主持人：张委员讲到政策本末的问题，这里确实有一些值得反思的地方。第二个问题，刚才李总在讲去杠杆、加杠杆关系的时候讲到政策，去年年底包括今年初也出了很多相关政策，比如降低首付、调整二房标准、降低利率等等。各地方政府还在降低契税、营业税等等政策，这些都是我们看到为了去库存采取的措施。目前来看，两位专家怎么样评价，政策是否已经取得应有的效果？应该好像也带来了一些其他的问题，二位如何评价。

　　李晓林：前一段中央去库存的举措非常正确，从宏观经济看去库存没有问题，也出台一些利好政策，比如刚才你说的首付贷、去税收等等，对行业一个是保护，再有是有利于行业的健康发展。特别是北京、上海、深圳这样的一线城市非常明显，发展非常快，就是政策利好的原因。

　　像北京、上海这样的城市，土地稀缺，咱们都知道北京市五环以内的土地特别少，上海外环以内的地特别少，深圳核心区也特别少了。另外这些城市是外来人口聚集的主要城市。北京市政府公布的数据，每年有60万人进来，他们就是刚需，要吃要住。最起码他们要租房，现在的北京人把房拿出来给他们住，他自己就要改善一下。刚需拉动改善性需要，再加上股市不太好，其他投资项目利润不清晰，大家有可能拿钱出来做房地产投资，刚性需求拉动改善性需求，加上投资性需求，三个叠加在一起了，再加上政策利好，远期看土地资源稀缺，这就是主要原因。

　　三、四线城市不是这样的。现有人民居住情况还是不错的，改善性需求有，但是刚性需求和投资性要求相对会比较少。目前现有政策调整他们去库存可能会有一些慢。在三、四线城市，以及一些二线城市能不能给一些更好的政策解决来解决这个问题，我们也曾经进行了一些调研。比如东北老工业基地的一些地方，我们去过牡丹江和佳木斯两个市，都是几百万人口，很不错，从这些年的情况来看还很好，他的房价没有泡沫，他们普通商品房才卖3000多，好一点4000多，一般3500左右，东北的房子墙要厚，因为冷，采暖各方面的设备费用比较大，他才卖3000多一平米。你想想成本很高，利润很低，这种房子的产品泡沫很少，我们在调研的时候发现当地有一个风俗习惯，农村女孩嫁人不要几大件，而是要求城镇里一套房子。房子可以是一居室，如果按照平均价3500元，60平米来算， 总价才20万左右，按照现在的首付原则，是将近2成首付，也就是首付3-4万元。这个地区有这种需要，而且没有泡沫。我反对零首付，这样的杠杆银行风险太高，我更反对首付贷，等于是没花钱，还是零首付。如果能够把银行按揭降到一成最好，拿1、2万块钱就可以完成买房结婚居住的需求，房地产最怕有泡沫。现在有几十万亿，大部分是银行的，如果在这方面加一点杠杆，我估计能去一大片库存。

　　政府购买保障房是最好的时机，因为这么多的房子卖不出去，我建议开发商降一下，不能都指着政府，开发商把房价降一降，中央有支持保障性住房的政策，地方政府要作为，拿钱来买一批，用于保障性住房的库存房。这样开发商降一点，政府买一点，就可以解决贫困地区的需求。一部分让年轻结婚的刚性需求，有刚性需求的人很多，但是他们却没有买房的能力。像北京，有刚性需求的人太多了，但是哪有钱买房子，地方也是一样。政府买一点，开发商降一点。用加杠杆的原则，大家一块上，这样有可能促进三、四线城市去库存的速度，我是这样理解。

　　主持人：谢谢李总，李总讲的差异化政策还是很有意思的。前一段时间，央行在降低首付的时候，也提到商业银行可以根据自己的情况，做一些差异化的改变，差异化政策到底怎么实施。张委员，您怎么看这个问题？目前咱们政策取得什么样的效果，有什么样的障碍，哪方面有可以改进的地方？

　　张泓铭：有关部门出台两方面的政策，第一，降首付。降契税、营业税的政策，就是鼓励需求一端的政策。应该说，这是针对房地产市场，整个2015年，甚至包括2014年第四季度，中央政府都出台了一些鼓励房地产市场需求的政策，包括宏观金融政策，都有了。降准、降息都有，累计起来推动市场需求一端。加上今年2月份两道政策，我们完全有把握认为，政策对推动房地产市场的需求，是有作用的。无论一线、二线、三线全面起作用。但是问题是程度不一样。刚才所说超一线城市，2015年已经很热了，到两道政策出来以后，更催生了热度。还有很多三、四线城市，这把火烧的够不够，我们需要观察一段时期。如果一线城市温度够了，有过热的话，我们是不是撤一点。三四线城市加一把火没问题，这就是李克强总理所说的去库存当中“因城施策”的问题。

