倪鹏飞：观众朋友们，大家好，欢迎收看“中经两会之夜：房地产长效机制如何建立？”。今天我们非常荣幸地邀请到了两位代表委员，他们分别是：全国人大代表、国土资源部调控和监测司巡视员董祚继先生。

　　董祚继：大家好。

　　倪鹏飞：还有一位是全国政协委员、上海社会科学院应用经济研究所研究员张泓铭。

　　张泓铭：大家好。

　　倪鹏飞：欢迎两位代表委员，房地产问题是百姓特别关心的问题，党中央、国务院也非常重视，今年两会政府工作报告用了将近300字来说明今年房地产的目标和主要的责任。今天请两位嘉宾一起讨论一下房地产的问题。去年中央经济工作会议明确指出，房子是用来住的，不是用来炒的，简称为“房住不炒”，中央表述这个可以说非常具体又十分严厉，请两位代表、委员谈一下如何看待房子是用来住的而不是用来炒的这样的问题。都可以谈谈这个问题。

　　董祚继：房子是用来住的不是用来炒的，这个是对房地产属性的重新定位，进一步说也是对房地产业的重新定位。房子本来就是用来住的，怎么现在会重新提到它的居住属性问题。我觉得这可能是这么多年来，我们对房地产的属性定位确实是有些偏离了它本来的方向。当然，在市场经济条件下，房地产一定程度上也是可以用来投资的，这无可非议，但是不能过度了，如果过度了以后，就偏离了本来的属性。房地产业是国民经济的重要产业，这也是毫无疑问的。但是我们很长时间以来，把房地产当作支柱产业这是值得商榷的，房地产产业链很长，涉及的上下游产业很多，据说涉及到60多个产业，对GDP的贡献也是比较大的，但是我觉得这个问题怎么看待它？房地产业固然对GDP的贡献比较大，但是我觉得它消耗的资源那也是很大的，透支了未来。从它的产品来看，这个房子我觉得它作为GDP的质量也是不高的，对综合国力的贡献可以说也没那么大。我们还可以进一步分析房地产业如果过度发展，对经济、社会乃至政治方面的一些不良的影响。首先我觉得是影响经济发展，房地产业过度发展影响到居民的储蓄和消费，影响到对实体经济的投入，抬高了农民工进城的门槛，影响了新型城镇化，甚至也影响到城镇人口的生育，因为成本太高了。当然也带来经济、金融风险，房地产业过度发展也加剧社会矛盾，扩大了收入的差距，加大了财富分配的不公，也不符合社会正义精神，当然我说的都是房地产过度发展的情况。因为房地产的增值很大一部分是来自土地的增值，土地的增值很多是由于社会的投入，基础设施的改善和人口的集居带来的增值，如果这个增值转化为房价，最后由少数人具有，特别是好房子多的，这也是有违社会正义精神的。所以总得来看，我觉得不宜把房地产业的作用过分的扩大。从国外来看，实际上对发展房地产业也都是谨慎的，甚至是抑制的。

　　倪鹏飞：董代表做了非常精彩的发言，他实际上是对于房地产的定位，房地产的属性进行了重新的表述。房地产基本的定位应该是民生产业，房地产的属性是居住，那么它的派生可能是投资。现在我们为什么强调这个问题？可能主要是因为我们应该定的基本的属性没有站住，派生的变成了基本的了，带来了很多问题，这个对大家是非常有启发意义。这是董代表的阐述。张委员分享一下你的观点。

