由《中国企业家》杂志社主办，中国企业家俱乐部联合主办的2011(第十届)中国企业领袖年会12月10日--11日在北京国贸大酒店隆重举行。以下为年会互动论坛——地产业的“突围”与回归的详细内容。
嘉宾主持白万纲：各位早上好！众所周知地产行业现在有一个非常复杂的问题，中央为此非常地头痛。正如你们所知道的，限购令不只抑制了投资，也把刚性需求抑制了，我们的金融政策、货币政策、限购政策也抑制房产投资和供给。有人把这个情况叫做双冻结、需求被冻结、供给被冻结。但现在最可怕的是，限购令一旦松动，地产价格有可能会出现报复性地反弹。温家宝同志前不久罕见地提出我们要把地产价格调低。而且李克强同志前不久也出现了这样的指示。中央财政工作也提出预调加微调。在这样一个大背景下我们召开这样一个会非常有意义。
请允许我介绍一下今天到场的嘉宾。坐在我身边的是漆洪波漆总，新地集团有限公司董事长。接下来是屡次在房产行业出现一些风波以后出来代表政府讲一些观点性话语的秦虹女士，住房和城乡建设部政策研究中心主任。金典集团董事长张宝全先生。著名的朗诗集团董事长田明先生。盛世神州房地产投资有限公司的张民耕先生。北京东方城质地股份有限公司总裁张诚先生。
第一，我想请在场的诸位逐一地介绍一下自己和自己的公司。
第一个问题是介绍一下他们所知道的、他们所感知到的、听到的、看到的、身边的、地产圈的朋友们目前的日子过的怎么样。
漆洪波：我是青岛新地集团的，我们主要是做商业地产。在青岛、苏州、南京、南昌、沈阳和上海这几个城市有一些项目，包括有写字楼、酒店、商场和一些精装修的服务式公寓。我们在这一轮调控里自己也遇到了一些困难，流动性的困难。因为我们在金融配合比较差的情况下，特别是去年整个一年的银根的紧缩对企业的经营造成了一定的困难。我们感觉主要的问题看起来像我们这样的企业可能还算比较好一点的，大部分的企业如果是在2008年的时候拿了一些比较高价的地，又是用信托或者是其他的方式拿的地，预测是通过在2010年、2012年的房价高涨以及快速销售来偿还信托积极的情况下，这种压力会非常大。我们看到遇到最大困难的企业是这样一些企业。但实际上，房地产企业因为是在一个链条上，可能更加值得注意的是相关行业的影响。包括目前很快就要过年了。过年了看到了一些跟房地产服务性企业包括一些工程公司和设计公司、一些材料供应商，他们可能遇到的困难是更加大的。因为他们同时服务很多个地产商。大家普遍性的问题一定会在他们那边有更集中的反应。这是我们看到的情况。
秦虹：大家知道我工作的单位是住建部政策研究中心，是一个事业单位，实际上我们本身并不是公务员，我们就是事业单位，而且我们的事业还是比较特殊的事业单位。我们的研究是政策研究，很注重政策出台后市场的变化。所以我们的研究不一定是研究政策本身还更多的是研究政策带来了哪些市场的变化。这个市场的变化需要带来哪些新的政策的调整，没有任何政策决策的职能。
嘉宾主持白万纲：你们的政策研究能反过来影响中央政策的出台吗？
秦虹：我想决策的过程来自于很多的政策建议，我们不能说我们的政策建议能影响决策。政策决策服务的信息源太多了，我们不认为我们能够影响决策。但是我们非常贴近市场，我们每年做大量的调查研究，来了解政策出台之后市场有哪些变化，只是客观地反映了我们的情况。
最近我们了解的市场大概是两种情况，一种是购房者从10月底、11月底开始可以说全面进入了观望的状态。我们在观察数据的时候，其实市场的反应和数据是一致的。在10月之前，今年的前三季度非限购地区成交面积的同比增长速度是非常地高的，达到了17%。限购地区成交面积的增长速度受到限购政策的影响，增长速度是慢的，前三季度只有1%，到10月份的时候已经是负增长了。但我们看到10月底、11月初非限购地区也进入了一个观望的状态。这是市场的一个情况。
第二，开发企业现在比较悲观，多数企业有一个过冬的思想，为什么企业会有这样的想法？我觉得我们兜售调控政策调控市场是这样的状况。以我们的角度来理解，影响房地产市场的是两类政策？一类政策是调控政策，就是限购、限贷、限价、温和性内容的调控政策，这个调控政策对市场影响大不大呢？有影响，但主要影响在限购地区，现在全国有47个。还有一个政策不能叫调控政策。还有一个政策是货币政策，这是针对CPI 和外汇占款以及全社会总供给和总平衡的关系进行的。但由于房地产行业是资金密集型行业，全产业链对资金的依赖度都特别大，所以企业受到的影响就特别地明显。我现在判断实际上货币政策对房地产企业的影响是大于限购的。因为企业现在是在资金问题上是未搜集。一方面开发贷很难拿到。另一方面个人住房抵押贷款由于 银行总额度收紧，放个贷的总额也有限，所以把房子卖出去也很难拿到个人的回款。一个资金密集型行业资金断流了，日子一定是很难过的。直接融资和信托基本上叫停了，没有很大的余地了。实际上货币政策不是针对房地产来的，但对房地产的影响特别大。这就是目前观察到的一个情况，所以不能笼统地说调控政策影响这个行业，实际上影响房地产的是两类政策，一类是调控政策、一类是货币政策。