　　主持人：刚才李委员和张委员都讲到加杠杆的问题，去库存并不是说一味的去杠杆，同时有的地方还要加杠杆。目前操作过程已经有加杠杆的情况出现，银行在没有降低首付的情况下，有一些首付贷已经出来了，沈阳曾经出台了一个很短的政策——大学生购房零首付，这就是对特定的人群加杠杆，加杠杆动力不一样，有的是民间资金，有的是政府的推动。我是研究银行的，从银行的角度来讲，这种东西可能存在一些风险，不知道两位委员怎么看待加杠杆的特点，怎么样能够更好控制它，或者说更好把握加杠杆的过程。李委员先来。

　　李晓林：中央提的“三个去”没有问题，因为我们存在一些问题所以提出“三个去”，但是在执行层面上需要研究。我觉得产能过剩的行业应该去杠杆，在煤炭、钢铁、水泥行业的生产过程去杠杆是对的。在去库存上应该是加杠杆，用杠杆帮着去库存。我觉得去杠杆上，产能过剩配杠杆是对的，但是有一些高科技领域、环保产业、文化创新这些需要发展的应该加杠杆了，有去有加才符合我们现在的结构调整。去库存应该适当加杠杆，去杠杆可能是不太适合的。

　　主持人：张委员怎么看？

　　张泓铭：去产能、去杠杆、去库存、补短板、降成本——这是中央经济会议提出的今年我国经济工作五大任务。对于去杠杆的问题和房地产问题联系起来，可以稍稍仔细的讨论一下，理解一下去杠杆是一件大事。2008年开始美国金融危机以后，提出新常态的观点就是全世界去杠杆，新常态主要的特点是新杠杆，我是认同世界上去杠杆的大背景。现在我们去杠杆，我们去杠杆的思想观点是符合世界经济发展大势的，总体上我们在经济当中要去杠杆，去杠杆程度我们可以研究，但是大势是去杠杆，这是一个大前提。

　　结合房地产库存的问题，我认为要仔细的分析。这里还要因地制宜，如果是库存很严重的地方，对需求一端要加杠杆，我们要推动需求消化库存。对于供给侧恐怕要适度的收紧，库存那么大你还要加大施工就更糟了。杠杆有加有减——加需求端杠杆，减供给端的杠杆。

　　对于已经过热的一线城市要倒过来干，对需求者也许我们要稍稍的收杠杆降杠杆，对于供给侧，房地产市场形势很好，供不应求，我们应该适度加大杠杆。在总体减杠杆前提下，我们要区别对待不同的地区，需求两端要有不同的对策。

　　主持人：加杠杆减杠杆不是绝对的。

　　李晓林：绝对不是一个去杠杆可以解决的。我和张委员的意见还是比较一致，有的地方要加，有的地方要去。

　　主持人：看起来是非常复杂的。

　　张泓铭：组合很多。

　　主持人：大家知道最近几个星期以来，互联网金融创新首付贷大家已经看到，至少目前非常关注，而且在城市里作为投机的一种手段，好像使用还挺广泛。我不掌握具体的数字，央行两会期间新闻发布会上专门提到首付贷，目前定性不太好，有点违法的嫌疑。这类产品看起来某种程度在加杠杆，替买房者加杠杆，目前的范围到底是很广泛普遍的现象，还是局部地区的现象？它的危害，或者说它的影响会有哪些？我想大多数人对这个并不是很熟悉。两位委员给我们大概的介绍一下情况。

　　李晓林：首付贷是最近一段时间出现的情况。这就是变相的零首付。前不久沈阳想出台一个零首付，第二天政策就腰斩了，沈阳市政府也说是在探讨，我是不同意零首付的，这样容易引起次级债危机，美国就是反面教材。零首付肯定是走不通的，有一些中介和机构就想出一个规避零首付的方法，就是首付贷，变相的零首付。这样容易引起金融风险，如果波及面大了，容易危害我们整个金融体系。有的地方房价有泡沫，还没有吹破，但是变相零首付了，你首付都是贷款解决，一旦房价跌下来银行资产就坏了，就会引起类似于美国次级债危机的金融风险出现，所以赶快要制止。

　　主持人：从房地产健康发展角度来看，这类产品不利于市场长期稳健的发展，过度透支了未来的发展。

　　李晓林：首付贷还有点违规。

　　主持人：昨天央行负责人讲，像这类机构大多数不具备贷款资质。正常来讲，我们国家贷款机构是要拿金融资质的。张委员有什么补充吗？

　　张泓铭：刚才提到首付贷，除了正规的金融机构给予贷款以外，民间机构，严格说是非金融机构也给予贷款，实际上是变成零首付或者极低首付，这是有风险的。首先这不符合我们国家的法律，因为我们国家不允许没有金融牌照没有金融资质的机构放贷，这在法律的层面就否定了。其次，它的危害还是很大的，最鲜活的样本就是美国次贷危机，用国家担保的形势让没有购房能力的人买房，后来通过金融衍生产品导致危机，追终溯源就是买房极低贷款造成的，前车之鉴我们一定要防范。

　　分析一下这个问题，现在我们国家规定首付比例是25%，这是正规金融机构提供的贷款。民间的零首付实际上也是来自于金融机构，最后也会传递到金融机构里，所以危害是一样的，所以我们不赞成。