　　张泓铭：我来谈谈我对这句话的理解，我是高度的赞赏这句话，高度的评价这句话，房子是用来住的，而不是用来炒的，我把它称为2016-2017年的中国金句，道理是什么呢？中央政府把房地产的功能说透了，第一功能是使用，为了民生。第二才是其他的经济功能，对这个问题的认识，我认为是社会上有很多的误解，中央政府这次把它拨正了。对这句话的理解，加上一些我个人的理解，中央说得这句话不仅仅是对个人说的，实际上规劝民众、消费者对于买房的问题，不要蜂拥而上，这是对民众说的，也是对政府说的，政府不能用炒房子、炒地皮来增加GDP。中国现在更重要的问题是第二个方面，地方政府老是把他的发展寄托在房地产发展的前提上，把一个城市的房地产炒热，把城市的房地产价格炒高，所以那句话不仅是对民众说的，也是对地方政府说的。假如说政府和民众统一走中央思想上的路线，我认为十几年调控，可以比较好实施稳定的发展，这是我的想法。

　　倪鹏飞：张委员讲得非常好，他把中央经济工作会议对于房地产属性的定位做了引申的诠释和解读。中央经济会议对房地产定位的强调和明确，像张委员说的两个方面的含义，一个是对政府来说，对政府做好下一步促进房地产健康发展，支持住，抑制炒，指明了方向和任务，同时也对市场发出了明确的信息。因为房子是用来住的，接下来一系列措施要着眼于支持住和抑制炒，那么你再炒房可能就面临更多的风险，收益下降的同时可能就面临风险，对市场下一步的稳定还会起到很好的作用。正是在去年的经济工作会议除了关于房地产地位做了明确以后，还和之前不同的一个方面，就是有了非常明确的决定，怎么来实现这个定位？就是提出了要建立长效机制，并且，这次总理政府工作报告里面也提出来要建立长效机制，我特别想请教两位，两位都是房地产方面的权威的专家，又是一些实际的政策的执行者，你们怎么来看待，或者在你们心目中，理想的长效机制，我们一定要建立的理想长效机制究竟应该是什么样的长效机制呢？还请董代表先说。

　　董祚继：构建房地产健康发展的长效机制，这个长效机制应该是相对于短期的调控措施而言的，更多是从经济措施、基础制度、立法保障这样一些立足长远的，立足资本的措施提出来的，这个才叫长效机制。怎么样构建长效机制呢？当然也是要坚持问题导向的。那就是看看我们现在这个制度和政策里面，出了哪些问题，对于抑制房地产的投资、投机需求，没有起到很好效果的，有这么几个，涉及到了财税制度、土地制度还有规划制度。首先还是房地产税制，就是房地产税收制度，房地产开发和销售的环节里面，涉及到税收的应该说不少，但是在房地产持有的环节，目前没有开征房地产税，房地产持有成本微乎其微，这个要害影响到居民购房还是租房的决策，购商品房和其他投资的决策。这是第一个。第二个70年一次性土地出让制度，意味着把70年的地租一次性的收上来，一方面是要加大房地产的开发成本，成本加大了当然会影响到房价，另一方面也使持有房产它的增值无法调节，在整个这70年当中，土地在不断的增值，由于这是一次性的出让，所以不可能及时调节。第三个土地财政制度，土地财政制度不是成文的制度，是土地招拍挂制度和分税制叠加的产物，但是它带来的负面的影响，就是地方政府对土地财政的严重依赖，由于这种依赖所以导致地方政府对于房地产调控，说不好听的话可能就是“阳奉阴违”，我说的是一些地方。第四个，到期住宅建设用地的续期没有规定，物权法有规定，到期自动续期，没有明确是有偿续期是无偿续期，给居民带来一种感觉，未来的无偿续期是永久产权，这当然会影响了他的购房的决策行为。最后还有一个，空间规划制度。现在空间规划种类比较多，相互之间协调、衔接也不够。这样的话，空间规划影响到房地产市场上的住房用地的供应，由于我们相关规划协调、衔接不利，没有形成合力，导致规划的编制不够科学，实施可能不够有效。这也影响到新型城镇化发展的住房用地政策的落实。我觉得可能下一步构建房地产健康发展的长效机制，就要从上面这样一些针对这些制度来怎么改革、改进和完善的问题。