张宝全：金典集团是一个跟房地产渐行渐远的企业。因为我们现在做的度假酒店在全国连锁。2007年的时候中国地产最火的时候，或者说民用住宅最火的时候，我们从那时候开始转型的。当时转型的时候别人觉得很奇怪，今天却有很多人很羡慕，觉得你是不是知道下面要紧就开始跑了。我想房地产这个行业就是自娱自乐的，一到年底的时候小台大戏此起彼伏，今年确实不一样了，台也少了戏也少了。我想这可能就是今天地产的状态，无论企业还是企业家。会议主持人说过你周边怎么样，大家的表情怎么样。我想表情可能都是愁眉苦脸的，自娱自乐的人还是少了一点。另外一个是地产调控对中小地产商的影响，很多人认为是对中小地产商的影响是很大的。实际上我认为这次政策对中小地产商的影响比大型地产企业要影响小。 一块也受到了一定的制约，消费这一块两头钱都没有了，或者说都紧起来了。对一个大企业来讲船大难调头。船他每天花的钱多。所以为什么很多的企业降两三层都要卖房。是因为能卖出去的话就能赚钱，赚一个财务成本和公司的管理费用。如果不卖财务成本就搭进去了。大公司的管理费用是很高的。钱就扔进去了。只要不赔钱能把房子卖出去目前的情况下就是赚钱，就是赚管理费。
所以我觉得今天有很多大企业有这样的现象，这些现象并不代表我们的房价真的就要落两三层才对，这是不一样的。另外刚才主持人在前面讲，这次银行存款准备金率下降了0.5，也就是说是否会意味着资金的相对宽松？我个人认为，国家经济总的来说是投资、消费、出口。金融危机对我们的出口影响也是很大的。今年的欧债危机可以说对我们的出口又是雪上加霜。而中国一些制造业重点是依赖出口。所以这块中国今年和明年势必要受重创。投资和消费地产是很大的一块，政策的限制包括对消费的限制很显然投资和消费有很大的影响。特别是在不好的情况下，人们的消费心理受到了很大的影响，本来想花的钱不敢花了。因此从这个情况来讲，我们政策相对放松给我们的经济和投资、消费带来一个缓冲。我觉得明年就看中央经济会议完了以后，就算对我们的货币政策有相对宽松的话，我觉得对地产行业的影响也不是很大。因为地产行业的影响，今天的状况、政策我个人认为市场两个因素的影响，至少占6，政策占4。这是市场大势造成的，中国房地产私有化率是全世界最高的。中国不可能像以前一年，新增市场永远像北京有1000多万，这个时代本来就已经结束了。成熟的市场是以二手房为主体的。北京去年的二手房交易超过了一手房。再加上09年金融危机的时候，国家拉动经济扔了一大笔钱，这笔钱很大一部分到了房地产市场。但造成了非市场化的供应和需求。这加快了中国市场的两个问题，一个是投资的资本化。第二个是消费的投机化。住房消费已经不是以住为消费的主体，而是以投机为主体。但实际上从投资的角度，因为老百姓买房是要投资增值保值。北京房的卖价和租价，你在北京买一套房，如果要靠出租来收回可能要50年甚至是70年。所以我觉得市场实际上还是我们的主要问题。政策和大环境又造成了一定的影响，使政策训练地积累了一个增值的状态。
会不会货币政策相对宽松以后，房价就出现了报复性的反弹？我个人认为中国房地产不可能。像以前暴涨永远过去了。当然，会不会有相应的向上的互动这倒是有可能。如果我们再出现大的经济周期的不好，如果说哪里再出现什么危机，再来雪上加霜，再下点冰雹的话都有可能。也就是说中国房地产意味着什么？我觉得中国房地产2011年是一个非常重要的转折点。从2012年中国房地产基本上进入了平稳、稳定的状态。我们在过去过度资本化的对投资的介入和投机对消费的追捧，在2012年甚至于在后面一两年里会给我们带来总的趋势是，稳中降的态势，我觉得会维持一到两年的时间。也就是说明年的房地产的交投量可能会比今年好一些，但好不了太多，价格是趋稳。一线城市是稳中有降。二三线城市是稳中或许有升。因为在2009年的金融危机过程中，前期的房地产市场主要是进入了一线城市和后面的热点城市。二三线城市，房地产的两个问题，投资的资本化和消费的投机化，在二三线城市影响是很小，在一线的影响是很大的。
嘉宾主持白万纲：为了每让一个嘉宾都能够有足够的表达自己看法的时间，我们稍微控制一下时间。
（责任编辑：刘朋）
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