您认为法院执行强制拆迁有什么难度？ [12-16 14:14] 柴强：没什么难度，征收就是公共利益的需要，他到哪里取得土地，不像一般的动产，可以流动的，有时候一条马路必须要经过这个地方，所以就必须启动征收。所以，对于征收有异议的，无非就是两个，一个是你符合不符合公共利益，如果你不符合公共利益，给你推翻了，你就不能征收了。如果你符合公共利益，就必须要征收，所以在公共利益第一个裁决或者法院来判的话，我个人的理解，就是第一是符合不符合公共利益这个框框，这是一个，我刚才讲的应该比较清楚，如果不在公共利益范围内，你这个征收可能是无效的，如果在这个范围内，应该就是有效的。 [12-16 14:14] 柴强：接下来第二个问题就是补偿了，补偿是不是足额到位，是不是一个合理、公平的补偿，如果这个补偿不到位，那你还要服从这个征收，这时候补偿按照这套规则给你不低于什么东西。如果补偿到位了，你就要服从征收了，并不是说你想不走，或者漫天要价，所以我看这个条例考虑比较周到，就是说对于你确确实实被征收的房屋很小、很破，评估出来价值很少，也考虑到你的基本保障住房问题。我所遇到的很多人，被征收的房屋可能很小，当然你很有钱，其他地方还有很多房子，那你得到的就是这个房屋价值再加上刚才的搬迁费用那些东西，你不能通过这个东西想发大财，也不可能，还是强买，和一般的公共买卖不一样，有个强制性的，为了公共利益，你必须强制卖给政府。 [12-16 14:16] 柴强：当然，卖给政府这个价格给你公道，不让你吃亏，当然你也不能通过这个行为认为你离开了我这个房子可能公共利益其他的干不成了，你不能因为这个东西说我就是要多少，你不满足我就不走，这个东西也没有道理。所以，我的理解是这样的，法院判决就是符合不符合公共利益，在不在这个范围。第二个，补偿到位不到位，如果到位，就要服从这个。 [12-16 14:17] 主持人：还是有很多的客观和公正在里面的。 [12-16 14:18] 柴强：对。 [12-16 14:18] 主持人：那么，在拆迁条例中把第一稿中的因危旧房改造需要征收房屋的，须事先进行民意征询，经过90%以上被征收人的同意，政府才可以做出房屋征收决定的规定取消了。第二稿修改成了保障性安居工程建设旧城区改建，应当纳入市（县）级国民经济规划，是不是意味着我们居民发言权变小了？ [12-16 14:18] 柴强：要看怎么来理解这个问题，这个也是另外一套机制，有两个不同条款，保障性安居工程建设，应纳入年度计划，那就按照这个计划，计划是怎么通过，你这个里面也是怎么一个通过程序。当然我刚才理解的，这个计划要经过人大来通过，按道理还是更严格的，因为你可能通过这个人民代表大会这样一个制度来表达你对这个方面的看法，可以通过人大代表，如果不通过这个过程，你不也是达不到这个目的的吗。 [12-16 14:18] 主持人：其实是更加严格、更加规范，更具有权威性了。 [12-16 14:19] 柴强：对。 [12-16 14:19] 主持人：事实上，早在2007年的时候国务院法制办已经着手研究修改现行的拆迁条例了，经过三年出台的时间仍然难以预告，您认为这里面最大的阻碍是什么？ [12-16 14:19] 柴强：确确实实这个问题难度比较大，包括理论研究，好多还需要再研究，当然这个问题也是社会上非常关注、涉及到老百姓的切身利益，所以我认为政府相当慎重，不是轻易的就把它出台了，如果轻易出台也很快。所以，为什么还要搞第二次的公开征求意见，我所了解的好象也是第一次，其他的法律行政法规还没有出现第二次的。 [12-16 14:19] 主持人：那么既然是第二次向全社会公开的征求意见，我们其实更想听一听来自专家的声音，这个声音可以告诉我们，怎样提出更有效、更容易被采纳的意见。 [12-16 14:20] 柴强：我觉得提意见，要在合理、合法的基础上，当然这个条例正是因为它可能还存在有些没有想到的问题，可能你从当事人方面更感觉到这个条文估计到了，那你可以把你的意见充分反映上去，讲出他的道理，我觉得这样可能就容易被采纳，而不是说简单的我就是不赞同，为什么有这样一个因素在里面。当然，里面的有些规定还要理解透了，可能有些问题已经有了，只是说你自己没有考虑清楚，怎么不吸收我的意见等等这样一些问题。当然，我觉得只要是合理的这种意见，都会有吸纳进来的可能。 [12-16 14:20] 主持人：今天也非常谢谢柴老师到我们中国经济网来做客，在节目结束之前，再跟网友们说几句话！ [12-16 14:26] 柴强：大家好！前面都是谈了我的一些看法，可能不太妥当，希望大家批评指正。 [12-16 14:26] 主持人：柴老师也非常谦虚，听了柴老师给我们的介绍，相信各位网友心里更踏实了，因为柴老师不仅告诉我们如何选择更好的评估机构，也告诉了我们从一个专家的角度来讲，如何提出更好更有效的建议，也希望我们的生活能够通过这个条例变得越来越好，我们今天的节目就到这里，感谢您的收看，下期再见！ [12-16 14:27] |