　　倪鹏飞：董代表是一线工作的部门，对问题看得比较深入、透彻，我认为讲得也非常到位，建立长效机制，就是要问题导向，就是要分析我们现在的问题在什么地方，从房产税，从土地，还有规划三个层面较深入讲了这些问题，提出了一些建议，我觉得很值得我们借鉴和深思，很受启发。张委员，您对这个有长期的研究，长效机制也不是这一次才讲的，应该是讲了好多年了，张委员，很早以前，2009年我们申请了社科基金重大项目，那个项目里面，就是要提出一个建立长效机制，也请张委员参加了我们的开题报告，张委员在那里做了很精彩的发言，现在又过了几年了，又有新的深入研究，分享一下您精彩的观点？

　　张泓铭：主持人是长效问题的先行者。从市场方面说归纳了几个方面，我都是赞成的。我补充一些，长效机制，达到一个房地产市场稳定、健康，尤其是稳定发展的一种工具性的机制。9号我在全国政协大会发言，建立对冲市场异动的制度性问题，我认为是工具性的，刚才说了3个方面根本性的，很有想法，现在市场有异常的波动，去年上半年，全国东部的城市房价猛涨，10%、20%、30%，最多的城市还上涨了更多。二线城市也会跟上，这是一种市场的异动。前些年有些地区房地产跨度过大了，房价下跌，我也称之为异动，我们要有对冲的机制来对冲这种异常的波动，这种波动不是人为的，也许政府部门法令什么时候全国统一调控了，或者哪个省市调控了，达到了一定的水准，它就自动触发了。我们设定一个价值上涨的上限，或者设定一个下限，突破了上限，跌破了下限这个机制自动触发，不要人为再去安排，反复商量来商量去，时间很滞后。我们用什么工具对冲呢？根据这十多年房地产调控当中，所谓的组合拳、多管齐下，一般有两个经济杠杆，一个是金融的杠杆，再有就是税收的杠杆。我想金融的更灵活，一个是首付率，第二个房贷的的利率，央行规定的利率上面可以由浮动，对冲就有空间了，比如说某一个城市的房价突破了10%，假设，一个月突破了10%，肯定要受到调控，这个机制就自动触发，提高首付率，或者提高房贷的利率。假设某一个城市快速的下跌，跌破了多少的界限，我就自动触发，首付率降低了，房贷利率又放大了等等。我建议建立这样一个对冲异常波动的一个自动的机制，自动触发的。这是一个想法，当然也不是根本解决的方法。但是如果假设这样一个工具性的机制能够成立的话，双向对冲。对冲过分往上也可以对冲过分往下，这种对冲符合因城施策的要求，而且比较灵敏，比较快速的启动，所以可以在一定时期，达到市场稳定的要求。至于根本性的问题，市场长期和根本性的稳定，更多的方面来解决，我提了一个小小的想法，工具性的机制，自动对冲机制，这是我的想法。

　　倪鹏飞：两位代表委员就房地产长效机制讲的非常精彩，我的理解房地产的长效机制，实际上是基于房地产的基础制度所形成的利益和机会所引导的，确保房地产市场长期稳健发展的市场主体和政府之间的相互作用的关系和积累，这个机制不是制度本身，是市场主体之间的相互关系和相互作用的积累，但是是激励制度，制度安排了以后，形成一定的利益和机会，那些市场就会追逐那些利润，我们要安排的制度让它在追逐利益的过程中发挥相互的作用和关系，实现市场长期稳定健康发展这样的一个机制。过去，那些制度安排，形成的利益机制最后形成它们相互作用的机制是导致市场波动的不稳定的因素。因此，我们要改过来，其实它是市场机制。

　　刚才两位代表委员，我说非常精彩的，我给大家分析讲一下，其实是从两个方面，是从条条和块块讲的。如果从条条讲，可以概括5个方面，财税、金融、土地、住房本身还有法律。我们也可以从块块讲，房地产机制其实是包括两大块，一个是市场机制，市场调节机制，三大方面，分别是价格、供求和竞争。现在我们实际上就是没有保证这三大机制正常的发挥让市场发挥。另外一个是政府调节的机制，也包括三个，监管、调节、保障。张委员讲得特别好，他是讲这些方面的调节，调节要作为工具，根据这个市场主体，根据市场环境的变化，根据一些变量的变化，自动会出一些对策方面来。比如说，金融方面的，当银行房地产贷款占总的贷款达到一定的比例以后，央行的存款准备金率应该达到什么样的程度，给你调整，还是给你下降，等等包括利率都可以做这种调整。这个是将来可能要进一步采用的，当然房地产的长效机制建设是任重道远的工作，实际上包括了很多的方面，我们肯定要一步一步来，当然我们要拣最重要的最急需来一步一步推进。现在大家期望得比较多，一讲长效机制就聚焦到房地产税上面来了，房地产税确实有一定这方面的功能，刚才说的投资的冲动这个问题，实际上与没征这个税有很大关系。房地产税不仅是调节房地产市场的功能，还有其他的功能。借这个机会也讨论这个问题，向两位请教，两位一定有好的观点给大家分享一下？

　　董祚继：开征房地产税的问题，涉及面非常广，千家万户，既是重大的经济问题，也是一个重大的社会问题，政治问题，所以大家关心是很自然的。从政府这边来说，如何处理好控房价和去库存，这就是一对矛盾。比如房地产税制如果安排不合理的话，你把房价这匹脱缰野马拉下来了，但是让三四线城市去库存困难了，这是一对矛盾，怎么处理好，对政府来说当然是要考虑的。如何处理好保发展与保民生的关系，房地产税制安排好了会促进发展，有利于保障民生，但这里面涉及的方面也是非常复杂的，弄不好的也可能制约实体经济发展，影响财政储蓄，如果税负过于轻的话有可能也没有多少效果。这是一个如何保发展和保民生的关键的问题。还有当前发展和长远发展的问题，政府在考虑税制的时候，既要考虑当年的发展能够稳增长，保持经济的稳定增长，应对经济下行压力。同时也要考虑长远的持续发展，对政府来说他要处理好多方面的关系，不是简单的就设置一个新的税种。况且我们在房地产开发和销售环节已经有不少税种了，如何调整好和已有的税种的关系，都是政府要很好考虑的。对于老百姓来说，关心房地产税这也是很自然的事情，这里面我倒是觉得我们一定要懂得这个道理，对于拥有房子多的人，房子好的人，房地产市场健康发展对你们来说可能是非常有利的，意味着你的房子你的产权一直得到比较好的保护，一旦房地产市场真的崩盘了，那作为你来说，影响也是非常大的。所以，对房子多的房子好的这些人来说，他应该也欢迎建立合理的房地产税制。对于房子少的人，只有基本住房的这些人，我相信未来的房地产税制安排会照顾这一部分人的利益，不会增加他的经济负担。对于现在还没有房子的人，我觉得那可能就是更是福音，对他们来说也许未来不需要付出那么高的资金就能买到住房。

　　所以我觉得政府要把这个关系处理好，大家都要从房地产怎么持续健康发展这个角度来看待它，这个是让全民都受益的事情，这个事情确实关系到广大人民群众的根本利益，确实需要处理好。

　　倪鹏飞：董代表对房产税和相关的税制问题讲了自己的看法，我觉得非常比较全面，既有自己的观点，也充分考虑了各方的考虑，决策者都有这种思维。张委员，我相信您对这个问题是有深思的？

　　张泓铭：对这个问题也有经常性的考虑，董代表的意见，作为政府管理人员，考虑的改革、发展稳定民生和发展的关系，都在考虑之内，把种种复杂的关系归纳在这一个大的题目当中，对我也有启示的作用，我对这件事情是抱着肯定的态度，从民众的角度看，房地产税对市场到底有什么影响的问题，我想稍微有一些展开，因为其中有很多的误解。我觉得房地产市场的运行，更直接说决定房价是什么呢？供给一端、需求一端双方很多的博弈，要在经济学上达到均衡，税仅仅是其中一种因素。它是影响价格的一种因素，而这种因素是有实质性的影响，但不是决定性的影响。假设，房地产税推开的话，即便是从一种低税率起步的话也会对市场有冲击的，我相信短期内会对市场有冲击。但是从长远看来，它带来的作用，回归它的本性，房地产价格决定了本性，许多因素决定的，不会说对长期的房价的稳定造成冲击，我对这个问题的看法没有一般理解那么紧张。

　　另外我有一个想法，房地产税从理论的角度我认为已经没有障碍了，从技术的角度也没有什么不可克服的困难，基于人们的恐惧心理，或者是一部分利益相关者的一种恐慌而已。这就是我的想法。

　　倪鹏飞：刚才两位代表委员讲的给我一个提炼的态度就是，关于房产税是理性、建设性的。总得来说是要考虑各方各面，但是，征收房地产税可能是一个大势所趋。再展开一些，既要考虑到各个方面，达到一个最优、最有利的选择，又要坚定不移实施这样的方案。咱们能不能稍微展开探讨一下，究竟什么时候征合适？究竟起征点放在什么位置上合适？或者究竟在哪些区域里面先征或者是后征这个顺序应该是什么样的情况？咱们能不能有一些这样的讨论？

　　董祚继：我个人的观点，房地产税征收宜早不宜晚，当然政府需要把我刚才说的几个方面要考虑周全，要做好制度的设计，在这种情况下再推开。但总体来说，宜早不宜晚，我们房地产市场上很多问题，如果再晚了，越积越多，越到后面解决起来难度会越大。至于你刚才说的起点是高还是低的问题，倒不完全是起点高和低的问题，主要是处理好跟几个方面的关系，特别是处理好土地出让的关系，70年代土地出让金是一次性交纳的，老百姓已经出了相当大一块负担了，我们再征收房地产税，跟土地出让金是什么关系，我个人觉得在起步阶段，至少在我们现在能看得见的时期，房地产税应该把出让金那块刨掉，大家已经交了土地出让金，有人说是土地出让金是土地所有权经济的体现，是一种所有权、使用权经济关系。首先，房地产税是强制性的，作为一个政府强制性要收取的，两者性质不一样。固然这个房地产税和地租性质是不一样的。但是，对老百姓来说，不管以税的名义还是租的名义，都是羊毛出在羊身上，都是由他负担的，如果没有之前的土地出让金已经交了一部分，像国外一样，普遍都是1%-3%的税率，我们既然已经交了这块，那就要考虑这块事情，相应要降低。

　　还有一个未来的税率或者是税负水平，需要与我们现在房地产开发和销售环节已有的这些税费的安排要做好衔接，不能够过多的加大老百姓的住房的负担，尤其是不能转嫁给一般的消费者。可能未来更多的是一种税收结构的调整。

　　倪鹏飞：开始的时候要着眼于针对投资和投机这个方面。

　　董祚继：对。就是持有环节要适当的增加，但是你相应的把前面的有一些要适当的调整下来。这些关系处理好了，再来考虑税负水平相对好办一点。我就这个观点。

　　倪鹏飞：董代表虽然没有给出明确的标准，原则确实是我们在研究和实施的时候特别要小心注意的。张委员怎么看？

　　张泓铭：我很赞成这位嘉宾讲的，房地产税这个问题要早推出比晚推出这样的基本的看法，我很赞成的。我想补充一点，我前面说过，房地产从理论的角度上我认为是不存在障碍的，我们交了土地出让金，土地的所有权是国家的，我们住在国家的土地上，所以，这个要不要收，这个不存在障碍。我认为，我们交了土地出让金，支付了土地出让金，我们获得了使用权，这是土地的使用权，地上我们有房屋，这是一个权利的包，这个权利的包，买下来的时候是100个单位，然后这个权利包也变化了，我现在看到的变化这个权利100元，价值一直在上升，就是说我买了房以后，其实我们实物没有变，价值一直在变化，我们更可以理解，财产一直在增加。税是什么？税是国家跟民众之间的财产再分配，既然财产增加了，我说我要切割一点是可以的。这个问题上，土地的所有权是国家，我们只有使用权这个问题上，不构成我们国家征收房地产税的理论障碍。这是我的一个想法。

　　下面一个想法，我完全同意这位嘉宾说的，作为民众来说，你已经收过一次费用，现在收税这都是国家收的，言下之意，你再收我的钱要适度、适量，重新分配我的财产要适度适量，小步迈进，稳妥起步，一开始实行低标准，甚至我们民众完全是用于一个家庭在标准以内居住水平我们要免掉这种税，超过这种标准的我们是否可以收房地产税，而且开始的时候什么标准，尽量不要引起社会大的震动，甚至民众心理可承受的范围以内，经济上也大体是这个设计，这就是我的想法，稳妥起步。

　　倪鹏飞：两位代表委员关于房地产税征收的法律基础和征收的原则，都是高度的一致，互相补充，是非常难得。

　　我是做房地产问题专业的学者，我在研究房地产的时候，有一个非常强烈的体会，关于中国的房地产有三点，第一个是全民关注，不是一般的关注，是特别关注，长期持续关注。第二点，我们的研究，特别是去年房地产个别城市出现了房地产热，它实际上是市场主体合作博弈，共同导致的结果，大家都想去分一杯羹，导致了这样的问题出现了。第三点，我体会特别深的，虽然大家都很关心，都想从房地产得到消费、投资的福利，但是都有一个非常重大的期盼，无论是老百姓还是官员，还是企业家，都希望中国房地产长期可持续、平稳的发展，总得来说房地产要健康发展下去，不要出了什么问题。要对中国经济有积极的贡献，不要拖累了中国经济的发展。这既是大家的期盼，也是一个很重要的问题，我想两位一个是政府官员，一个是资深的学者，对这个问题也肯定有自己的深思，中国的房地产健康发展的理由、依据在哪里？我们会不会出现日本的那种情况？因为现在有很多的舆论，有这种担心，二位谈谈我们会不会？为什么？

　　董祚继：中国目前的房地产市场的情况和当年1991年日本房地产泡沫破灭以前的情况有相似之处，但也有不同的地方。日本的房地产泡沫是在1991年高峰以后破灭的。在那之前，有相当一段时间，也是房价高速上涨。从1985年底到1990年初，短短4、5年之间，地价曾经上涨了200%。日本有一个说法，日本人多地少，所以土地是不会贬值的，地价只会上涨，在这种说法的带动之下，企业也是见到地就要，地王也是频现，这是当时的一个情况。另外一个情况，认为东京的房价不会下跌，理由也是东京是世界大都市，日本就这么一个东京，全国的人口都往东京流入，谁要说东京的房价会下跌，在之前也是不可想象的。但是这种情况，的确就发生了。1991年房地产泡沫破灭以后，之后20来年，房价跌幅可能达到了三分之二。而且给国民经济造成了很大的影响。20年时间里日本的经济始终处于低迷的状态，过去不是有一个说法叫“失去的20年”么。日本的这种房地产泡沫以及泡沫破灭的教训的确是值得我们深思，也给我们警示。但是中国的房地产市场跟日本相比，我们的一二线城市房价飞涨，地王频现，杠杆过高，这些情况跟日本有相似的一面，但是中国有不同的地方，一个是我们的人口基数更大，日本就1.2亿人口，中国人口是日本的10倍以上，日本的城市化水平，房地产泡沫破灭的时候，城市化水平达到77%，这个是相当高的水平了，而且人口老龄化也出现了。我们现在中国的城市化水平，到2016年底，我们的常住人口城市化水平才是57.35%，户籍人口的城镇化水平才是41.2%。我们城镇化还处于中期，还有较长的路可以走。这个情况就不一样。

　　第三个，我分析，我们现在房价过快上涨主要是发生在一线城市和部分的二线城市，没有演变成全国性的总趋势，三四线城市不仅房价没上涨，去库存还挺困难。我们现在的状况不是全国性的趋势，还是可控的。

　　第四点，我们还有土地公有制的制度优势，具体不过多展开。在这个方面，我们政府是可以更多作为的。

　　这样说起来，我总得结论就是对于日本的房地产泡沫破灭这个教训，咱们要从中汲取，但是我对我们这个制度还是有信心的。

　　倪鹏飞：董代表讲的非常清晰了，我就不赘述了，请张委员就这个问题谈谈你的看法？

　　张泓铭：日本房地产泡沫的破灭是影响深刻。中国现在的房地产的泡沫也有相当的程度，当然有东部和中部、西部的区别，但是也有相当的程度。那么，未来中国的房地产泡沫，它的前景如何？它的危机性如何？中国跟日本有相似的地方。按照世界上各个国家房地产泡沫破灭的基本的共同的规律，房价涨得太高，脱离了本来应该有的这种水平的话，经过一段时间，终要下来的，房价大面积的下降就是泡沫的破灭，这是一个普遍的现象。具体分析日本的泡沫破灭，主要有导火线，经济上的导火线，当时日元迅速升值这是导火线，反过来，我们有没有使我们的房地产泡沫马上破灭的导火线，迫在眉睫的危险有没有？我认为现在还没有。导火线主要在哪里？我们政局是稳定的。第二我们国际关系复杂，但是大体是稳定的，第三我们经济发展速度虽然下行，但是是正的增长，我们还是在增长当中的。这三个方面大体是稳定的，现在没有导火线马上点燃所谓的泡沫，没有迫在眉睫的危险。当然我们要注意防范泡沫的扩大，所以，最好的方法我们应该是软着陆，保持市场、价格的稳定，尤其是价格的稳定，国民经济继续增长的时候，我们保持房地产价格的稳定，或者说我们纹丝不动，国民经济的发展，整个财富的增长，国民经济各种架构关系在变化当中，价格的稳定就是相对的缩小，这是比较好的方法，软着陆可能是比较好的方法。

　　倪鹏飞：两位的观点结合在一起的话就是一篇很好的策论，关于中国未来房地产健康发展很好的策论，其实就是两点，第一个判断是我们现在和日本不一样，但是日本的情况我们要警惕。第二，我们现在要采取切实有力的措施，来使房地产泡沫这种倾向不至于扩大，并且逐步得到吸收。我们才能避免日本或者其它国家因为房地产问题对国民经济造成不利的影响。

　　我们讨论了一个非常大的大道理，现在我们回到现实来。许多的年轻人，现在买房、租房等等很多是年轻人的事情，他们的刚性需求很迫切，很旺盛。想请两位作为一个专业的分析，不是从其他的观点，只从专业的观点来看一看，给年轻人建议建议，究竟是租房消费好？还是买房消费好？还是又租又买好？尤其是一二线城市，或者说我们对不同的城市都可以做一个建议？董代表您先来。

　　董祚继：给人建议，特别是给年轻人建议，是比较危险的事情。弄不好会吃力不讨好。古语也说过，人之患在好为人师，说得不对的话这个事情是比较危险的，尤其在这种敏感的问题上。不过主持人既然这么说了，我还是很想结合我自己这么多年的体会，我还是说一点内心的真心话。中国人传统是喜欢买房，这种传统不好说它一定不好，但是这种习惯不一定和现代社会相符了。在一二线城市房价这么高的情况下，年轻人尤其是原来家境基础不是很好的，对于是买房还是租房，我个人觉得还是要慎重权衡一下，如果你个人，比如说你的收入水平还比较好，家庭也能支持，买房也可以，如果这些条件不是很具备的话，我倒觉得不要过高的举债去买房。我前面说了我对中国房地产市场总体上还是有信心的，但是我们生活在现代生活里面都要有一定的风险意识，况且举债过高会影响你的生活品质，也会影响到你在其他方面的学习、专业方面的投入、投资，会影响你进一步的发展，你背着沉重的购房贷款的负担，其他的很多事情想做做不了了。与其这样，不如现在先租房，然后等到将来事业发展了，经济条件改善了，我还可以继续买房，这个是站在个人的角度来讲。从国家来说，也不提倡大家都挤在一线城市，其实很多的其它城市发展空间也都挺大的。我这个意思是，除了租房、买房之外，还可以考虑我眼前在哪里发展，现在社会人员的流动性也是比较大的，不一定非说我就想一辈子就在这个地方待下去，这个倒是可以全面的权衡一下。

　　还是回到最前面说的，因人而异，个人的情况不一样，根据你自己的情况来确定。

　　倪鹏飞：张委员，你比较有经验，现在上海是什么情况？

　　张泓铭：上海的房地产市场情况跟北京是类似的，这两个城市是难兄难弟，年轻人住房消费，有一个规律性的现象，这个规律现象是由他的经济收入水平决定的，一开始他一定是通过租赁解决的，随着年龄的解决，职位的变迁，收入的提升，逐步积累他能买房，才买得起房。或者到年龄更大，他可以租好房。这是一般的普遍性的现象。当前中国有一个特殊现象，这十几年，中国的房价尤其是一二线城市房价是长期、快速的上升。这样一种上升把我们年轻人心理打破了，也冲击了一般人的消费的习惯，一般消费的规律的。住房是租还是买，还是由你的经济能力决定的。所以我们不要从政府的角度看问题，房价要稳定下来，使更多人消费得起。而是作为我们个体，年轻的个体，我们要很客观地面对这个市场，我的经济收入的能力通过市场能不能匹配，我买不起房，我可以租房，北京、上海的租赁市场很发达，当下住房价格那么的高，用经济学的观点来看，租和买，租远要比购买是划算的。假如你没有能力，不要过于焦躁，不要刻意买房，假如你有这个能力，买房也是可以的。这是我的想法。

　　倪鹏飞：两位的精彩发言对于年轻人来说是金玉良言。时间过得真快，我是感到特别的荣幸，今天能与两位代表委员度过一个令我终生难忘的中经两会特别节目。虽然我晚上没有吃饭，但实际上我是吃了另一顿饭，一场思想的盛宴。两位专家在很短的时间内就房地产的健康发展问题，从理论到政策，从宏观到微观，从定位到采取具体的措施，到对未来中国房地产市场和房地产业的判断都做了非常精彩的发言。给我的印象就是很多问题也是比较尖锐的，但是他们都没有回避这些问题，没有谈话的权术，说的都是真知灼见，而且很多的分析都是从理论出发，张委员是一个大家，他讲的都是从理论出发，董代表也是从理论出发。所以分析起来，逻辑非常严谨，娓娓道来，层层递进分析。到最后对年轻人究竟是买还是租，究竟是在什么时间买和租都是做了非常巧妙、在理的分析和设计。我相信大家听了今天的交流会谈，也是一个思想的盛宴。

　　特别感谢董代表和张委员两位代表委员，在百忙之中抽出时间来参加这样的中经两会特别节目。这也是两位建言献策，关心中国发展，支持中国房地产发展的一个最好的行动，感谢。

　　董祚继：谢谢主持人，谢谢观众。

　　张泓铭：谢谢主持人，谢谢观众。